香港傳真 | 《施政報告》、施永青與“撤辣”争拗

觀點網 香港住宅“辣招稅”金額與樓價持續下挫，使得呼籲“撤辣”的聲音頻頻出現，以中原集團主席施永青為代表的中介代理是其中感觸最深的那批人。

關于撤辣的話題，一直未曾消失，只是以前大多是政府與中介的自我表達，以表明對辣招的态度與預測，但這一次雙方走到了直接“對線”的局面。

據觀點新媒體香港消息，中原集團旗下中原地産及利嘉閣日前就二手買賣臨時合約加入“買賣備忘錄（Subject to Contract）”，若10月25日新一份《施政報告》無調整辣稅則可撤交易及退還訂金。

10月18日，地産代理監管局就此表态，指此行徑並不妥當，容易引起法律争拗，並提醒物業買賣雙方留意備忘錄内有關的安排及協議條款可能涉及瞞稅及/或其他法律責任。

對此指控，施永青回應指，公司法律部征詢三名“大狀”意見，均認為沒有問題，並謂地監局的言論，對公司聲譽做成影響，據“大狀”所講，地監局的言論甚至構成诽謗。

他又指，地監局發出類似的書信，應該要較為慎重，要說出道理，在哪一方面構成瞞稅，現時地監局的言論，屬“有指控、無理據”。

從雙方表述看，利嘉閣的做法與觸犯法律八竿子打不着，地監局也是出于擔憂才對公衆做出警示，但由此不難看出香港中介代理對于“撤辣”的訴求已日漸喧嚣，以期提振樓市現狀。

“撤辣”争拗

為了提振樓市，内地已在陸續放松樓市調控，香港會否“減辣”或“撤辣”也成為大家觀望的信号，10月25日新一份《施政報告》則是“萬衆期待”的時間。

之所以認為《施政報告》将會公布相關政策，原因是10月4日有香港報章報道，香港地産業界近期為樓市呼籲“減辣”的聲音不絕，房屋局及發展局近期與部分地産代理商會等業界人士會晤。

彼時報道透露，商會冀政府盡快出招“減辣、撤辣”，令辣稅有序退場，以讓樓市回穩，重振市場信心，預期月底公布的《施政報告》将會對樓市辣招作出調整。

該報道引述消息指，多個地産商會近期與政府官員會晤，席間有業界人士指，現時本港經濟前景未明，而且樓市持續回軟，現時樓市環境與當年推出辣稅時已有不同，建議政府應審時度勢，盡快出招，讓實行十多年的辣稅有序退場，以激活樓市交投量，重振市場信心，同時亦可刺激疲弱經濟，締造雙赢局面。

商會還建議政府檢視現時住宅辣招稅，其中可率先處理豁免買家印花稅（BSD），以及減免港人購買第二層樓的樓價15%雙倍印花稅（DSD）。另外是調整額外印花稅（SSD），從而增加成交流轉性，避免大量購買引發投機之風，以符合現今市場狀況。

趁着這股風向，中原地産及利嘉閣地産于近日就二手買賣臨時合約加入“買賣備忘錄（Subject to Contract）”，指明若下周（10月25日）公布的《施政報告》撤銷或下調SSD、BSD印花稅，臨約才會生效，否則簽訂的臨時合約将不會生效及退還訂金。

這個條款對于購房者而言極具吸引力，若減辣或撤辣，所交稅費将大大減少；如若辣招不調整，臨約作廢並收回訂金，也無損失。

這顯然是中介代理吸引購房者的手段之一，好提前鎖定意向買家。

但畢竟新政尚未頒布，假設性的購房條例讓地監局拉起了警報，也就有了開篇的一幕——10月18日，地産代理監管局就此表态，認為中原地産及利嘉閣地産此行徑並不妥當，容易引起法律争拗，並提醒物業買賣雙方留意備忘錄内有關的安排及協議條款可能涉及瞞稅及/或其他法律責任。

同時，地監局正研究有關備忘錄有否違反該局的指引，並會采取跟進行動。

被指“瞞稅”絕非小事，施永青為此立馬給予回應指，公司法律部征詢三名“大狀”意見，均認為沒有問題，並謂地監局的言論，對公司聲譽做成影響，據“大狀”所講，地監局的言論甚至構成诽謗。

