REITs紅了 | 上海城投保租房 REIT：規模最大的光環與底色

編者按：公募REITs試點繼續擴容，随着消費基礎設施REITs正式落地，房地産行業迎來了前所未有的機遇。

這場變革，與經濟復蘇、行業調整的大環境完美匹配，将成為相關企業完成轉型的重要契機。或許，這也是房地産行業走向轉型升級、高質量發展的一條合适新路徑。

随着公募REITs試點逐漸走向更大天地，觀點新媒體策劃和推出繫列深度報道——“REITs紅了”，選擇一批正在或即将在REITs領域大展拳腳的標的，通過采訪、研究和分析，探尋REITs背後的資産故事與企業邏輯。

觀點網 當不動産的發展模式從銷售型增量轉向存量經營，REITs成為盤活資産、繼續投資的重要路徑。

政策方面給予了更多支持，保險資管獲準開展REITs業務，REITs資産類型擴展至消費基礎設施，多個項目在積極推動及籌備。

11月26日，多個公募REITs項目迎來最新進展，據證監會批復，迄今規模最大的保租房REIT——“國泰君安城投寬庭保租房REIT”正式獲批，準許注冊。

另外，華潤置地、印力、中國金茂在交易所提交的商業資産REITs亦準予注冊，三家選擇的底層資産分别為青島萬象城（華潤）、杭州西溪印象城（印力）及長沙覽秀城（金茂）。

證監會要求在批復下發之日起6個月内進行基金的募集活動，募集期限自基金份額發售之日起不得超過3個月。

其中，城投保租房REITs由上海城投集團發起，以下屬江灣社區和光華社區作為底層資産，房源總數達到2953套。這些項目都是上海城投集團計劃在今年内推出的國資首單公募保障性租賃住房REIT産品的一部分。

此次獲批的城投保租房REITs是上海市屬國企首單獲證監會受理的保租房REITs，也是目前全市場正式申報的規模最大保租房REITs。

2022年8月31日，首批三單保障性租賃住房REITs上市，截至目前已有4支保障性租賃住房REITs（紅土深圳安居、中金廈門安居、華夏北京保障房、華夏華潤有巢）完成發行。

從目前這4只保租房REITs的運營情況來看，運營表現穩定且收益不錯。上半年，華潤有巢REIT、廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、深圳安居REIT 4只保租房REITs營業收入合計超過1.4億元，分别完成2023年目標收入的54.20%、53.16%、52.41%、51.11%。

據悉，除了城投寬庭保租房REIT、建行住房租賃REIT，目前拟申報發行的保租房REITs還有5只，分别為青島房投REIT、上海臨港科技城REIT、北京昌平包租房REIT、天津濱海新區保障房REIT和南京軟件谷菁英公寓公募REIT。

另據市場消息，目前已有十余個省市的保障房項目籌備中，基金公司也在積極推動保租房REITs項目籌備。其中，華夏基金目前就有多只保租房REITs正在推進和申報中。

項目概覽

根據國泰君安城投寬庭保租房REIT募集說明書披露，基金存續期為65年，存續期屆滿後，經基金份額持有人大會決議通過本基金可延長存續期限。否則，存續期屆滿後将終止運作並進入清算期。

本次拟募集31.22億元，成為迄今為止規模最大的一單保租房REIT項目，是已經成功發行的4只保租房REITs近3倍。

來源：招募說明書

這一基金拟持有的基礎設施項目底層資産包括上海城馳持有的江灣社區項目和上海城業持有的光華社區項目，均位于上海市區核心位置，出租率具備相當保障。

其中，上海城馳持有的坐落于上海市楊浦區新江灣城國泓路392弄1号等的江灣社區項目，包括房屋所有權及占用範圍内的國有建設用地使用權；上海城業持有的坐落于上海市楊浦區新江灣城學德路27弄1-3、5-10、3_3号的光華社區項目，包括對應的房屋所有權及占用範圍内的國有建設用地使用權。

