蘇州取消限價後首拍 曾與陸家嘴競争“百億毒地”的金隅如願入局

觀點網 11月29日，蘇州第八輪集中供地結束，本次共出讓6宗地塊，最終全部成交，共攬金75億元.

其中，金隅以一己之力貢獻了近四成。

整體來看，此次出讓的6宗地塊有3宗位于吳中區、2宗位于工業園區、1宗在相城區，總出讓面積約28.62萬平方米，總建面40.66萬平方米。

盡管本輪6宗地塊全部未設置土地上限價格，在更加理性的市場之下，蒙眼狂奔不惜代價拿地的情況也未能出現。

其中蘇州工業園區奧體04地塊熱度最高，共吸引十余家房企報名參拍，也成為本場唯一一宗溢價成交的地塊。

歷經近160分鐘，120輪報價，該宗地塊由北京金隅地産開發集團有限公司競得，成交總價28.97億元，成交樓面價39027元/平方米，溢價率30.09%，其余5宗均底價成交。

伴随本輪集中供地的落幕，金隅也終于“如願”進入蘇州市場。

溢價獨苗

這是蘇州取消土地限價後的首場土拍，也是金隅首次在蘇州拿地。

自今年9月自然資源部下發文件，建議取消土地拍賣中的地價限制後，據不完全統計，僅11月以來已經陸續有近二十個城市宣布取消土地限價，但在随後進行的土拍中，高溢價地塊也並不常見。

例如同樣在29日進行的無錫第七批次土拍中，出讓6宗地塊全部底價成交，總成交額55.6億元；長沙首宗取消地價上限的地塊[2023]長沙市063号居住用地以底價成交，成交總價約為8.52億元。

本輪蘇州集中供地中，除上述金隅摘得的地塊，另有5宗為底價成交。

其中，位于工業園區星塘街西、獨墅湖大道北的工業園區地塊蘇地2023-WG-86号由蘇州市斜港置業有限公司以底價15億元摘得；吳中區的蘇地2023-WG-82号、83号、84号，分别由蘇州合潤房地産開發有限公司、蘇州合潤房地産開發有限公司及南京威新房地産開發有限公司、蘇州太湖香山置地發展有限公司及蘇州吳城置業有限公司摘得，對應成交價為7.05億元、10.04億元和3.58億元；相城區2023-WG-85号地塊由蘇州太平城鄉一體化建設發展有限公司及旭輝管理集團有限公司聯合體以底價10.3億元摘得。

整體而言，以地方國企為主，另涉及金地、旭輝等知名房企，聯合體形式拿地占據較大比例。

金隅此次在蘇州的拿地主體為北京金隅地産開發集團有限公司，該公司曾用名北京金隅大成開發有限公司，由北京金隅集團股份有限公司持股100%。

根據挂牌文件，該地塊規劃為住宅用地，出讓面積49479.43平方米，建築面積74219.14平方米，起拍價格222658萬元，起始樓面價30000元/平方米，1.20≤容積率≤1.50，該地塊明确要求精裝標準不低于5000元/平方米。

地塊共有超15家房企參拍，經過兩個半小時、120輪的競價，由北京金隅地産開發集團有限公司以總價28.97億元競得，成交樓面價39027元/平方米，溢價率30.09%。

該地塊的成交價刷新了蘇州工業園區最高成交樓面價紀錄。

據悉，宗地位于奧體闆塊，周邊配套成熟，擁有醫院、學校、地鐵站等公共資源，且闆塊内住宅供應量小。

事實上，今年上半年金隅並未在公開市場拿地。對此，管理層也曾2023年半年度業績說明會上表示，鑒于房地産市場仍處于深度調整期，公司房地産業務在拿地方面堅持穩健原則，時間上根據去化和回款情況合理把握拿地節奏；空間上，深耕已進入城市，尤其高淨值的北京和長三角地區。

“上半年，公司積極參與了多個重點城市核心區域優質地塊的競買，遺憾的是均未中簽。”