他又指，地監局發出類似的書信，應該要較為慎重，要說出道理，在哪一方面構成瞞稅，現時地監局的言論，屬“有指控、無理據”。

另外，中原地産同樣就地監局就該公司之買賣備忘錄作響應，指公司于預備有關備忘錄前已咨詢法律意見，确認有關做法並無違法；于地監局表示關注此事後，公司亦再征詢大律師意見，得到回復此備忘錄並沒有觸犯任何法律，亦不牽涉避稅。

此外，該公司重申，此備忘錄只是依循巿場，以滿足業主及準買家的要求而設，亦建議雙方簽署前咨詢各自的獨立法律意見。

利嘉閣地産總裁廖偉強則表示，暫時並無錄得相關成交，備忘錄本身是鼓勵同事盡量促成交易，内容主要為保障買家，所以不是太多業主願意簽署。

從法理上講，中原地産及利嘉閣地産的做法應是站得住腳的，但之所以出現争拗，反映的正是雙方不同的立場與訴求——

中介代理作為樓市成交的第一經手方，對于樓市涼意有着切身感受，並盼望早日撤辣；但政府卻擔憂一次性“撤辣”或使樓市炒風重現，故很難一步到位“減辣”。

對此，一位香港金融從業者就說，現時經濟和樓市持續回落，确有提振必要，因此可能是既要又要還要，這是對港府調控工具箱的考驗。

困局與呼聲

根據不同時期不同市況，制定不同的政策措施，這是樓市調控的出發點與作用。

就觀點新媒體了解，港府最早于2010年11月推出額外印花稅（SSD），用以打擊樓市短炒行為，這一舉措被稱作第一波“辣招”。經過“加辣”，從2012年起所有買家購入物業後6個月轉售的，需繳交物業樓價20%稅項，6個月至1年内轉售的繳交稅項為15%，1年到3年為10%。

與此同時，當時火熱的樓市還吸引了大量内地資金涌入香港，以致房價飙升，港府為遏抑非本地買家需求，遂于2012年10月推出了買家印花稅（BSD），即所有非香港永久性居民以及公司名義買家，不論首置（首次買房）與否，在港買房需要繳付樓價15%的BSD稅款。

這還未完，雙倍印花稅（DSD）随後于2013年登場，即将原有印花稅率（每個人在香港買房都要交的稅款）上調一倍，後又在2016年11月二次調整，将稅率上調至物業售價的15%，即為新從價印花稅（AVD）。即擁有其他物業的香港永久性居民，或所有非香港永久性居民，或公司名義買樓（不論是首置或非首置），從價印花稅均劃一為樓價的15%。

一繫列“辣招”作用下，當時過熱的香港樓市也收到了顯著效果。如額外印花稅“加辣”後，2013年初所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌近四成；買家印花稅實施數月後，香港樓價見頂回落；加收雙倍印花稅後，2013-2016年初房價一路陰跌。

但現時的香港樓市已截然不同，當跌勢不能遏制，“撤辣”也就成了主流聲音，而不僅僅是施永青一家之言。

據星島新聞集團統計，近10年來，香港3大住宅“辣稅”金額呈現遞減趨勢，除了2018年達到11192宗，繳交金額達約254.97億港元外，2022年繳交宗數只達到2972宗，金額為59.43億港元，按年減少54%，連跌4年兼創2014年3項辣招稅全部實施以來的新低。

樓價方面，香港特區政府差饷物業估價署公布的數據顯示，2022年香港私人住宅售價指數下跌約15.6%，結束連續13年升勢。其中，2022年12月私人住宅售價指數報332.5，按月跌2%，樓價連跌7個月，12月樓價指數創5年半新低。

當時雖有市場聲音呼籲“減辣”，但香港特區行政長官李家超、香港财政司司長陳茂波、香港财經事務及庫務局局長許正宇等都先後表示“樓價辣招仍有存在價值”、“不會為樓市撤辣”、“毋須調整樓市辣招”。

面對低迷市場，有些地方還是開始松動了。

今年2月22日，香港财政司司長陳茂波宣讀今屆第一份财政預算案。他稱，目前的各項住宅物業需求管理措施（辣招）維持不變。

不過他指，去年購置住宅物業人士當中，超過九成屬首次置業。考慮到買賣或轉讓住宅及非住宅物業須繳付的從價印花稅（第二標準稅率）的稅階，自2010年都未有調整，港府決定對此作出調整，主要目的是減輕一般家庭首次置業的負擔，特别是中小單位。預計這項措施将會令37000名買家受惠，政府每年因而少收約19億港元。