從底層資産來看，本次受理的國泰君安城投寬庭保租房REIT，底層資産均為具有優越地理位置的地鐵上蓋項目，屬于上海市中心城區稀缺資産，緊鄰地鐵10号線，約35分鐘可抵達上海16個轄區中的11個，人民廣場、外灘、陸家嘴等地標均在30分鐘交通圈内。

江灣社區項目僅距離地鐵10号線的殷高東路站4号口大約400米，而光華社區項目更是近在咫尺，與地鐵10号線新江灣城站7号口距離大約為50米。

在城投寬庭公布的7個已開業或潛在社區項目中，除了上述兩個靠近地鐵站的項目外，其余5個社區地理位置也極為便利，所有這些社區均可以在步行10分鐘之内輕松到達地鐵站。

區位優勢疊加緊鄰地鐵站的布局，不僅提升了租賃住房的便捷性，增加了城市職住平衡能力，也極大地增強了項目的投資價值和市場競争力。

據了解，上海城投保障房REIT底層資産總建築面積16.94萬平方米，估值31.08億元，估值單價1.83萬/平方米。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

截至2023年6月末，江灣社區項目賬面原值為17.45億元，賬面淨值為17.28億元，采用收益法評估的評估值為20.22億元，增值額為2.94億元，增值率為14.55%；

光華社區項目賬面原值為8.89億元，賬面淨值為8.85億元，采用收益法評估的評估值為10.86億元，增值額為2.01億元，增值率為18.49%。

根據招募說明書，本次拟募集31.22億元，2023-2024年可供分配金額為6428.89萬元、13063.02萬元，年化分派率為4.12%、4.18%。

REITs的目標是盤活資産、繼續建設。原始權益人轉讓基礎設施項目的淨回收資金的60%(含)以上用于九星社區項目、張江社區(南塊)項目及莘北路社區項目或其他經批準同意的租賃住房項目建設；不超過30%的淨回收資金用于九星社區項目的外部股東股權收購或其他經批準同意的盤活存量資産項目，不超過10%的淨回收資金用于補充原始權益人流動資金等。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

備注:1、前期工作進展指：(1)籌劃階段(2)已納入國家重大戰略範圍，已列入中長期發展規劃、區域和行業專項規劃等(3)已取得或正在辦理項目審核備案、土地、規劃、環評等相關手續(4)已開工建設。

資産詳解

具體來看，江灣社區項目坐落于上海市楊浦區新江灣城國泓路392弄，土地使用權面積合計為3.38萬平方米，地塊東至政澄路，南至國泓路，西至淞滬路，北至國曉路，決算總投資(含稅)18.56億元。

觀點新媒體獲悉，這一項目是2022年上海推向市場的最大體量R4用地項目，由上海城投置地于2018年5月通過市場招拍挂競得，于2019年8月8日動工，2022年末建成交付，2022年11月18日正式面向市場，總共推出了1719套租賃房源，是上海城投投入運營的首個保障性租賃住房社區。

來源：招募說明書

江灣社區項目包含1-7#租賃住宅樓及配套商業，1個KT站(位于5#樓内)，3個PT站，1個垃圾房，1個門衛，1個公建配套(位于7#樓内)，1個地下車庫(含民防)。

項目總建築面積11.03萬平方米，可供出租面積約8萬平方米，配套商業可出租面積3154.11平方米，車位917個。

在建築形态上，江灣社區較為明顯分為兩個部分，北邊建築體量較小，為較為常規的闆式塔樓，行列式排布，與商品住宅相似；南邊建築體量大，為圍合式布局。

産品規劃上北區以大面積戶型為主，南區以小面積戶型為主，分别面向家庭型客戶、年輕客戶兩類不同的客群。

運營時間方面，江灣社區于2022年11月開始運營，至今僅滿一年時間，開業前未産生營業收入，但存在固定的管理費用等成本。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

2020-2022及2023上半年，江灣社區項目營業收入分别為0.00萬元、0.00萬元、20.82萬元及1997.49萬元，其中2022年及2023年1-6月營業收入以租賃業務收入為主，占營業收入比例分别為99.81%和99.61%。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

