加速資産證券化 上海城投規模最大保租房REIT正式獲受理

觀點網 目前市場上最大規模的一筆保租房REIT項目來了。

11月2日，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金，即國泰君安城投寬庭保租房REIT獲中國證監會及上海證券交易所正式受理。

這是目前長三角區域企業首單申報中國證監會的保租房REITs，也是全市場正式申報的規模最大保租房REITs。

據招募說明書顯示，該基金拟持有的基礎設施項目的資産範圍包括上海城馳持有的坐落于上海市楊浦區新江灣城國泓路392弄1号等的江灣社區項目，以及上海城業持有的坐落于上海市楊浦區新江灣城學德路27弄1-3、5-10、3_3号的光華社區項目。

而這些項目均源于上海城投計劃在年内發行的國資首單保租房公募REITs産品，随着這單REIT項目的受理，其實施資産證券化的步伐正在逐漸加快。

資産細節

具體來看，國泰君安城投寬庭保租房REIT項目包含城投寬庭江灣社區、光華社區保租房項目。據悉，城投寬庭目前在上海布局了三個區域，租賃房源約16000套，項目合計總建築面積約90萬平方米。

從在營社區方面來看，城投寬庭合計擁有4個在營社區。2020年8月，其首個租賃社區灣谷社區完成開業；2022年11月，其首個保障性租賃社區江灣社區正式開業，這宗項目也成為彼時上海市推向市場的最大體量R4用地保租房項目，房源達到1719套。

觀點新媒體了解到，江灣社區項目坐落于上海市楊浦區新江灣城國泓路392弄，土地使用權面積合計為3.38萬平方米，項目于2022年10月建成，包含1-7#租賃住宅樓及配套商業，項目總建築面積達到11萬平方米，配套商業可出租面積則為3154.11平方米。

值得注意的是，在江灣社區的開業初期，也就是2022年年末至2023年前六個月，其出租率尚未穩定，這導致項目2022年及2023年1-6月淨利潤、2022年息稅折舊及攤銷前利潤為負。數據顯示，2023年1-6月，該項目營業收入1997.49萬元，淨利潤-3550.62萬元。

據上海城投置業經營管理有限公司市場部副總經理戴偉強在公開采訪中表示，根據相關政策，江灣社區的租金為周邊租房市場均價的9折，租賃價格約為4.6元/平方米/天。随項目持續招租、營收穩定後，截至2023年10月底，項目出租率達到約93%，已進入正常運營階段。

此外，本單REIT的另一個資産為2023年3月開業的光華社區。

光華社區項目與江灣社區項目距離相近，兩者直線距離約合900米，均地處楊浦區新江灣城，周邊有嘉譽國際廣場、上海音樂學院實驗學校等配套，潤地華庭、九龍倉玺園等項目。

該項目與江灣社區同時期建成，項目包含1-3#租賃住宅樓兼配套商業，宗地面積1.91萬平方米，總建築面積5.91萬平方米，共計1234套保障性租賃住房，配套商業可出租面積829.69平方米。

從體量上來看，光華社區可容納出租人數少于江灣社區，于2023年1-6月，該項目營業收入1860.60萬元，淨利潤同樣為負數，約合-246.54萬元。

“通過本次發行基礎設施REITs，能将幾乎沒有流動性的保租房重資産轉化為可公開上市交易的REITs基金份額，讓企業可以'輕裝上陣'。同時，基礎設施REITs還有助于強化上海城投各闆塊之間的協同發展能力，助力保租房業務闆塊轉型為可持續發展的'輕重並舉'的經營新亮點。”上海城投集團旗下上海城投控股股份有限公司黨委副書記、董事長張辰在公開采訪中解釋了上海城投發行REITs的動機，其表示，保障性租賃住房具有長期持有、獲取穩定租金回報的特性，與基礎設施REITs的要求高度契合。

受理背後

事實上，自2018年至今，上海城投已通過招拍挂等方式獲取總建築面積約90萬平方米的保障性租賃居住社區，建成交付後預計可服務人數将超過2萬人。而此次保租房公募REITs發行上市後的回流資金，将繼續投入上海城投旗下其他保租房項目。

上海城投發行REITs産品的背後，一方面是尋求資産證券化腳步加速，另一方面也是瞄準了REITs市場在中國的“年輕化”：進入時間不長，且投資者需要在投資過程中強化長期投資的理念。或許，其選擇江灣社區、光華社區作為首發資産正是基于這個原因。

此外，觀點新媒體也試圖探究全國第五單保障房REITs為何會花落上海城投。從已經完成發行的前4單REITs項目來看，2022年8月，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT首批3只保障性租賃住房REITs試點項目上市；後于2022年12月，華夏基金華潤有巢REIT也完成發行上市。

究其4只保障性租賃住房REITs的相同點，首先其底層資産均位于核心一線、二線城市的城市區域以及環城區域，出租率保持在90%以上，且運營穩定。

具體而言，中金廈門安居REIT旗下兩個資産位于廈門集美區；華夏北京保障房REIT旗下兩個資産均位于北京的海澱區、朝陽區。

而紅土深圳安居REIT旗下四個資産則分别位于深圳市大鵬新區、福田區、羅湖區、坪山區；華夏基金華潤有巢REIT旗下兩個資産則聚集在上海市松江區。

按照國泰君安城投寬庭保租房REIT的項目分布，底層資産均位于上海楊浦區，且建成時間相近，再加上其中一宗項目的體量較為突出，REIT的底層資産總體而言是比較有保障的。

從市場政策層面來看，早在今年3月份的“潮涌浦江”投資上海全球分享季新聞通氣會上，上海證券交易所債券業務部副總監孫治山就曾表示，将加快打造REITs市場的保障性租賃住房闆塊，着力推動重大標志性項目REITs落地。

項目自身的底層資産選擇較為垂直，再加上當前REITs市場的需求，國泰君安城投寬庭保租房REIT獲得受理自然水到渠成，該單REIT項目的後續落地情況，也将等待時間的檢驗。