上海城投保租房REIT獲受理 資産範圍涉楊浦兩項目共計2953套房源

觀點網訊：11月3日，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書(草案)披露。

據招募說明書，本基金拟持有的基礎設施項目的資産範圍為(1)上海城馳持有的坐落于上海市楊浦區新江灣城國泓路392弄1号等的江灣社區項目，包括房屋所有權及其占用範圍内的國有建設用地使用權；(2)上海城業持有的坐落于上海市楊浦區新江灣城學德路27弄1-3、5-10、3_3号的光華社區項目，包括對應的房屋所有權及其占用範圍内的國有建設用地使用權。

其中，江灣社區項目坐落于上海市楊浦區新江灣城國泓路392弄，土地使用權面積合計為33,806.10平方米，地塊東至政澄路，南至國泓路，西至淞滬路，北至國曉路。決算總投資(含稅)18.56億元。

江灣社區項目于2022年10月建成，項目包含1-7#租賃住宅樓及配套商業，1個KT站(位于5#樓内)，3個PT站，1個垃圾房，1個門衛，1個公建配套(位于7#樓内)，1個地下車庫(含民防)。

項目總建築面積110,327.38平方米，共計1,719套保障性租賃住房，可供出租面積79,997.38平方米，配套商業可出租面積3,154.11平方米，車位917個。

江灣社區項目于2022年11月開始運營，開業前江灣社區未産生營業收入，但存在固定的管理費用等成本。2023年1-6月為江灣社區的開業初期，出租率尚未穩定，營業收入較小，同時開業初期營銷費用較高，江灣社區2022年及2023年1-6月淨利潤、2022年息稅折舊及攤銷前利潤為負。2023年1-6月，該項目營業收入1,997.49萬元，淨利潤-3,550.62萬元、息稅折舊及攤銷前利潤(EBITDA)204.58萬元。

另外，光華社區項目與江灣社區項目臨近，均地處楊浦區新江灣城。該項目于2022年10月建成，項目包含1-3#租賃住宅樓兼配套商業(位于3#樓1-2層)，1個KT站，4個PT站，1個垃圾房，1個門衛，1個地下車庫(含民防)。

項目宗地面積19.084.90平方米，總建築面積59.114.95平方米，共計1,234套保障性租賃住房，可供出租面積41,963.68平方米，配套商業可出租面積829.69平方米，車位609個。

光華社區項目于2023年3月開始運營，開業前光華社區未産生營業收入，但存在固定的管理費用等成本。2023年1-6月為光華社區的開業初期，出租率尚未穩定，營業收入較小，同時開業初期營銷費用較高，且受資産的折舊攤銷影響。2023年1-6月，該項目營業收入1,860.60萬元，淨利潤-246.54萬元，息稅折舊及攤銷前利潤(EBITDA)825.22萬元。

該項目發起人上海城投(集團)有限公司及旗下公司持有並運營同類基礎設施資産，且集中在上海市，與基礎設施資産構成直接或間接的競争關繫。該項目為基礎設施公募REITs首次發售，管理人及專項計劃管理人均為上海國泰君安證券資産管理有限公司。

截至2022年末，國泰君安總資産達8,606.89億元，淨資産1,638.26億元，全年實現營業收入354.71億元，利潤總額141.40億元，淨利潤116.21億元。

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