谷底一年 | 保利冠軍荊途

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 随着鐘聲的敲響，時間終于來到2024年。

7年前，保利發展上一任掌門人宋廣菊提出“重回前三”的目標，然而直到其退任，該目標仍未實現。

2021年，劉平接過董事長位置，同時把“鐵娘子”的遺憾一並給接過來，並于2022年4月更進一步提出“進三争一”的目標。

目標的轉變體現出劉平這位新任董事長的想法，最終結果也顯示，2022年保利發展就沖到第二的位置，首先實現了“進三”的目標。

2023年，“争一”成功，順利摘下房企銷售桂冠。

保利發展的頭銜，自此由“最大央企房地産開發商”升級為“最大房地産開發商”。

不過，輝煌的背後也存在着困難。加上常駐前三的恒大、碧桂園因暴雷掉隊，因此也有聲音表示，保利這次屬于是“躺赢”。

可以說，保利發展“争一”的路途上布滿荊棘，只能盡力揮舞手中的劍去開辟道路。

成色

根據觀點指數發布的“2023年1-12月房地産企業銷售表現”顯示，2023年前100房企累計實現權益銷售金額40149億元，銷售規模同比下降20%，但頭部企業業績相對穩定。

其中，保利發展實現權益金額3057億元，排名第一，業績與2022年相比僅下降0.4%，表現優于大多數同行。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

曾經的“恒碧萬融”，恒大墜入谷底，碧桂園權益銷售同比下跌51.8%，融創中國跌50.7%至481.2億元，排名降至第十八。萬科雖仍在前三行列，但業績跌幅同樣較大，近10%。

市場上雖然有“躺赢”的聲音，但對銷冠一事早有預料，因為自2022年8月份開始，保利發展已連續16個月霸榜銷量第一。

2023上半年，保利發展房地産銷售收入約1255.28億元，占總營收比例91.61%，較2022同期的1001.54億增長約25.33%。期内銷售簽約面積達1383.09萬平方米，同比上升5.8%，實現銷售簽約金額2368.21億元，同比上升12.7%，市場占有率提升0.4個百分點至3.8%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

重點布局的38個核心城市的銷售金額占比為87%，同比提升8個百分點；銷售金額超百億城市達到6個，累計銷售金額1123億元，同比增長21%。其中，長三角區域銷售金額777億元，占簽約銷售金額比例約32.81%；粵港澳大灣區銷售金額570億，占比約24.07%。

其中上海項目銷售表現尤為突出，年内出現多個紅盤，且首開都順利實現了清盤。

2023年3月，上海楊浦天字繫3.0作品保利越秀·和樾天匯首開，340套房源收獲1074組認購，認購率達316%；4月，上海内環濱江紅盤保利建工海玥天匯首開，183套房源歷時3.5小時便售罄；12月，位于外環邊上的保利和頌開盤後，房源改為搖号确定認購者，惹得中海浣花里項目緊急開盤來到現場“蹭熱度”。

上海之外，佛山保利天匯全年攬金超30億，奪下南海銷冠；南京保利燕璟和頌攬金同樣超30億；重慶保利拾光年、閱江台、和光塵樾等項目連續多月銷售超1億……

從省份來看，創收最多的五個省份是廣東、浙江、上海、河南、山東，2023年上半年營收分别達370.21、209.74、96.10、70.11、67.32億元，占主營收入比例27.12%、15.36%、7.04%、5.14%、4.93%，比例合計近60%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

銷售提速之下，截至2023年上半年末，保利存貨規模較期初減少了2.6%至8546.33億，其中開發産品規模相較于期初減少了25.83%至1241.04億元，期内完成交付11.3萬套，同比增長43%。

土地儲備方面，雖然大多數房企受困于市場下行與銷售疲軟，秉持着少拿地甚至不拿地的做法，但保利依然按照自己的節奏進行擴儲，拿地銷售比維持在30%左右。

1-12月，保利實現簽約面積2386.12萬平方米，同比減少13.17%；實現簽約金額4222.37億元，同比減少7.67%；2023全年新增房地産項目合計103個，權益拿地金額達到1359億元，其中在6月以及12月拿地項目最多，分别達23個、20個。

