香港傳真 | 内房歸去來 許荣茂、禹洲尋售中環中心單位

觀點網 樓高346米，香港中環中心依舊巍峨聳立。

這座位于中區皇後大道中的超甲級寫字樓，為舊區重建項目，由長實集團與香港市區重建局前身土地發展公司合作開發，1998年落成後，一段很長時間内由長實集團控制，持有75%業權。

它曾是國際金融中心香港心髒地帶的標志性建築，直至2017年的拆售削減了它的光芒。當李嘉誠選擇攜402億港元從摩天大樓全身而退，則引來一衆投資者入手。其中不乏來自内地的房企，包括合生創展、禹洲集團、世茂集團等。

2015年中國恒大以125億港元代價，向華人置業購入位于香港灣仔黃金地段的寫字樓項目美國萬通大廈，掀起内房企業購置香港物業資産的熱潮。

2018-2019年，中環中心最初的買家陸續拆售手上單位。當時，全球經濟環境向好，香港寫字樓需求暢旺，但由于土地的限制，供應長期短缺，也令該城市多年蟬聯全球寫字樓租金最貴的都市。

據報道稱，有賣家放售後，就算呎價超過四萬港元，前來洽購者仍絡繹不絕。

例如合生創展正是在2018年10進場，斥資11.2億港元買入中環中心49樓全層，建築面積25695平方呎，呎價達4.13-4.56萬港元，較中環中心出售時整體均價溢價25%及38%。

而世茂集團董事局主席許荣茂是在2018年2月，趁中國國儲能源化工集團因故退出交易，順勢加入，主要持有中環中心的36、37、62以及76樓等9層單位。

随後，世茂集團曾以76樓單位為基礎，推出旗下香港首個共享辦公室The Center Space。

禹洲集團則是在2018年7月入手。58樓全層、21樓半層共花費林龍安家族共18億港元，折合約5萬港元/平方呎，較2017年出售總成交均價（約3.3萬港元/平方呎）上升約51%。

翌年3月，林龍安配偶郭英蘭将58樓轉售予禹洲集團，總價8.99億港元，呎價3.4萬港元。後續，相信中環中心21樓全層物業業權被“禹洲繫”統一。

但近年來，這些“優質資産“已愈發成為燙手山芋。

今年11月14-15日消息，世茂集團董事局主席許荣茂和禹洲集團相關人士，正在積極尋求出售持有的中環中心寫字樓物業，且折讓價格驚人。

消息稱，“禹洲繫”持有的中環中心21樓全層，建築面積28127平方呎，已叫價5億港元放售，實際意向呎價低至2.04萬港元，較2017年出售總成交均價下跌約38%。

許荣茂據稱早于2022年1月便開始放售中環中心兩個低層辦公室樓面，放售價約15億港元。如今幾乎兩年過去，仍不能成交。最新消息，上述代售的物業，已選擇減價6.7%至每平方呎2.8萬港元，較2017年出售總成交均價下跌約15%。最新叫價為14億港元。

禹洲和許荣茂希望通過打折吸引投資者接盤，他們有共同的目標，為解決房地産主業的現金流危機。

其中禹洲集團在2022年3月，因一筆于2023年到期、票面利息為8.5%的美元債券，在寬限期過後仍未能如期支付2125萬美元利息，開始出現債務違約。

據禹洲此前8月發布的關于債務重組和業務發展的情況公告，該公司可償還境外債務的資金不及待償還的債務總額，資金缺口至少約22億美元，轉換為人民币約154億元。

為籌集資金，禹洲集團曾多次出售資産，包括2022年2月就已以3.05億港元，出售香港九龍旭日街17号泰捷工廠大廈的若幹單位及停車位。

許荣茂控制的世茂的債務問題，自不用多講。世茂繫這幾年一直在轉讓不同資産自救。

只是，香港的寫字樓曾是世界上最昂貴的商業地産資産之一，但如今它已不那麼吸引人。過去幾年，我們已了解過不少企業放棄租金高昂的中環，轉投香港其他各區的故事。

2020年8月，中環中心22樓2室以平均呎租42.5港元租出，建築面積1973平方呎，租約兩年，首年月租7.892萬港元，呎租40港元，呎租之低創下十年新低。據報道，物業的買家是于2018年9月以約8582.55萬港元購入單位，呎價高達4.35萬港元。

就算如今新冠疫情和防控措施已成過去，但全球主要市場，包括香港的經濟增長放緩，對經濟衰退的擔憂，以及高利率環境，讓寫字樓市場繼續蒙上陰霾。最簡單的理由，空置率和租金承壓，寫字樓能提供的租金收益率已不夠看。

除内房企業外，另一些投資者也在積極降價放售旗下位于香港的寫字樓資産。11月13日消息，位于上環、由高盛持有多數股權的寫字樓88WL，最新将售價下調了至少三分之一至約9億港元。而在年初，物業的價格仍為13億港元。

“寫字樓市場以節約成本為主，新的需求很難出現。更悲觀的前景可能會加速整個下行周期。”第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部董事湯卓軒在最新的寫字樓租賃報告中表示。

根據這份報告，歸因于市場需求的萎縮，2023年第三季度，香港甲級寫字樓租金整體下降了2%。第一太平戴維斯預測2024年全港寫字樓租金變動将為0%至-5%。

報告統計，2023年第三季度，中環地區寫字樓空置率維持在9.6%，但租金是呈現下跌趨勢。

世邦魏理世則表示，2023年第三季度香港寫字樓市場租金加速下降。

報告顯示，盡管全港寫字樓第三季度淨吸納量為正，但在大中環地區和東區錄得入住率大幅下調。同時，大中環地區的租金經歷着下跌，第三季度環比跌幅達1.1%。

戴德梁行在報告中就提出：“全球經濟的不确定性和高空置率将進一步拖累租金表現。”因此該機構預計2023年香港整體寫字樓租金将下降-5%至-7%。

仲量聯行在一份描述香港9月寫字樓市場的報告中就稱，九月整體市場租金環比下跌1.0%。主要分區市場中，中環租金下跌1.5%。

來自仲量聯行官網更新于2023年11月2日的數據，中環中心一個低樓層面積2101平方呎的物業尋租，租金低至35港元/平方呎/月。雖然是個案，但或可稍微體現市場的整體情緒。

香港寫字樓市場特别是中環，正陷入漫長的修復期，内房因财務壓力選擇出清相關資産，但它們能找到買家嗎？