到6月5日立法會财經事務委員會上，陳茂波又透露，暫時無意調整樓市辣招，但會密切留意市場情況，在可行情況下，考慮為首次置業市民再放寬按揭成數比例。

這時候起，市場上關于“減辣”“撤辣”的說法愈發多了起來。

如美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明6月份表示，樓市復蘇力道明顯減弱，撤辣絕對刻不容緩，對政府主動提出調整房策表示高度歡迎，惟建議政府别将力道集中于放寬按揭之上，應大刀闊斧采取果斷措施，徹底寬免外地人來港首次置業需付的三成辣稅，同時将15%的新住宅印花稅稅率回復至雙倍印花稅DSD，為市民換樓開方便之門；又建議取消額外印花稅SSD，或可将年期及稅率回復至“加強版”前。

他認為，現時正是“撤辣”的最佳時機，因為以目前的政經環境，樓價難有大升的空間。相反，若樓市復蘇，可帶動經濟發展，因為樓市交投暢旺，利好的不止本港的地産業，更可令銀行、律師樓、裝修、運輸、甚至資産管理等行業受惠。

至8月底，香港差估署公布的數據顯示，2023年7月份香港私人住宅售價指數報343.4點，較6月的347.3點再跌1.12%，連跌3個月，創近6個月低位。過去3個月樓價累跌3%，而今年首7個月，樓價累積升幅萎縮至只有2.6%。

對此，利嘉閣地産研究部主管陳海潮指出，7月份樓價跌幅較預期略大，主要反映了買家入市信心不足，一方面是今年以來股市持續偏軟，息口走勢亦未明朗，令買家入市動力減弱，二手業主沽貨的減價壓力增加，拖累樓價跌幅略為擴大。

他預測，第四季有機會成為樓市走勢的轉折點，首先市場期望10月下旬特首的第二份施政報告可因應目前市況而放寬或調整樓市辣招，理順市場交投及穩定樓價走勢；而随着越來越多專才到港，住屋需求将續增加。“倘政策及專才住屋需求能相應配合下，樓價第四季仍有望翻身，累積反彈3%至5%，則全年樓價仍可看升4%至6%。”

除了中介代理之外，開發商新世界行政總裁鄭志剛也在9月份的年度業績會上表示，希望港府因應目前的市場情況分階段調整樓控措施，釋放市民購買力，帶動經濟發展。

10月18日，利嘉閣地産指出，綜合土地注冊處數據所得，2023年第三季本港共錄3,009宗私宅轉手獲利買賣登記，占同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達80.5%，較第二季的84.8%大跌4.3個百分點，並創2009年第三季以來的57季(即逾14年)新低，反映息口不斷走高對樓市帶來的影響。

為此，利嘉閣地産研究部主管陳海潮再次提及“撤辣”：踏入第四季，市場變量較大，焦點是10月25日的《施政報告》對樓市辣招的放寬程度，料将對整體樓市帶來較大影響。

“倘若港府制訂一繫列刺激經濟及振興樓市措施，将有利正處下降軌的樓價有望止跌回穩，亦因此有助纾緩目前走下坡的私宅轉手獲利比率及平均賺幅；辣招調整後，預期第四季私宅轉手獲利比率有機會回升至82%的水平，而平均每宗賺幅亦料重越50%之上。”

施永青則在10月10日發表的文章中稱，樓市可能已經出現拐點，政府應盡快推出逆周期政策。

他認為，在衆多不利因素下，政府需要立即撤辣，亦需要推出其他扶助措施，才能穩定樓市。

據香港稅務局近日公布9月份3項住宅辣稅個案(包括15%新住宅印花稅AVD、BSD及SSD)合共錄157宗，按月下跌約21.9%，創8個月最少；若以第三季計算，僅錄552宗，較第二季735宗按季跌約24.9%，僅略高于去年第四季509宗，創有紀錄以來的季度次低。宗數不僅較疫情爆發後的2020年至2023年第二季平均每季947宗少約41.7%；比起疫情爆發前的五年(2015年至2019年)平均每季3,528宗更大跌約84.4%。

樓市數據依然不好看，撤辣還是減辣，成了10月25日新一份《施政報告》備受矚目的内容。

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