國泰君安：城投REIT項目面向客群為年輕高知群體 支付能力較為穩定

觀點網訊：11月23日，上海國泰君安證券資産管理有限公司作為基金管理人和資産支持證券管理人發布了《關于國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金上市及國君資城投寬庭保障性租賃住房基礎設施資産支持專項計劃資産支持證券挂牌轉讓申請受理反饋意見》的答復。

該答復提及，江灣社區、光華社區雖運營未滿3年，但已能産生持續、穩定的現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力和較好增長潛力，基礎設施項目符合《REITs基金指引》第八條第(三)款所規定的條件。

截至2023年9月30日，江灣社區租賃住房出租率91.70%，光華社區出租率已達95.11%，兩個項目平均出租率92.87%。兩個項目作為保障性租賃住房資産，在進入成熟穩定階段後，預計項目長期穩定出租率可保持在較高水平，能夠産生持續、穩定的現金流。

該項目運營管理機構為上海城投置業經營管理有限公司，體繫内全部保租房及“城投寬庭”品牌的運營工作，截至2023年9月30日，上海城投置業經營已運營或拟運營的租賃住房項目共9個，規模逾16.000套，具有豐富的項目運營管理經驗。

上海城投置業經營已運營其他項目自開業以來亦實現了較快的出租率提升。灣谷社區于2020年8月開業，投入運營3個月後出租率即提升至98%，且後續出租率穩定維持在較高水平；浦江社區2023年7月投入運營，在2個月内出租率達60.69%。張江社區和臨港社區于2023年10月開業,截至2023年11月20日出租率分别為51.18%和57.80%，均實現了較快速的運營爬坡。

項目面向客群為年輕高知群體，支付能力較為穩定。楊浦區作為上海科創中心重要承載區，周邊形成了以軟件信息服務業、現代設計、文化創意和智慧醫療為主的現代服務業産業，區域内國際知名企業和高科技企業衆多；同時，楊浦區出台了相關政策建立健全更加開放、更加創新、更有吸引力的招才引才機制，大力引進各類雙創人才。在楊浦區産業聚集效應及人才引進政策的雙重加持下江灣社區、光華社區自開業以來迎來了大量高知客群，租戶主要為本科學歷以上的年輕人群，且工作行業以科技、軟件、金融、教育等行業為主，項目客源較為優質且租戶支付能力和支付意願較為穩定。

未來，尚浦領世雙子塔項目分别将在2023年四季度和2025年一季度竣工，有望進一步擴大區域内産業集群規模、帶動周邊市場租賃需求。同時抖音等互聯網企業計劃遷入闆塊，預計将帶來大量新增工作人口。

本基金預計2023年7-12月的可供分配金額為6,486.75萬元，按照30.53億元的預計基金募集規模計算，年化分派率為4.25%；本基金預計2024年度的可供分配金額為13,054.20萬元，年化分派率為4.28%。

截至2023年11月20日，随申辦APP繫統中江灣社區輪候人數共計656人，光華社區輪候人數共計593人。随着運營管理機構招租持續進行，輪候人數預計會持續增加，可為基礎設施項目提供大量客源，有效緩釋基礎設施項目換租期間空置壓力。

截至2023年6月30日，江灣社區租賃住房已簽約部分面積合計為62352.10平方米，平均租金單價為131.97元/月/平方米；光華社區租賃住房已簽約部分面積合計為37,786.84平方米，平均租金單價為135.22元/月平方米。

截至2023年11月20日，楊浦區僅有江灣社區、光華社區、共青430寓三個租賃住房(R4)用地項目入市，保租房供應極為稀缺.其中，共青430寓與兩個項目地理位置相距較遠，駕車距離約10公里，不存在直接競争關繫。兩個項目周邊待開業保租房項目共5個，目前暫未入市。

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