谷底一年 | 中海物業新總裁的舊目標

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 過去一年，中海物業為實現其“十四五”目標做出了不少努力。

2月份，中海物業董事會決定委任肖俊強為公司執行董事、行政總裁、授權代表以及可持續發展督導委員會成員，接班2018年上任的楊鷗。

從肖俊強的職場履歷來看，算得上是中海名副其實的老将，在中海繫擁有超過20年從業經歷，物業管理業務的運營方面擁有約22年經驗。

除去人事方面的重大變動外，2023年中海物業外拓方面有了一定成效，截止上半年新增在管面積達到4300萬平方米，其中74.5%來自獨立第三方。

下半年，中海物業先後中標了香港、澳門、北京、珠海、深圳、烏魯木齊、重慶等地多個項目。其中，澳門最大社屋項目石排灣樂群樓占地面積約22000平方米，由六棟26-27層高樓宇組成，共提供4672個社屋單位。

另外，在2023年物業企業收並購總體趨于平淡之際，中海物業在10月11日晚間發布公告稱，拟以不超過9.5億港元向姊妹公司中國建築興業的全資附屬公司力進企業有限公司收購Project Supervision Limited的唯一已發行股份。

但這宗收並購並不為市場看好，在2023年最後一個工作日，中海物業發布終止關聯交易公告，這樁年内物業行業最大並購案也随之流産。

新總裁的舊目標

2023年3月20日，中海物業2022年度業績會現場，肖俊強坐在了董事局主席張貴清旁邊。

此時，中海物業在管建築面積已從2018年末的1.41億平方米增至2022年末的3.2億平方米。此外還跨入了百億營收俱樂部，截至2022年末營收總額126.89億港元，較上年度的94.42億港元同比增長34.40%。

中海物業管理層過往曾表示，物業行業發展趨勢逐漸明晰，包括第三方市場成角逐高地，物業管理企業不再只依賴關聯房企，獨立開發第三方市場将成為行業趨勢。

但以2022年年報來看，該公司“内生外拓1:1”、“主要指標年復合增長率超過30%”、“增速大于前十物管平均增速”等戰略目標還未能兌現；同時在這幾年追求外拓的過程中，盈利能力較弱及負債率較高也常常被關注。

董事會主席張貴清2022年談到，中海物業要保持行業增速第一梯隊，到2025年，主要經營業績在保持“三個大于”（利潤增速>營收增速>規模增速>人員增速）的基礎上，實現30%復合增長率。

從單個城市和主要指標的角度，提出了“個十百千”的目標，“個”是指單個城市公司的利潤超過1億元，“十”是指單個城市公司營業收入超過10億元，“百”即指整個中海物業集團的營業收入超過100億元，這三個目標2022年都已經實現，“千”是指達到千億市值。

但現在中海物業總市值200億港元左右，距離千億較遠。

中海物業1986年起在香港開展業務，于1991年将港式物業管理和服務理念引入内地，在行業地位、品牌價值，定價能力、服務品質等方面，曾推動過内地物業行業發展。彼時亦被行業譽為行業“第一管家”。

因此，新上任的肖俊強此刻面對着中海物業的舊目標，如何再次擦亮“第一管家”金字招牌。

據悉，肖俊強現年45歲，持有湖南文理學院農學專業、中山大學行政管理學專業及比利時列日大學高級工商管理碩士學位，擁有高級經濟師職稱，原為中海物業副總裁。

他于2000年11月加入中國海外發展有限公司成員公司，曾出任中海集團及中海物業的不同職務，在物業管理業務的運營方面擁有約22年經驗。

近些年來，肖俊強的職業生涯駛入快車道，2019年起先後任職北京中海物業管理有限公司總經理、人力資源部總經理、助理總裁及副總裁等職務。

不很積極的收並購

有研究報告曾指出，物業服務企業績增長因子中，對規模有較高訴求，高業績計劃、加速擴張是其關鍵詞。為保障目標的實現，收並購、外拓等是物業服務企業做大規模最有效的方式，盡管這種方式或将影響物企的未來利潤率。

但對中海物業來說，收並購方面一直沒有太多進展，僅在2022年末以約8390萬港元收購了廣州利合物業管理有限公司100%股權，借此攬入了廣州亞運城物管業務。

這也是中海物業上市七年來首次展開物業管理標的收購行動。

與此同時，中海物業近些年來一直握有大量的現金及銀行結余，截至2022年末在手現金及銀行結余約46.91億港元，較2021年同期增加約9.5%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

與此同時，2023年中海物業9.5億港元關聯公司收購案並未完成，雖然該宗交易案曾創造了17.54倍PE（市盈率）的收購定價，超過2022年物業行業平均11.5倍的收購PE。

外拓方面，截至2023年上半年末，中海物業在管面積3.63億平方米，較2022年底增長13.4%。其中，新增項目74.5%來自獨立第三方，相關合約額為17.82億港元。而住宅項目及非住宅項目新增訂單分别占44.8%及55.2%，相關合約額分别為15.38億港元及14.29億港元。

2023年上半年末，來自獨立第三方及非住宅項目的在管面積占比分别增加至37.8%及28.2%。

相比之下，中海物業在管規模這方面已被碧桂園服務（9.16億平方米）、保利物業(8.4億平方米)等頭部物企拉開較大距離。

據觀點新媒體了解，中海物業2015年在港交所上市時，在管總建築面積為6760萬平方米。2018年，透過加強對商業及政府項目的拓展，新增管理面積230萬平方米，截至2018年末總在管面積增至1.409億平方米。

