熱衷合作的華發 這次盯上了綠城69億南京綠博園項目

觀點網 華發又要合作開發項目了。

12月1日晚間，華發股份發布公告稱，參與開發綠城此前拿下的南京市建邺區綠博園2023G55地塊。

觀點新媒體獲悉，這一項目是綠城旗下安徽綠城于10月搖号競得。近幾年，綠城已在有意提高項目權益占比，華發則不斷采取合作方式做大規模。前三季度，華發就已實現全口徑合同銷售額1035.8億元，同比增長41.99%。

于華發而言，項目合作是其常規操作。華發擅長通過合作開發，達到分擔資金壓力及風險的目的，但同時也推高了少數股東權益。

華發綠城合作

公告顯示，華發股份全資子公司南京铧宸與安徽綠城、杭州大家實業控股的北京穩甯置業有限公司、宇誠集團簽訂了《關于南京市建邺區綠博園2023G55地塊之合作協議》，約定共同開發這一地塊。

該地塊規劃為住宅用地，東至螺絲橋大街，南至興隆大街，西至揚子江大道，北至月安街，建設用地面積72145平方米，容積率2.2，規劃建築面積158716平方米，起始總價60億元。

河西中綠博園G55地塊是今年南京第七批次土拍上競争最為激烈的地塊，共吸引了招商、保利、頤居、國貿、建發中海、綠城、越秀等衆多實力房企。

這一地塊經過1分14秒、21輪競價觸及最高限價，此後進入搖号環節，最終由安徽綠城搖中，成交總額69億元，成交樓面價43474元/平方米，溢價率15%。該地塊是今年的總價、單價地王，也成為南京歷史第二高價地。

根據合作協議，華發股份、安徽綠城、北京穩甯置業、宇誠集團四家公司分别持有項目公司49%、41%、7%和3%。各方以“同股同投、共同投資、共擔風險、共享收益”的原則就目標地塊開發進行合作。

觀點新媒體查詢，上述合作方中，北京穩甯置業背後的股東主要包括杭州城建開發集團（大家房産）、鼎信長城；宇誠集團則是浙繫本土房企，曾于今年8月3日搖号獲得北京大興區一宗宅地，由此實現首次進入北京市場。

據悉，安徽綠城已于2023年11月14日注冊成立項目公司，項目公司初始注冊資本金為2,000萬元，並持股100%。

在協議簽署後2個工作日内，安徽綠城将持有的項目公司49%股權轉讓給南京铧宸、将持有的項目公司7%股權質押給北京穩甯置業、将持有的項目公司3%股權質押給宇誠集團。

安徽綠城前期投入合計約12億元。南京铧宸、北京穩甯置業、宇誠集團三方或其關聯方向項目公司按最終股權比例支付上述前期投入資金，項目公司将上述款項歸還予安徽綠城或其指定關聯公司。

各方定于2023年12月8日前按照最終股權比例向項目公司提供股東借款/借款共22.5億元用于支付第一期土地出讓金34.5億元（含已支付保證金12億元）；各方定于共同确認的時間前按照最終股權比例共同向項目公司提供股東借款/借款共34.5億元用于支付剩余土地出讓金，並支付契稅。

從架構上看，華發占據主要地位，享有項目公司股東會51%表決權，提名4名董事，董事長由乙方提名的董事擔任。項目公司日常經營管理實行董事會授權下的總經理負責制，總經理則由綠城方委派，華發方委派一名聯席總經理，總經理和聯席總經理職權相同，聯審聯簽，在董事會授權下負責公司經營管理工作並作出決策。

合作開發兩面性

綠城今年運氣不錯，搖号獲得了幾宗熱門地塊。華發通過合作的方式也能夠參與到這一項目當中。

觀點新媒體了解到，綠城之外，華發在南京的合作方還包括華潤、招商、美的置業、金隅等多家房企。

自2017年首次進駐南京以來，華發已在南京打造“都會四季”“紫京四季”等15個樓盤。近期“華發·四季雅築”“紫京四季”“紫麒府”“萬象天地”均在熱銷。

房企間的合作並不稀奇，對于高價地塊，不少企業慣常采取合作模式開發，一方面是分攤風險，另一方面是各取所長。

對于這次合作，華發方面表示，合作有利于充分發揮合作各方的優勢，實現優勢互補，分散經營風險，提高項目收益率，有利于公司進一步拓展南京市場，擴大公司品牌影響力，符合公司的發展戰略。

綠城在行業以品質著稱，與其合作确實能夠保證品牌溢價能力，進而達到優勢互補，合作共赢的目的。當然，合作項目也容易由于溝通不暢，産生成本增加等問題。

觀點新媒體了解到，從布局上看，綠城和華發較為一致。今年，綠城還是聚焦于一二線城市核心闆塊，錨定北京、上海、深圳、杭州、西安、甯波、蘇州等城市；此外，亦在嘉興、紹興等三四線城市布局。

華發拿地策略也是聚焦核心城市，主營業務聚焦于粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶等核心城市群，其中珠海為公司戰略大本營，北京、上海、廣州、深圳、武漢、南京、杭州、成都、西安、重慶、蘇州、昆明等一線城市及重點二線城市為公司戰略發展城市。

2023年1-9月，華發股份新增土地項目16項，均位于上海、深圳、成都、杭州、南京等核心一二線城市及大本營珠海。

並且，合作開發還有一個明顯的好處，就是能夠增加企業的全口徑銷售金額。華發這幾年的銷售擴張也離不開合作開發模式。

前三季度，華發就實現全口徑合同銷售額1035.8億元，同比增長41.99%；銷售面積325.9萬平方米，較去年同期增長29.02%，成為房地産行業下行周期中少數銷售業績增長的房企之一。

銷售金額增長，華發股份卻面臨“增收不增利”困境。經調整後，前三季度，華發股份實現營業收入157.73億元，同比增長95.31%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約2.75億元，同比下降4.96%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約2.48億元，同比下降2.03%。

這並不稀奇，華發已面臨這一窘境良久。此前的業績說明會中，華發股份曾表示，主要是受項目權益比例下降影響。觀點新媒體梳理發現，合作開發模式能夠分攤資金壓力及開發風險，但也讓少數股東權益長期處于高水平。

從2017年開始，華發股份少數股東權益就在激增，随着少數股東權益比重的增加，其對淨利潤的影響程度也逐漸加大。

截至2022年末，華發少數股東權益為897億元，較2021年末激增146億元，少數股東權益占比由78.3%攀升至82%。至2023年中期，華發少數股東權益為971.83億元，占比升至84%。

監管部門于2022年曾提出這一質疑，華發股份回復，合作項目股東資本金投入增加，是公司少數股東權益增長的最主要原因。

華發解釋了房企聯合競標的必要性：近年來，各地土地一級招拍挂市場需對報名主體進行評分，要求競自持、競配建、搖号中簽等，競買規則層出且多變，房企聯合競標，可以避免非理性競争，獲取溢價合理的土地。

同時，在集中供地的背景下參與熱點地塊的競拍需要的資金量極大，合作拿地也可以分攤減輕投資資金壓力，在行業整體資金趨緊的環境下，房地産行業合作開發已成趨勢。

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