從局域分布來看，該公司在一線與新一線城市落子71個項目，占比近70%；拿地最多的城市是廣州，為10個項目，其次成都8個項目，而在北京上海均落子5個項目。

僅12月，保利就在廣州、佛山、東莞、南京、西安等地均有落子。其中在廣州分别以82.8億拿下荔灣東沙片區地塊、39.87億落子黃埔圖書館北側地塊、5.67億競得花都新花街居住地。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

銷售表現反映到财報上，2023年前三個季度，保利發展營業收入為1925.06億元，同比增長23.10%。三個季度業績均同比提升，特别是Q2業績，漲幅達25.70%。

荊棘

2019-2022年，保利發展分别實現營業總收入2359.81億元、2432.08億元、2850.24億元、2811.08億元，整體營收情況穩中有升，年復合增長率約6%。

然而，同期淨利潤分别為375.54億元、400.48億元、371.89億元、270.11億元，于2021年出現增收不增利現象，2022年更是錄得同比下降27.37%。

這是公司不得不面對的難題，也是一條纏繞在王冠上的荊棘。

2022年4月召開的2021年業績說明會上，劉平曾表示，“進三争一”不能簡單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一，“我們目標要做到一流的核心競争力、一流的行業引領力和一流的企業影響力”。

如此來看，保利發展或許尚未真正實現“争一”目標。

以“規模為王”的舊體繫里，銷售是當之無愧的第一。然而從财報中不難發現，保利主要收入來源較為單一，過于依賴住宅出售。

2023上半年，房地産銷售收入占保利總營收比重約91.64%，這或許與其聚焦核心城市和商品住宅的戰略有關。

期内，保利在38個核心城市拓展總地價和拓展面積占比分别為99%和95%，較2022年同期提升9個百分點和21個百分點，拓展貨值中住宅業态占比95%。

把雞蛋放在同一個籃子里是有風險的，在這個行業下行期，保利發展深刻理解了這一點。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

自2020年，保利發展毛利率逐年下降，2021年更是同比下降5.79%，也是這一年開始增收不增利，而營收也在2022年出現下滑。

保利給出的原因是前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規模下降。

至2023上半年，由于結轉提升，利潤實現12.65%增長，但毛利率仍同比下降4.26%至21.29%。

除了受環境影響外，毛利率下跌或許與降價促銷有關。

2022年8月，長豐保利和悅廬鳴項目降價近7折被投訴；同月，武漢保利庭瑞閱江台現房項目降價5800元/平方米出售，最終同樣被叫停。

2023年11月，成都保利中糧湖光錦雲項目因降價幅度過大被暫停網簽，該項目取證時的價格為1.5萬-1.7萬元/平方米，對外售價僅9000元/平方米；同月，佛山保利禦江南被傳降至五六千元每平方米，總價僅56萬元，不過官方已辟謠了這一消息……

可以說，保利發展為去庫存費盡了心思，不惜以價換量。

2023上半年，保利開發産品的規模減少了25.83%，伴随而來的後果則是利潤下降。在第三季度，營收同比增長21.63%，歸母淨利潤同比下降52.84%。

行業下行期内避免毛利率下降的辦法之一是多元化發展，自萬科于2012年提出“白銀時代”的說法後，房企轉型多元化的趨勢愈加明顯。

保利發展是最早發展多元業務的房企之一，在1996年成立了保利物業，随後是保利商業；2018年，保利地産為“去地産化”宣布改名保利發展控股，同時升級了公司“一主兩翼”戰略内涵；2022年7月，保利發展整合商業、酒店、旅遊三大業務闆塊，成立保利商旅……

數據來源：企業公告、觀點指數整理

但保利多元化業務進程較為緩慢，並沒有實現盈利轉變，或形成行業領先地位。2020-2023上半年，非房地産銷售收入占營收比重分别為6.88%、8.48%、8.70%、8.36%，均不到10%。

2023上半年，保利資産經營類收入同比增長22%至約22億元。其中，酒店闆塊平均入住率已恢復至2019年水平，平均房價較2019年上升16%，營業收入同比增長53%；展館出租面積提升超2.5倍，新客比例提升超30%，營收同比上升45%。

