首開的收購為操盤,融創的出售為清債,而中航信托更像個中間人的角色,一場看似簡單的交易,摻雜與交織着許多利益博弈。
觀點網 籌劃多時的8億元收購案,終于落下帷幕。
1月2日,首開股份與中航信托簽訂了正式收購協議,收購中航信托所持有的甯德融熙置業有限公司67%股權及相關債權,本次標的資産收購價格為8億元人民币。
兩天之後,相關工商變更登記事項已完成,同時首開股份取得甯德市蕉城區市場監督管理局換發的《營業執照》。
從去年8月初披露收購計劃至今,這場持續了近半年時間的交易終于靴子落地。牽扯其中的,不僅有“京城地主”首開股份,更有地産圈“話題制造機”融創中國。
首開、融創角色
故事要從2020年說起。
當年2月27日,福州舉行2020年第一次土地拍賣活動,58号競買人首開股份以底價29.59億元競得福州宗地2020-08号,樓面地價10280元/平方米。
面對這個近288畝的巨型地塊,首開采用了一以貫之的聯合開發策略,拉來了當時銷售跻身行業第四位的融創中國。
從天眼查查詢發現,2020年6月29日,融創中國通過甯德融熙置業有限公司(彼時為融創中國全資持有)正式入股上述地塊的項目公司福州首融房地産開發有限公司,首開股份持股58%,融創透過甯德融熙持股42%。
首開仍舊持有大部分股權,但按照彼時市場消息,地塊由融創負責操盤,建成後物業公司亦由融創服務負責。
融創入股之後,項目開發和推廣節奏加速,不到三天時間備案名正式确認為“雲洲郡”,推廣名确認為“首開融創榕耀之城”。
一切看似按部就班、風平浪靜,背後實則暗流涌動。
據了解,2020年8月5日,為了融資需求,融創中國将甯德融熙部分股權質押給了中航信托。
這本是開發商前融階段最正常不過的操作,可誰又能料想到,在政策收緊、融資困難的大背景下,融創中國迎來了最艱難的時期。
2021年10月,融創暴雷,資金鍊危機之下,甯德融熙再次成為交易桌上的展品。從股權變更情況來看,同年12月3日,融創中國正式從甯德融熙當中退出,轉由中航信托全資持有。
不過,按照融創2022年8月披露的公告來看,甯德融熙100%股權登記股東為中航信托,但其中33%股權為中航信托代福州衡越(融創的間接全資附屬公司)持有,剩余67%股權則因融創中國與中航信托的投融資安排,于8月才正式轉讓給中航信托,交易代價同樣是8億元。
彼時,融創中國在公告中就提到,上述出售預期将虧損9319.2萬元,出售事項所得款項将全部支付給中航信托,用于解決融創與中航信托的債務問題。
而中航信托所謀並非項目股權,款項回收、債權變現才是真正目的。
于是,剛剛從融創中國手中拿到67%的甯德融熙股權及1402.14萬元債權,中航信托又找到了首開股份。
同一天,首開股份發布另一則公告提到,有意以8億元的代價,接手中航信托所持甯德融熙67%股權及債權。
而今,籌謀多時,分了幾步走的這場交易案終于落下帷幕。
最新消息顯示,1月2日,首開股份與中航信托簽訂了正式收購協議,1月4日相關工商變更登記事項已完成。
自此以後,融創僅擁有甯德融熙33%股權,項目公司不再並表,而其透過甯德融熙于榕耀之城當中所持股份由42%降至13.86%,首開持股比例将從58%升至86.14%。
持股比例的提升,将進一步強化首開股份對于榕耀之城項目的管控,從而保障項目後續開發、銷售、運營等工作的推進。
首開的收購為操盤,融創的出售為清債,而中航信托更像個中間人的角色,一場看似簡單的交易,摻雜與交織着許多利益博弈。
榕耀之城前路
福州是首開股份京外布局的最重要一棋,從2010年落子至今打造的項目超過20個,而“榕耀之城”作為TOD大盤,首開似乎欲借此再創奇迹。
反觀融創,2018年才來到福州,開始書寫與這座城市的故事,顯然亦希望借“榕耀之城”深深紮根。
2022年初,融創迎來流動性危機,首開在行業大勢之下利潤驟降八成,同樣都在壓力之下。
彼時,拿地兩年的榕耀之城終于獲得了預售證,正式面向市場。
1月11日,榕耀之城取得首張預售證,五天之後正式開盤,配置了65平方米、79平方米、89平方米多種戶型,共計推出336套房源。
按照當時的市場消息,項目備案均價為2.83萬元/平方米,但銷售案場推出了總價優惠5000元、開盤優惠3%,認籌優惠1%、按時簽約優惠1%等促銷活動,計算下來銷售均價約為2.2萬元/平方米。
因可選擇戶型較多、且促銷優惠吸引,開盤現場可為熱鬧非凡,到訪千人、久違的“搶房大戰”……根據市場信息,項目首開去化超90%。
緊抓市場熱度,榕耀之城在2022年1月29日、2022年7月14日、2023年5月9日,分别獲得三張預售證。
但首推爆火之後,榕耀之城的反響有所下降。
觀點新媒體查閱福州市不動産登記和交易中心發現,四次預售許可證共計獲批765套房源,總面積6.16萬平方米,預售住宅套數761套,總面積6.14萬平方米,推出的主力戶型除65平方米、79平方米、89平方米戶型外,還包括112平方米的4室2廳2衛項目。
截至2024年1月6日,項目共計售出542套房源,售出面積4.32萬平方米,去化率70.12%。
從第三方平台獲取的消息發現,目前榕耀之城的均價1.8萬元/平方米,較首期開盤備案價格下降36.4%,較銷售均價下跌近兩成。
榕耀之城項目銷售向觀點新媒體表示,目前精裝房項目價格在1.8萬元/平方米左右,毛胚房均價1.6萬元/平方米,具體看不同的樓棟和樓層,還能再申請優惠。
對于榕耀之城的高開低走,市場似乎並不意外。
一方面,2022年全年,福州市五城區新建商品房銷售58411套、面積386.47萬平方米。這一數據相對2021年可謂是跌幅明顯。其中,僅商品房銷售套數便較2021年的8.38萬套減少了2.5萬套。
2023年前11月,福州全市商品房累計共成交43507套,其中,福州五區住宅累計成交15316套。
另一方面,榕耀之城項目所處區位、配套方面,有市場人士認為,三環外螺洲闆塊算是郊區大盤,雖有三條地鐵線路,但最近的地鐵5号線不進入市區,能夠抵達市區的1号線、4号線直線距離将近1公里,“TOD”甚是雞肋。
其次,項目位于三環以外卻無江景優勢,且周邊生活配套、商業配套並不成熟,後期主要依賴自身商業配建滿足日常所需,優勢並不明顯。
再者,周邊擁有大量次新二手盤,更有不少安置房項目,對未來售價會帶來一定的沖擊。
不過,此次收購完成之後,首開股份奪回榕耀之城的操盤權,且随着項目控制權進一步集中,對于項目後續的推盤節奏、營銷策略或能擁有更高的自主權。
撰文:龔麗欣
審校:徐耀輝