過去幾年，房企拿地除了依靠實力，也要憑借幾分運氣。進入下半年，伴随多地土拍政策的調整，金隅也終于有所得。

塞翁失馬

此次拿地後，市場更多聚焦在這是金隅首次進入蘇州市場。然而從過往來看，金隅早已有意進入當地，但少了一些“幸運”。

不久前的“陸家嘴毒地”風波可追溯至2016年10月，陸家嘴聯合安心信托在上海聯合産權交易所競得蘇鋼集團挂牌出讓的蘇州綠岸公司95%股權，而在當時，金隅也曾高調宣布參與競拍。

2016年10月9日，金隅透露稱公司正在參與競拍江蘇蘇鋼集團子公司蘇州綠岸房地産開發有限公司95%股權，該標的挂牌底價為31.50億元。

随後，根據上海證券交易所事後監管審核的相關要求，金隅進一步披露了這項交易的具體情況。公告中提到，標的公司包含17宗地塊，涉及共66萬平方米的土地儲備。

據當時資料，蘇州綠岸公司擁有蘇州市西北部高新區浒墅關鎮的17宗土地，規劃用途涉及住宅、商辦、工業研發、教育、加油站等，總土地面積65.94萬平方米，規劃建築面積約108.41萬平方米，其中住宅用地規劃總建築面積約66.4萬平方米。

截至2016年中期，金隅擁有的土地儲備總面積為750.15萬平方米。若是交易能夠順利完成，該公司總土儲将大幅增加。

金隅對標的也抱有勢在必得的态度，甚至已經有了明确規劃。據悉，住宅地塊将由高層、小高層産品相結合，戶型面積設計以80-95平方米的剛需戶型為主，100-120平方米的改善型戶型為輔。

關于商辦、商業、研發地塊，則以白豕山為核心景觀，規劃設置獨立商業、辦公等建築，結合獨棟式建築的研發總部基地，将整個項目打造成蘇州西部的城市地標。

2016年的蘇州土拍市場熱度較如今更甚，年内曾有多宗住宅地塊以翻倍價格成交。為防止土拍市場過熱，當地甚至設置土地出讓最高限價，當競價超出後結果無效。相關統計顯示，2016全年蘇州共攬土地出讓金1773億元，超出2015全年的三倍，躍居全國之首。

由此，金隅參拍蘇州綠岸公司95%股權也就不難理解。該筆交易的失手，也使得金隅失去了進入蘇州市場的先機。

七年多過去，當時的追捧對象已成雞肋，化為另一種談資。曾經200多輪報價競争，以85.25億元價格拿下標的的陸家嘴也是同種光景。

回到金隅自身，該公司曾寄希望于通過獲取該標的，完善其在長三角地區的房地産業務戰略布局以及品牌建設，提升經營業績。

在“錯失良機”後，金隅的拿地步伐略有放緩，區域布局的重點或也做了重新調整。這家北京本土企業的南方進擊之舉就此折戟。

數據來源：企業公布、觀點指數整理

回顧金隅近年來的拿地情況，2016年新增7宗地塊，其中3宗位于天津，南京、合肥、海口、杭州各1宗；2017年新增14宗，其中8宗位于北京及唐山、承德；2018年新增13宗，其中8宗位于青島、唐山、北京、天津等地。

2019全年取得4宗地塊，北京和杭州各2宗；2020全年累計取得8宗土地開發權，其中河北唐山市3宗，北京、天津各2宗，上海1宗。

2021全年累計取得9宗土地開發權，其中，浙江甯波、天津、江蘇常州、浙江杭州、安徽合肥各1宗，江蘇南京、北京各2宗；2022全年僅在北京市取得3宗地塊，2023年上半年無新增。

從拿地情況可以看到，金隅将重心放在北京及環京的河北、天津、山東，即便是在長三角地區，還是以南京、杭州、合肥等地為主，對未開拓過的城市更為謹慎。

直至如今，伴随地價限制被解除，金隅重新歸來，補上了蘇州這塊缺失已久的拼圖。