多元化戰略下最成功的闆塊是保利物業，近年來也在持續推進“大物業”戰略布局。

截至2023年6月末，保利物業合同管理面積8.42億平方米，同比增長15.2%，其中38.3%來自保利發展；在管面積6.50億平方米，同比增長24.3%，第三方在管面積達到4.12億平方米，占比達63.3%。

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保利商旅方面，成立之時在全國運營管理65個購物中心、超60家酒店、近30個旅遊項目，購物中心及酒店管理規模超過700萬平方米，旅遊項目在管面積超過800萬平方米。

同年年底，萬科累計已開業242個商業項目，建築面積1227.7萬平方米。

相比之下，兩者商業規模存在不小差距，不過保利的商業擴張腳步似乎正在加快。

2023年6月30日，作為保利布局浙江的首個時光繫商業體，杭州保利時光里開街啟幕；12月22日，位于佛山南海千燈湖核心商圈的保利天際荟正式亮相；此外，廣州黃埔保利魚珠時光于12月30日開業，該項目是保利商旅首個標杆街區項目。

住房租賃方面，截止到2023上半年，保利公寓開業規模超1.2萬間，管理規模4.5萬間；遠低于萬科泊寓超17萬間的開業規模、21萬間的管理規模。

除了多元化發展緩慢外，保利發展還存在着新開工面積減少的隐憂，從2021年的5155萬平米腰斬至2022年的2375萬平米，2023前三季度繼續同比減少38.7%至1070萬平方米。

新開工面積大幅下降可能會影響到未來項目開盤及銷售，或将成為保利保持第一的不利因素。

向上

谷底一年，保利發展雖然走到了同行前面，但前方還有向上的路要走。需要不斷斬斷荊棘，並保持頭上那頂王冠不會掉到地上。

作為房企中的優等生，保利發展在三道紅線上的表現一直維持在綠檔水平。截止到2023年三季度末，公司資産負債率為76.76%，較上年度末下降1.35個百分點；剔除合同負債後的資産負債率則下降3.3%至66.3%；淨負債率約61.60%。

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期末貨币資金1426.72億元，較上年末減少338.65億元；有息負債規模約3485.81億元，短期有息負債約687.40億，占有息負債比重19.72%，貨币資金足以覆蓋短期債務，近期無太大債務壓力。

另外，保利2022年12月發布了125億定增計劃，並于2023年6月獲證監會批準注冊。若增發計劃成功實施，可以釋放一定的增量債務空間。

三季度業績會上，保利發展公司管理層表示，定增計劃仍在批文的有效期内，相關工作正在積極推進，後期視市場情況擇機啟動。同時，截止期末公司貨币資金余額超1400億，能确保所有項目的正常開發運作。

除125億定增計劃獲批之外，保利發展在融資端不斷拓寬低成本渠道。據不完全統計，2023年該公司完成發行50億短期融資券、30億公司債、9.41億首期資産支持證券。

數據來源：觀點指數整理

而且，保利發展能夠以領先于同行的成本獲取融資，並且呈現逐年降低的趨勢。2019年-2023上半年，保利發展綜合融資成本分别為4.95%、4.77%、4.46%、3.92%、3.73%。

資金充沛之下，保利發展于2023年12月份啟動10-20億元股份回購計劃，並于12月13日斥資1.01億回購首單997萬股，又于2024年1月2日耗資2.52億回購2518.66萬股。

另一邊，保利集團同步啟動2.5-5億增持計劃，並于12月14日以2104萬自有資金增持保利發展211萬股。

保利管理層認為，在當前市場環境下，存在不少收並購機會，公司也在積極尋求項目層面收並購機會。收並購能快速擴大資産規模，同時也是發展多元化業務最好的方式之一。

根據2023半年報披露，保利發展合同負債4417.69億元，其中預收房款4385.65億元，較期初增長近300億。當期結轉收入為1723.31億元，僅占預收房款的39.29%，後續待結算收入儲備充足。

銷售回款率作為衡量企業經營能力的重要指標，保利發展回款率連續4年保持在93%以上的高水平。

截止2023年第三季度，實現銷售回款3334億元，回籠率達到99%。由于銷售回籠增加，經營活動産生的現金流量淨額由負轉正，達68.24億元，2021同期為-298.57億元。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。