又一家房企尋援 新湖繫讓出新湖中寶大股東寶座

觀點網 房地産行業洗牌已有數年，相關統計數據顯示，本輪供給側房企出清幅度接近50%，一些原有玩家已經逐漸萌生去意，取而代之的是尋求國資入主。

最新的案例發生于1月8日晚間，“新湖繫”旗下地産上市公司新湖中寶披露，控股股東向衢州智寶企業管理合夥企業（有限合夥）轉讓公司15.68億股，占總股本18.43%，轉讓價款合計30.06億元。

轉讓完成後，新湖集團及一致行動人在新湖中寶的持股量由47.09%降至28.39%，衢州智寶及關聯方衢州市新安财通智造股權投資合夥企業（有限合夥）持股則由10.00%升至28.54%。

持股比例方面，衢州國資經過2023年2月及今年1月兩次受讓股權，已成為新湖中寶第一大股東。

新湖中寶仍以新湖集團在董事會占據多數席位為由，認定本次股份轉讓“不會導致上市公司實際控制人變化”。

不止新湖中寶，去年包括紅星美凱龍、奧園健康、三湘印象、三特索道、凱撒旅業等房地産相關公司，都出現了引入不同地區國資當大股東的現象。

除了國央企改革受到政策鼓勵這一層因素，被收購標的本身面臨的困境及轉型需求是重要原因。

從這一點來說，新湖中寶不會是最後一個尋求國資援助的房企。

流動性現狀

新湖中寶是過去三年房地産出險潮之下，少數仍未出現債務違約的民企之一。除了與自身經營的相對穩健有關，來自地方政府的助力也起了不小作用。

2023年7月，新湖中寶宣布成功發行7億元3年期中票，票面利率4.25%，這也是該公司過去兩年首次發行境内債券，同時是浙江首家獲得“第二支箭”支持的民營房企。

得益于此，去年9月中旬舉辦的新湖中寶2023年半年度說明會上，管理層曾強調，公司不存在債務違約問題，近期到期債券的兌付資金均已有所安排。

去年11月，新湖中寶申請注冊發行不超過30億元公司債券獲得證監會批復，本次債券由浙商資管提供債權管理服務，浙商資産對本次債券發生特定情形時負有全額收購義務。

上述30億元公司債申請曾在2022年年報中就有提及，當時新湖中寶表示，與浙商資管合作發行公司債券的模式創新，突破了房企債券募集資金只能“借新還舊”的限制，同時創新了增新方式。

不過，新湖中寶並非純粹的房地産開發企業，在創始人黃偉的打造下，它有濃厚的投資公司色彩。

中信銀行、溫州銀行、盛京銀行、萬得、綠城中國、陽光保險、湘财證券、浙商産融、浙商銀行、宏華數科等公司，都在新湖中寶的投資名單之中，其中該公司于2020年斥資30.7億港元增資入股綠城中國，持股12.95%。

2021年-2022年及2023年上半年，新湖中寶錄得投資收益分别為22.97億元、17.40億元及22.90億元。截至去年6月底，該公司長期股權投資403.44億元，其他非流動金融資産67.99億元，其他權益工具投資31.89億元。

相比之下，新湖中寶于上述業績期内分别錄得總營收168.91億元、128.99億元及28.38億元；其中房地産貢獻比例最大，結算毛利率則分别為26.99%、33.14%、15.95%。

因此不難看出，在房地産業務承壓的情況下，實際上是投資業務為新湖中寶提供了穩定的利潤來源。

去年1-9月，新湖中寶僅新增土儲建面22.42萬平方米，無新開工面積；竣工結算收入45.90億元，同比下降11.98%；合同銷售23.60億元，同比則下降76.57%。

