觀點直擊 | 四季度收入1.17億元 中金普洛斯REIT：市場已走出最黑暗階段

觀點網 伴随2023年第4季度報告的出爐，中金普洛斯REIT新一季度的業績說明會也同步于線上召開，普洛斯資産中國區聯席總裁趙明琪、中金普洛斯REIT基金經理、創新投資部執行總經理劉立宇、中金普洛斯REIT基金經理陳茸茸共同參會。

中金普洛斯REIT自2021年完成58.35億元募資並正式上市交易以來，項目擴募募資資金達到18.53億元。截至目前，中金普洛斯REIT底層資産合計由10個倉儲物流園組成，總建築面積115.66萬平米。

此次四季度業績會中，管理層從行業、市場及業績等角度向參會人員報告了這只基金的近期經營情況。

計劃内的達成率

在中金普洛斯REIT資産包的10宗倉儲物流園區資産中，首次募集投資的底層資産項目合計7個，建築面積合計約70.5萬平米，後續擴募新購入的底層資産則有3個，建築面積合計約45.16萬平米。

“從北往南來看，我們的物流園區合計覆蓋了5座經濟比較活躍並且發達的城市，並且10個園區分布在10個不同的子市場。”據劉立宇表示，普洛斯的底層資産充分體現其分散投資思維，這有助于緩釋單一子市場波動的情況。

數據來源：觀點指數、企業公告

其進一步透露，目前中金普洛斯REIT資産估值達到了70億元人民币的規模。“相對于普洛斯的總管理體量而言，這當然還是很小的一個體量，但也算是初步建立了覆蓋全國的網絡。”同時，普洛斯能夠在10宗資産的布局中為不同區域内的活躍行業提供市場化的租賃服務，以獲得市場化的租金定價和較分散的租金收入。

以中金普洛斯REIT四季度收入進行觀察，報告期内基金持有的基礎設施項目公司完成總收入1.17億元，主要為租金及物業管理服務費收入，較2023年3季度的1.12億元上漲4.46%。

此外，截至2023年12月31日，10個倉儲物流園平均出租率為89.63%，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後，平均出租率為91.83%，與2022同期相比微降2.35%，但有效平均租金單價為37.73元/平方米/月，較2022年同期約33.69元單價有所增長，租金收繳率則達到98.54%。

“2023年四季度，我們的主要經營業績得到了改善和提升，其中就包括我們的時點出租率，相對于三季度末，提升了1.17個百分點，達到89.63%。”劉立宇還透露，中金普洛斯REIT簽約出租率提高了1.05個百分點，目前為91.83%。

若回顧中金普洛斯REIT上市以來的披露動作，2023年四季度業績報告實際上是普洛斯第十次向市場披露基金季度成績。“普洛斯是2021年6月21日上市的首批公募REITs之一，我們回顧歷史十次季報，實際上每一次都達到了招募說明書中對應時期的可供分配預測金額。”據劉立宇透露，普洛斯于2021年的可供分配金額達成率合計為106%，2022年的達成率也是106%，總體而言，過往兩年内普洛斯保持着100%以上的可供分配金額達成率。

觀點新媒體查閱普洛斯管理層所提及的《基金可供分配金額測算報告》，内容顯示，中金普洛斯REIT 2021年、2022年全年模拟預測可供分配金額分别為2.50億元、2.52億元，假設基金發行規模56.18億元，並按照預測可供分配金額的100%向投資者分配，2021年、2022年全年模拟預測現金流分派率分别為4.45%、4.48%。

按此理解劉立宇所透露的“106%”達成率，中金普洛斯REIT的确在上市期間達成了當年招募說明書中立下的金額分配計劃。

走出黑暗階段

事實上，中金普洛斯REIT在财務層面的穩定並不足以代表其2023年的整體表現，這只基金還在合适的時間完成了底層資産的擴募工作。

“我們非常荣幸能在今年的年中完成三個新園區的購入，這三個園區今年也提供了比較充沛的現金，所以如果我們以收購時點作為實際持有三個園區的時間進行年化計算，我們今年可供分配的達成率是達到了113%。”能夠實現超過110%的達成率，足以證明中金普洛斯REIT在擴募上的決策正确性。

與此同時，也有部分投資者提出異議，表示一些城市或者子市場的倉儲物流項目市場有所下滑，並詢問中金普洛斯REIT在所涉及的重慶、北京、蘇州等城市是否會面臨市場租金大幅下跌的壓力。對此，趙明琪從城市層面向投資者解釋了普洛斯在選擇城市時的考量。

“北京最穩健的市場有兩個，一個是在北京首都機場附近的順義物流基地，作為環首都機場基地，有大量企業需要借助首都機場來做運營，所以機場附近的物流需求一直以來都是非常堅挺和穩健的；另外一個是北京亦莊通州到馬駒橋片區、京南的大興片區，這個片區聯動起來涵括了北京消費大都市和其他市場貨物進出的大通道，這里一直是物資匯聚的傳統物流集聚區，而且土地供給非常有限。”

其進一步表示，在這樣的情況之下，中金普洛斯REIT這兩個資産，一個布局在在順義空港附近，另一個則在通州，兩個區位的需求都較為旺盛。“北京市場的下滑可能是來源于外圍的壓力，但這些壓力不會對核心市場造成影響。”

提及重慶，趙明琪則表示重慶的市場租金早已過了下滑階段，在他看來重慶市場租金下跌可能始于5年前，經過這幾年的市場調整，重慶的租金實際上已經止跌，回到比較穩健的狀态。

“灣區市場更不用談了，灣區市場由于幾大跨境電商的需求，使得灣區市場整體出租率和租金都有可喜的增幅。”其向投資者稱，中金普洛斯REIT資産包組合所處的市場、資産在未來會呈現穩健上揚狀态。

“市場已經走出了最黑暗的階段，我們已經看到曙光了，也慢慢開始朝着更光明的和更良性的方向去發展了。”在普洛斯管理層眼中，通過優質城市的倉儲物流園區進行分散投資和市場化運營，是中金普洛斯REIT持續為投資人貢獻穩健收益的基礎，同時也是中金和普洛斯共同努力的職責所在。