其中，2018年中海物業在港澳地區取得多項大型及地標性的設施管理合約，包括港珠澳大橋口岸、西九龍高鐵站等知名地標項目，令該集團囊括全港十五個出入境口岸中的十二個服務合約；此外，還奪得香港司法機構轄下所有物業的管理合約。

總體來看，中海物業外拓起步較晚，但還是取得一定的成效。2020年，源自中海及中建繫的項目占比高達近90%，2022年末這一比例已下降到了67%。

2020年至2022年，中海物業截至各期末在管面積分别為1.82億平方米、2.6億平方米及3.203億平方米，同比增長分别為20.40%，38.90%及23.20%；來自第三方新增面積分别占比為22.80%，65.80%及55.70%；總在管建面中獨立第三方占比分别為10.60%，27.60%及32.80%。

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雖然面對同行狂飙式規模效應，中海物業近年在管規模增長上較為失色，但中海物業的經營業績上也有不錯的成績。

2020年至2022年，其營業收入分别為65.45億港元、94.42億港元，126.89億港元，分别同比增長19.70%、44.30%及34.40%；毛利分别為11.95億港元、16.42億港元及20.2億港元，分别同比增長9.60%、37.30%及23.10%；淨利潤分别為7億港元、9.84億港元及12.73億港元，分别同比增長30.20%、40.50%及29.40%。

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目前中海物業是香港最大政府物業管理服務商及港澳地區最大中資物業服務企業的龍頭。

2022年年報披露，中海物業服務香港政府管理項目覆蓋12個決策局和21個政策執行部門；同時服務逾11萬戶家庭、逾30萬市民；在管項目全面覆蓋香港十八個行政區，涉及政府公建、住宅、醫院、口岸、寫字樓、商場、副食品批發市場、文化保育等十余種業态。

市場份額方面，服務公營醫療項目占比48%，口岸項目占比67%，副食品批發市場項目占比90%，覆蓋“醫食住行”各業态。

盈利能力未顯現

不過值得指出的是，近年來中海物業的盈利能力有所下滑。

這一點在2021年中期表現的較為明顯，從中海物業的業務構成來看，物業管理服務收入占總營收的70.9%，毛利率為13.8%，不及2020年的16.2%；增值服務收入占總營收的27.5%，毛利率為21.1%，不及2020年的24.4%。

2021年中期業績會上，張貴清還曾數次呼籲投資者關注主要經營指標的增長。

中海物業管理層當時曾解釋，外拓項目利潤率比較低，因為是通過市場化競争獲得，需要比拼價位；為了進行外拓，各地公司需要儲備一些人員，進行前期投入；新拓項目的成本優化整合還需要探索，區域布局有待完善。

事實上，2018年至2022年期間，中海物業毛利率一直處于下滑态勢，分别為20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

過去五年，中海物業毛利率均值為18.4%，與同樣具有央企背景的華潤萬象生活、保利物業相比較為遜色，僅優于同樣面臨毛利率難題的部分同行；與民企龍頭碧桂園服務過去五年平均32.52%的毛利率相比，也難以企及。

中海物業2022年年報就曾提到，該年度毛利率下降主要因為直接經營成本增速略高于收益。成本增速較快主要涉及三個方面，即物業管理服務及增值服務的業務内生增長；香港社區隔離設施等方面的管理成本；以及應對新冠肺炎疫情而采取的防控措施帶來額外成本。

2023年上半年，上市物企毛利率得以修復，統計數據顯示，前二十名上市物企毛利率為21.44%，較上年同期減少1.52個百分點，但較2022年全年增加0.71個百分點。

期間，中海物業毛利率也由2022年全年的15.9%回升至16%，較上年同期則提升了0.9個百分點。雖難言理想，但也算回歸了上升軌道。要達到行業平均水平，中海物業仍需爬坡。

據了解，此次毛利率回升是依靠增值服務業務闆塊的拉升，只是中海物業該業務體量尚不足以支撐整體業績。

2023年中期業績顯示，中海物業物業管理服務收入51.63億港元，占總收入的72.1%；非住戶增值服務12.05億港元，占總收入的16.8%；住宅增值服務7.11億港元，占總收入的9.9%；其中，非住戶和住戶增值服務收入總占比約為26..7%。

從整個業務結構看，物業管理服務仍舊是中海物業業績增長壓艙石，但增值服務闆塊的高盈利占比表明其未來或有更多想象空間。在做好基礎物業服務的同時，增值服務将成為營業收入未來的另一重要支點。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

2023年中期業績會上，張貴清就表示：“未來的增長要靠增值服務，關鍵看企業有沒有能力把握這個機會。”

目前，中海物業還希望通過科技手段來降本增效。

2023年中海物業中期報告就提到，憑借“星啟物聯網中台”技術，打造全生命周期的數字産業鍊，構築“建築空間”和“數字空間”鍊接的産品解決方案，中海物業将産品規模化、標準化、定制化，目前已在杭州奧特萊斯、南方投資總部大廈、濟南農商行等多個項目投入使用，共完成了28個城市33個標杆項目驗收。

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