另據惠譽預測，截至去年11月底，新湖中寶銷售降至約30億元，低于該機構預期。

在此情況下，房地産銷售回款提供流動性緩沖的作用已然不大，新湖中寶需要依靠包括現金儲備、融資渠道及其投資組合覆蓋到期債務。

截至去年6月底，新湖中國短期借款52.87億元，一年内到期非流動負債66.57億元；貨币資金64.22億元，其中23.92億元屬于受限資金。

同年7月，新湖中寶宣布向萬得回售所持3833.15萬股，總價款22.7億元，並從此次交易中錄得逾6億元收益。

除此以外，在去年4月新湖集團将湘财證券轉至新湖中寶名下，以抵消所欠關聯借款本息34.57億元後，新湖中寶便将這部分股權用于質押換取新的借款。

按照惠譽的預期，2023-2024年新湖中寶的杠杆率(以淨債務/物業資産衡量)将小幅降至70%以下，主要源于其處置金融資産以及上海項目銷售産生的現金。

尋求國資股東

國盛證券在12月下旬的研報中提出，本輪房企出險最先出現的是現金流危機而非資産風險，現金流危機的真正拐點為資金鍊條變化，即融資端及銷售端的雙向傾覆。

現金流危機後出險房企因資産價格大幅下跌等原因，面臨資産風險。

該機構續指，本輪供給側房企出清幅度近50%，競争格局短期已相對穩定，剩下玩家以部分國央企、高信用民企、區域龍頭民企為主。2023年下半年行業延續下行趨勢，引發新一輪房企現金流危機。

面對房地産行業的緩慢探底，包括新湖中寶在内的企業早已将轉型提上日程。據觀點新媒體了解，早在2021年12月，新湖中寶的注冊地就由浙江嘉興變更為浙江衢州。

2022年12月，新湖中寶聯合其他地方國資組建衢州市衢發瑞新能源材料有限公司，新平台計劃利用衢州新材料産業集聚優勢，在衢州智造新城征用450畝地，達産後形成年産40萬噸新型高性能負極材料的生産能力。

這被視作新湖中寶向高端制造業轉型的標志性事件。

在此基礎上，去年2月21日，新湖集團向衢州市新安财通智造股權投資合夥企業（有限合夥）轉讓新湖中寶10.00%股份，總代價22.70億元。轉讓手續于同年8月21日辦理完成。

去年9月，新湖中寶管理層也解釋稱，在傳統地産業務增長有限的情況下，公司高科技領域的布局為公司拓展了未來發展的空間。

加上1月8日再将新湖中寶18.43%股份轉至新安财通一致行動人衢州智寶，新湖集團一年的時間内總共套現了接近53億元。

也因此，新湖中寶目前的第一大股東已經變更為地方國企。

但從新湖中寶傳統地産業務減少投入、新業務轉型明确的現狀看，引入國企後這家上市公司或許並不會以房企的面貌存在。

類似的情況也發生在此前引入國企的三湘印象身上。去年11月17日晚間，三湘印象披露，湖北聯投旗下武漢聯投置業受讓公司25%股權，同時大股東放棄所持剩余股份的表決權。

民生證券對此表示，三湘印象2018年陷入虧損，2023年前三季度盈利僅0.33億元。對于湖北聯投而言，通過收購三湘印象，一方面可以把旗下地産資産逐步裝入；另一方面，三湘印象文化演藝闆塊也可以和自身旅遊闆塊的資源協同聯動。

“湖北聯投計劃通過收購三湘印象為集團第二主業，即城市更新闆塊增添上市力量。”

除了上述兩家面臨轉型的企業，去年引入國企的企業諸如奧園健康、紅星美凱龍、凱撒文旅等，自身同樣存在經營不善、債務壓力較大的問題，股權變更主要便是借助國有資本纾困並達到降杠杆的目的。

反過來對于國企而言，民生證券還指出了它們收並購的另一個原因。

具體而言，各地政府土地出讓出現壓力，期望将旗下地産平台做大做強，提高規模和操盤能力。

這些企業在發展到一定規模後，基于一方面更加職業化管理的需求，另一方面國企對證券化率考核的要求，上市的訴求非常明顯。