解局 | 螞蟻“囤地記”

觀點網 螞蟻集團或計劃在杭州西溪谷打造一座新的超級總部。

10月19日上午，螞蟻集團以底價15.37億元摘得了留下單元XH1312-29地塊（杭州原正大青春寶總部地塊），項目準入門檻為總部企業。

該地塊位于杭州西溪谷互聯網金融小鎮（西湖螞蟻小鎮）核心區，具體為西溪路551号，東至古墩路，西至靈溪北路，北臨西溪路，南面緊鄰茶山。

資料顯示，截至2021年末，西湖螞蟻小鎮累計有企業3446家，其中金融機構家數539家，持牌金融機構16家，私募投資機構110家，私募基金數量386家，不乏金融科技、數字經濟、智能制造等領域頭部企業。

緊鄰該宗地東側，便是目前螞蟻集團總部——螞蟻A空間，該項目建築面積31.5萬平方米，占地面積8.86萬平方米。

而正大青春寶總部地塊可建面積為13.5萬平方米，若兩宗地未來共同組成螞蟻總部，總建築面積将不少于45萬平方米，可謂是航母級商業寶地。

另外，支付寶z型大樓（“螞蟻Z空間”）也位于西溪路，占地約50畝，大樓共9層，建築面積達8.5萬平方米，可容納8000人左右辦公，2012年投建、5年建造而成，總投資11.3億元。

天時地利

原正大青春寶總部地塊除本身位置、體量俱佳之外，螞蟻集團拿地占盡“天時、地利、人和”也同樣值得關注。

據了解，正大青春寶總部地塊前身是百年老店杭州胡慶余堂的一個制膠車間，1972年獨立為杭州第二中藥廠。1992年，組建了中國（杭州）青春寶集團公司；1996年，杭州市政府決定胡慶余堂加入青春寶集團。

随後，青春寶在2006年成為中國納稅百強企業，在中藥制造企業中名列全國第一。

至2020年5月，西溪谷管委會與正大青春寶藥業有限公司完成西溪路551号正大青春寶國有土地收儲搬遷補償協議的簽訂工作。根據協議，杭州市西溪谷建設指揮部同意向正大青春寶支付人民币約20.09億元。

之後，青春寶總部搬遷至湖州德清，這塊絕佳的土地也就此等待它的下個買家。

在挂牌之前，西溪管委會曾表示，目標是要引進全球著名的金融科技企業，預計總投資将達50億元。同時，市場上也有了螞蟻集團總部擴容的消息。

今年8月底，杭州市規劃和自然資源局挂出了這宗地，原計劃9月12日出讓，但中間發布了中止出讓公告，具體原因未知。

公告信息顯示，留下單元XH1312-29地塊規劃為商務金融用地，出讓面積10.42萬平方米（156.304畝），容積率≤1.3，總建面13.5萬平方米，總起價15.37億元。

據了解，該地塊在今年春節前便開始拆除，目前廠區已拆平成空地。

根據宗地的《投資開發協議》，項目類别明确要求是總部企業。項目建成後，需遷入或新注冊一家營收不少于10億元的子公司或關聯公司，使其注冊地址為項目所在地址。

拿地之後，競得人需100%持有土地及全部房産；自通過規劃用地核驗之日起，10年内不得轉讓；10年後可以整體轉讓，不得分割轉讓。

另外，競得人需要承諾在簽訂土地出讓合同後的5年内達到總投資額30億以上；每年營收平均不少于500億；每年稅收平均不少于1萬/平方米（計容建築面積）；項目注冊資本不低于4億；每年研發費用不少于30億；要引入一定能級高級人才等。

值得一提還有，規劃鼓勵進行地下空間開發利用，鼓勵與周邊地塊連通，這或許表明一路之隔的螞蟻集團A空間，後期将有望與新地塊打通。

硬性規定企業所屬行業、規模和實力，再疊加地塊所處位置和僅1輪報價便成交等信息，地塊有了“量身定制”的猜測。

如果對比之前螞蟻集團在杭州拿地的行動，“量身定制”便更加明顯。

總部出擊

2020年和2021年，螞蟻集團在杭州之江兩次拿地，均是一輪競價拿下，于錢塘江岸坐擁了524.2畝的巨幅土地。

其中的一期地塊為311.7畝，建築面積51.95萬平方米，地塊起價約27億元，起始樓面價5194元/平方米。二期地塊約212.5畝，起價13.14億元，樓面價約4000元/平方米。

具體來看，2020年摘得的之江闆塊原海洋公園地塊要求打造集商務辦公、商業于一體的特色商業商務建築，不得設置專業市場，不得建設公寓、酒店等帶居住功能用房。最小分割單元不小于300㎡、建築限高130米、自持10年；公司年合並營業收入不低于1000億。

競得該宗地之後，螞蟻集團便宣告全球總部落址于此。

另外，2021年競得的之江度假區單元XH1708-02地塊，競拍條件也非常嚴苛，将不少競拍人攔在了門檻之外。

出讓條件顯示，該宗地同樣明确準入項目類别為集團總部，要求拿地企業在杭州市域年度繳納稅收額不低于40億元；項目土地及全部房産整體持有比例100%；項目的履約保證金為總成交價的30%。

如此條件，在杭州也就只有螞蟻集團可以出手拿地了。

杭州之外，螞蟻集團在上海也曾重點布局。

2019年1月，阿里巴巴集團、螞蟻集團與上海市政府簽署戰略合作協議，宣布阿里巴巴集團、螞蟻集團的三個總部和三個中心落戶上海。

其中，三總部分别指支付寶總部、盒馬總部、本地生活總部，三中心分别是阿里上海研發中心、阿里新零售中心、螞蟻科技中心。

2020年10月，螞蟻集團旗下支付寶公司與陸家嘴金融貿易開發集團簽署了浦東金融廣場2号辦公樓《預售合同》。将上海浦東新區南泉北路447号的浦東金融廣場2号辦公樓轉讓給支付寶公司，作價22.6億元。

彼時，螞蟻在上海拿地的行動被解讀為入駐上海的信号之一。

2022年10月，螞蟻集團還聯手豫園股份以129.3億元拿下了上海黃浦區老城廂歷史文化風貌區16宗地塊（即福佑地塊）；對阿里來說，此次拿地進一步深化了在上海的産業布局。

資料顯示，螞蟻集團曾于2020年7月20日“官宣”啟動上市計劃，計劃在科創闆和港交所同時上市。但上市並不順利，後來進入整改期。

曾公布的招股書顯示，2017年、2018年、2019年和2020年1至6月，螞蟻集團分别實現營業收入653.96億元、857.22億元、1206.18億元和725.28億元，分别實現淨利潤69.5億元、6.67億元、169.57億元和212.34億元。

對于螞蟻集團此次拿地，或預示着這家代表杭州數字經濟的企業，仍有發展壯大的空間。

同時，互聯網大公司尤其是高新技術企業落地，不僅僅是帶來稅收這些，更會帶動科技力量、産業鍊條生态資源等落地，會優化區域商業結構，地方政府樂見其成。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。