營業收入受到房源規模、租金水平和出租率影響。2023年1-6月為開業初期，出租率尚未穩定，營業收入較小，同時開業初期營銷費用較高，使得2022年及2023年1-6月淨利潤、2022年息稅折舊及攤銷前利潤為負。

數據顯示，2023年1-6月，該項目營業收入1997.49萬元，淨利潤-3550.62萬元、息稅折舊及攤銷前利潤(EBITDA)204.58萬元。近三年及一期淨利潤和經營活動産生的現金流量淨額為負，主要原因繫項目前期支付大額建設工程款，導致經營活動現金流出較高。

截至2023年9月30日，江灣社區租賃住房出租率91.7%，商業出租率96.07%。

來源：招募說明書

光華社區項目與江灣社區項目臨近，均地處楊浦區新江灣城，坐落于楊浦區學德路27弄，土地使用權面積合計為1.91萬平方米，地塊東至淞滬路，西至戎輝苑，南至殷行路，北至扶蘇路。

項目于2022年10月建成，包含1-3#租賃住宅樓兼配套商業(位于3#樓1-2層)，1個KT站，4個PT站，1個垃圾房，1個門衛，1個地下車庫(含民防)。

光華社區自2023年3月起開始運營，宗地面積1.91萬平方米，總建築面積5.91萬平方米，共計1234套保障性租賃住房，可供出租面積4.20萬平方米，配套商業可出租面積829.69平方米，車位609個。

開業前，光華社區未産生營業收入，但存在固定的管理費用等成本。2023年1-6月為光華社區的開業初期，出租率尚未穩定，營業收入較小，同時開業初期營銷費用較高，且受資産的折舊攤銷影響。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

2023年1-6月，該項目營業收入1860.60萬元，淨利潤-246.54萬元，息稅折舊及攤銷前利潤(EBITDA)825.22萬元。

租金收入是核心收入來源，占營業收入比例達到97.22%，受到房源規模、租金水平和出租率影響。截至2023年9月30日，光華社區租賃住房出租率95.11%，商業出租率100%。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

租戶分析

對保租房項目而言，最重要的是保證出租率和續租率。截至2023年9月30日，江灣社區租賃住房出租率91.70%，光華社區租賃住房出租率95.11%，合計出租率92.87%；江灣社區商業出租率96.07%，光華社區商業出租率100.00%，合計出租率96.89%，兩個社區合計總出租率為93.00%。

截至定價時點2022年8月，江灣社區項目住房平均租賃定價(備案價)為141.1元/月/平方米(建築面積)，光華社區為145.1元/月/平方米(建築面積)。江灣社區同地段同品質市場租賃住房租金為156.8元/月/平方米，光華社區同地段同品質市場租賃住房租金為161.2元/月/平方米，約為同地段同品質市場租賃住房租金九折。

具體來看，江灣社區項目自2022年11月起開始運營，可租賃面積為8.32萬平方米，其中租賃住房可租賃面積約為8萬平方米，配套商業面積為3154.11平方米。截至2023年9月30日，江灣社區租賃住房出租率91.70%，商業出租率96.07%。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

在江灣社區項目1719間租賃房源中，一室戶型面積為29-34平方米，共918間；一室一廳戶型面積為41-48平方米，共276間；一室二廳戶型面積為63-68平方米，共325間；二室二廳戶型面積為約73平方米，共96間；三室二廳戶型面積約99平方米，共104間。

租金水平整體在4000-12000元/月，支付方式為一年起租，當前整體入住率約92%。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

租戶結構角度觀察，截至2023年6月30日，江灣社區項目已出租房間1380間，占總可出租房間數的80.28%。

類型以個人租戶為主。其中，出租給企業73間，占已出租房間數的5.29%，出租給個人1307間，占已出租房間數的94.71%。個人租戶占比較高，企業單一租戶租賃集中度較低，因此江灣社區項目的租戶具有良好的分散性。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

江灣社區臨近尚浦領世、灣谷科技園、創智天地等辦公園區，復旦大學、上海财經大學、同濟大學等高等院校，所在區域存在大量的租賃需求。租戶以科技、軟件及信息技術服務、咨詢及商務服務、金融、教育、文化與體育等行業為主，行業分布較為分散。

