鑫苑美國沉沒：從敲鐘紐交所到附屬公司的破産保護

觀點網 繼中國恒大、融創中國、中國奧園後，鑫苑置業美國附屬公司也加入申請“破産保護”的隊伍。

1月8日，據相關法庭文件顯示，Hudson 888 Owner LLC已向紐約南區法院申請美國破産法第11章規定的破産保護。

信息顯示，Hudson 888 Owner LLC業務是“單一資産房地産”，估計的負債和資産都在1億至5億美元之間。

而Hudson 888 Owner LLC是鑫苑置業的美國附屬公司。

破産保護計劃

此前，中國恒大、融創中國、中國奧園等都曾在紐約法院申請破産保護。但法庭文件顯示，三家企業均為依據美國《破産法》第15章在紐約申請破産保護。

據悉，美國《破産法》第15章是2005年《防止破産濫用及消費者保護法》在破産法中新增的一章。該章節讓企業在其他地區進行重組安排時，美國資産也能得到保護。國際債務重組交易有時會在敲定某項交易時，要求就《破産法》第15章提交申請。

申請破産保護並不等于宣告破産，與上述三家房企有所不同的是，鑫苑置業美國附屬公司此次是向紐約南區法院申請美國破産法第11章規定的破産保護。

公開信息顯示，第11章破産法旨在為無法支付債務的企業提供破産保護，並幫助它們重新組織财務和經營狀況，以便能夠重新獲得盈利能力並清償債務，也被稱為重組破産。

在第11章破産保護下，債務人可以在法院監督下制定計劃，重新組織資産和負債，並向債權人支付債務。同時，債務人可以在法院批準的時間内繼續運營，以及繼續交付債務。

也因此，有業内人士分析認為，選擇第11章申請破産，可能鑫苑的下一步将是圍繞重組計劃展開，同時繼續推進項目交付。

以“矽谷銀行破産”事件為例，去年3月，矽谷銀行表示，在紐約按照破産法第11章申請破産，以“保留價值”，同時繼續為旗下子公司SVB Capital和SVB Securities尋求替代性方案。兩家子公司的資金以及普通合夥人實體不包含在按照破産法第11章申報的文件中。

據公開信息，有專業人士曾表示，具體導致矽谷銀行在紐約申請破産保護的原因可能有很多，但通常與财務狀況和經營管理有關。

“矽谷銀行在2020年之前就一直面臨着困境，主要是因為貸款組合中的高風險貸款和貸款拖欠率的增加。這些問題導致銀行的财務狀況不斷惡化，最終導致了其在2021年3月申請第11章破産保護。”

矽谷銀行的破産，正是因為颠倒了安全性、流動性、盈利性三項商業銀行經營基本原則的順序，過度關注盈利性，忽視不斷堆積的流動性風險，嚴重缺乏風險集中度管理，導致危機接踵而至。

不過，申請破産後雖面臨巨大挑戰和困難，于企業而言，也蘊含“重生”的希望，可以借此機會重新樹立品牌形象，調整債務結構和經營結構。

去年10月，在融創中國宣布中國香港高等法院已聆訊並批準公司境外債務重組方案後，中金曾回顧該公司債務重組歷程，並對融創中國申請第15章認證的行文進行簡要分析。中金認為，申請破産保護有助于完成債務重組安排。

其中提到，融創中國申請破産保護可以明确的是不同于破産清算，申請破産保護主要是為了在進行債務重組安排時，為債務人的資産提供保護並最大化其價值，申請破産保護主要是為了完成債務重組協議安排、並不會改變重組條款。

在此次鑫苑置業美國附屬公司申請破産保護的事件中，據法院文件，該附屬公司已向紐約南區法院申請美國破産法第11章規定的破産保護。

文件顯示，Hudson 888 Owner LLC提交了申請，業務是“單一資産房地産”，估計的負債和資産都在1億至5億美元之間。據美國證券交易委員會網站的一份文件則顯示，Hudson 888 Owner LLC是鑫苑置業的美國附屬公司。

美國夢醒時

鑫苑置業于2007年在紐交所上市，是首批赴美上市、進軍海外的中國房地産企業之一。

從“中國房企赴美上市第一股”到最新發生的申請破産保護，鑫苑置業上市時間已近二十年。

創始人張勇為山西人，1997年在河南鄭州創立鑫苑後，于當地發展壯大登頂“河南王”的寶座。紐交所上市次年，鑫苑将總部遷往北京。

在光輝燦爛的那些年里，鮮少聽聞唱衰房企的聲音，但沉疴積弊随後也慢慢顯露。

張勇曾強調，鑫苑置業的模式並不受亞洲投資者的歡迎。

彼時資料顯示，鑫苑置業的投資者主要來自歐美、澳大利亞及中東，這些投資者看中的是鑫苑置業的成長性而非土地儲備。張勇稱，對這種成長性的評估是建立在鑫苑置業自身的财務模型的基礎上的。

這種财務模型決定了鑫苑置業的運營模式——“零庫存”。

另一方面，鑫苑置業上市次年就趕上全球金融危機，蕭條景象下，遠赴紐交所上市的鑫苑也遭受了不少冷遇，股價大跌。艱難環境下，鑫苑置業刀刃向内大幅裁員，高管也紛紛出走。

為謀生存，鑫苑将總部遷往北京，全國化布局也拉開序幕，逐漸将業務擴張至川渝、長三角等多個地區。但與此同時，鑫苑置業堅持的“不囤地、不捂盤、零庫存”開發理念，也使得在房企發展競速中掉隊，錯過金融危機後的市場機會。

自2020年以來，鑫苑已經鮮少在公開市場拿地。市場普遍認為，全年土拍熱度前低後高，除特殊原因外，鑫苑的拿地意願已經不強。

數據顯示，自2018年起，鑫苑置業資産負債率已超90%。

為緩解資金壓力，鑫苑置業也加入物業股上市潮，将鑫苑服務推向了港交所。2021年房地産市場進入下行期後，鑫苑置業更是狀況頻出。

2021年10月，鑫苑置業一筆2.29億美元的債券幾近逾期，最終以交換要約暫時度過危機。

2022年，鑫苑置業危機正式顯現。7月19日公告稱，一筆本息合計5.453億元人民币的債券已于2022年6月29日到期，公司未能全額償付，正式違約。

此後，鑫苑置業始終在艱難前行，2020年财務報告也是在幾近觸發退市條款時才向紐交易所提交。數據顯示，2018年至2022年，鑫苑置業銷售額分别為204.93億元、289.30億元、226億元、200.5億元。

與此同時，2022年開始，鑫苑置業境内發債主體鑫苑（中國）置業有限公司也數次被列為被執行人。在更早的2021年，鑫苑中國旗下多家公司也被列入被執行人。

2023年12月11日，中德證券有限責任公司公告稱，鑫苑(中國)置業有限公司及其重要子公司河南鑫苑置業有限公司被列入失信被執行人名單。其中，鑫苑(中國)置業有限公司未履行金額達550,375,642.00元。

鑫苑中國2023年半年度财務數據顯示，截至期末，該公司合並資産總計637.76億元，負債合計558.8億元，負債率87.62%。