“納保”考題下 自如聯手中鐵建工“重回”集中式公寓

觀點網 伴随“租購並舉”住房制度的推動，以及土地供應、人口趨勢、租住觀念等多方面的改變，住房租賃市場的玩家和規模都還在持續增加。

12月4日，據自如資管官微消息，中鐵建工集團有限公司與自如寓（北京）住房租賃有限公司在自如總部簽署戰略合作協議。根據協議，雙方将在投資、設計、施工、運營等方面開展多領域合作。

據了解，本次自如與中鐵建工戰略合作的達成，将共同發揮雙方的資源優勢，實現優勢互補、資源共享，探索租賃住房多樣化合作，包括不限于對存量低效、閑置資産進行投資改造，打造保障性租賃住房和市場化長租公寓。

同時，本次戰略合作雙方将共同取得集體建設用地使用權，投資建設為高品質租賃社區；在綜合用地的開發上，将致力于建設集住宅、寫字樓、新青年公寓多元業态的大型綜合體。

此外，雙方計劃每年為社會提供5000間以上高品質租賃住房。

納保吸引力

自2021年7月國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,全國多個城市積極響應，相繼出台了一繫列保租房籌建目標和支持政策，保租房市場迎來前所未有的發展。

去年，四只保租房REITs的成功發行，也指明了退出渠道，市場對長租公寓市場的投資熱情被進一步激活，越來越多的社會主體參與到保租房建設中。

房企陣營中，萬科泊寓納保規模相對較高。今年10月的萬科媒體交流會上，泊寓總經理胡冬華透露，泊寓已在19個城市為8.3萬間保障性租賃住房提供運營服務，在市場化運營機構中，納保數量位居第一。

旭輝瓴寓旗下的柚米寓上海南翔地鐵站店去年宣布通過納保認定，龍湖冠寓也有長沙金融中心店、武漢新壹城店等多個保租房項目落地並開業。

ICCRA發布的數據顯示，截至2023年一季度末，全國已開業房間規模中約有21%納入當地保障性租賃住房，環比上漲了5個百分點，規模合計為17.03萬套（間）。納保比例最高的為租賃式社區，已納保房間規模約占總規模的39%，環比上漲11個百分點。

從企業端來看，已參與納保的企業數量共32家，占比超過60%。

此外，參與納保的除了華潤有巢、萬科泊寓、龍湖冠寓等房企的長租分支業務，還有專業的長租品牌，例如魔方公寓正在“應納盡納”，樂乎公寓則在北京、廣州、武漢等城市積極布局保租房。

顯然，自如也已經加入其中。

從此次透露的合作内容來看，主要有兩種形式，其一是盤活存量資産，将城市更新項目改造為保租房或市場化長租公寓，如商改租、工改租等；其二是共同取得集體建設用地的使用權，投資新建租賃社區。

租賃社區或許正對應自如資管旗下的大型租賃社區産品線“自如里”，而存量資産改造項目則對應城市獨棟高品質青年社區産品線“自如寓”。

當然，雙方合作的方向也包括，在綜合用地的開發上，将致力于建設集住宅、寫字樓、新青年公寓多元業态的大型綜合體，也並不排除自如資管旗下旅行驿站産品線“自如驿”等。

“重回”集中式

自如以分散式公寓起家，在2018年宣布成立了自如資管平台，計劃通過整棟資産收購來提高集中式公寓的規模。盡管如此，分散式公寓一直占據了其更大的業務比重。

不過，據公開資料，自如在成立之初也有過集中式公寓項目。在2012年前後，自如共打造8套整棟式公寓，位于北京的将府自如寓也是此時期的代表作。但之後自如停止在整棟的集中式公寓上繼續拓展，而是加大分散式公寓布局。

通常而言，集中式公寓戶型、裝修風格、配套設施等有一致標準，且能夠實現集中運營，多數為重資産持有，分散式公寓多數為輕資産運作，房源標準化程度差，租金水平差異大，管理效率相對較低。

仲量聯行發布的《2023中國長租公寓市場白皮書》顯示，随着中國長租公寓市場步入快速成長期，長租公寓投資趨向專業化和規模化，要求投資機構同時具備資金實力和運營能力。

住房租賃市場發展至今，一些市場化品牌已完成早期的分散式起步階段，向集中式公寓發展。有業内人士透露，現在已經很少再提分散式公寓。

另一方面，在自如資管的誕生時，自如同步宣布将全面開放旗下整棟資産的産品、運營、互聯網能力，提供委托管理、租賃經營、戰略合作三種模式，並提出當年的委托管理規模目標是達到1萬間。

截至今年上半年，自如資管涉及管理房源量突破3萬，累計已布局全國13座城市。上半年新拓武漢、天津兩地，包括簽約武漢首個保租房合作項目以及落地自如寓天津首店。在保租房項目方面，自如資管在多地與國企實現聯手運營。

仲量聯行提及，由于目前租賃住宅用地尚未對社會資本全面開放，投資機構需要與國央企或政府平台公司合作；而國央企，尤其是主營業務非房地産業的地方國企，同樣需要與專業投資機構合作盤活土地資源。

國央企在發行公募REITs方面亦有主體優勢，未來投資機構可選擇将項目權益出售給國央企合作夥伴，或其他具備發行公募REITs能力的機構。

也因此，投資機構選擇與國央企合作投資也是一種雙赢的選擇。

随着保障性租賃住房資産證券化的打通，吸引了越來越多的長租公寓品牌運營商加入到保租房的建設中，租賃住房市場規模迅速擴張，項目的資産價值也越發得到凸顯。

此外，在如今“盤活存量資産”政策的引導下，未來幾年預計将會有更多存量物業，如老舊酒店、閑置商辦、工業等物業，被改造為長租公寓。以上海市場為例，截至2025年，預估存量改造類長租項目将面向上海市場提供約3萬套的新增房源。

自如資管此前也表示，盤活存量在當前的保租房籌建和運營中居于主要地位。

“工改租”、“商改租”、産業園區配建等存量資産供給放開，讓專業的市場化資管機構可以發揮自身的品牌優勢，並輸出長期積累的項目管理經驗；從而與保租房項目相關持有方，形成有效的能力互補，讓保租房這一民生工程實現健康長遠的發展，也能夠共創出更多高品質、好口碑的城市新青年安居社區。