因臨近高等院校和辦公園區，主要客群為25-40歲的年輕高知群體，支付能力較為穩定。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

光華社區項目自2023年3月起開始運營，可租賃面積為4.28萬平方米，其中租賃住房可租賃面積為4.2萬平方米，配套商業面積約829.69平方米。截至2023年9月30日，光華社區租賃住房出租率95.11%，商業出租率100.00%。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

光華社區共有可出租房間1234間，項目戶型選擇較少，以一室戶型為主，一室面積為25-36平方米，共1119間，一室二廳戶型為54-66平方米，只有115間。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

租戶結構角度觀察，截至2023年6月30日，光華社區項目已出租房間1137間，占總可出租房數的92.10%。

租戶類型中同樣以個人租戶為主。其中出租給個人1128間，占已出租房間數的99.21%。

光華社區個人租戶占比較高，企業單租戶租賃集中度較低，項目租戶具有良好的分散性，主要客群為25-40歲的年輕高知群體，支付能力較為穩定。

數據來源：招募說明書、觀點指數整理

租期方面，兩個項目租期均為1-3年。根據《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》的相關規定，保障性租賃住房租賃合同期限原則上不短于1年(承租人有特殊要求的除外)，最長不超過3年。

租賃合同到期後，入住人員經重新審核仍符合準入條件的可以續租，不再符合準入條件的應當退出。

總體來看，兩個項目以小戶型為主，可能無法滿足部分租戶使用需求。項目用地規模較小，社區公共活動空間及配套設施規模較受限。

REITs競逐

保租房REITs中，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT上市已超過一年時間，華潤有巢REIT也已将近一年。

從已經發行的上述四單保租房REITs來看，合計10個基礎資産，擁有11275套租賃房間，涉及總建面56.8萬平米。得益于底層資産均位于人口淨流入量大，人口活力旺盛的強一二線城市繁華區域，租金相對低廉，在周邊市場有較強競争力，經營穩定性較好。

整體來看，四單保租房REITs出租率維持穩健，其中中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT及華夏北京保障房REIT三季度末出租率均接近滿租；華夏基金華潤有巢REIT季末出租率環比下降4ppt至92.9%，主要繫季末退租及集中入住帶來的正常波動。

有分析指，中金廈門安居、紅土深圳安居和華夏北京保障房三個項目招租更多依賴企業或單位的團租或趸租，确保了高出租率。

相對來說，市場化程度更高，散租客戶占比較高的華潤有巢，底層資産雖然在招商配租的工作上相對靈活，但出租率受租客換租行為影響大，市場供應變化與租客波動均加劇了資産運營的不穩定性。

前三季度，四單REITs底層資産出租率均保持高位，平均水平超過95%。紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT的整體出租率分别為99.22%、99.55%、97.00%、92.88%。

從最新披露的三季報看，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT期内收入分别為1374萬元、1927萬元、1841萬元及1980萬元，環比基本持平（除紅土創新深圳安居REIT收入環比小幅下降0.2%外，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT收入均環比上漲，平均漲幅為1.0%）。

數據來源：REITs季報，中金報告

從租金水平來看，保租房REITs底層資産的租金水平低于各城市平均租金水平。但受益于北京和上海的區位優勢，華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT的租金水平整體較高。

三季度，保租房REITs租戶結構及租金水平保持穩定，其中中金廈門安居REIT租金環比提升0.7%至32.8元/平方米/月，個人租戶占比環比提升0.4ppt至91.8%；華夏北京保障房REIT底層資産熙悅尚郡項目租金定價提升8.3%至65元/平方米/月。

數據來源：REITs季報，中金報告

有分析指，短期維度，保租房市場仍将處于供不應求的狀态，且因租金水平低于市場水平，抗周期屬性較強，四季度出租率或維持穩定，全年可供分配有望超預期兌現。

此外，保租房項目原始權益人淨回收資金均拟用于其他住房項目，長期維度，能夠關注部分項目潛在擴募機會。

REITs紅了 | 一場前所未有的變革正在開啟。