觀點直擊 | 錦和商管輕資産再探路

觀點網 錦和商管的爬坡期還在繼續。

9月22日，錦和商管在網絡端口召開了2023年半年度業績說明會，董事長、總經理郁敏珺，獨立董事潘敏，副總經理、董事會秘書王立均以線上方式出席會議，並與投資者們聊了聊上半年以來業績的變化與調整。

對于錦和商管而言，去年營收盈利雙雙下降所帶來的陰霾依舊沒有過去，2023年上半年的營收依舊同比減少4.43%，歸屬于上市公司股東的淨利潤同比增加35.08%至8546萬元，扣除非經常性損益的淨虧損則達到-401.9萬元，同比減少110.86%。

但于今日的業績說明會中，管理層們反復回應的並不是業績問題，而是有關其資産布局的下一步。

錦和再進靜安

“截止目前，公司在管項目74個，在管面積逾135萬平方米，其中上海地區擁有62個項目，北京地區擁有9個項目，在京滬地區的深耕優勢和品牌優勢有助于公司拓展新項目。”作為早些年已經進入城市更新領域的公司，錦和商管主要通過與企業、科研院校等進行合作，對老舊存量物業進行設計、改造、招商、運營。

錦和商管全國項目數量占比

資料來源：觀點指數、公司公告

觀點新媒體查詢了錦和商管過往的合作公司得知，中船重工第七〇四研究所、上海航天科創、上海航天工業集團、上海地産等國企央企為其主要合作對象，涉及重點項目也主要布局在上海--錦和越界航天大廈、上海地産·越界祥德里、久事旅遊·越界平武Space等均為其主要操盤項目。

可以說，錦和商管的主要業務重心基本都傾注在上海這座城市，此前于7月，錦和商管又在靜安區域拓展了一宗項目--“錦和越界靜安Space”。值得注意的是，該項目地理位置較為優質，毗鄰上海展覽中心、靜安嘉里中心、上海恒隆廣場，靜安體育館及久光百貨也均在其周圍。租賃資料顯示，項目内目前的租金報價為35元/平/天，物業費則為40元/平/月。

而對比錦和商管在靜安區的另一宗項目錦和越界陝康里，其約合10元/平/天的租金，以及30元/平/月的物業費，錦和越界靜安Space的價格段更高一些，在寸土寸金的靜安寺商圈，錦和商管也自然選擇了以輕資産方式落地。

實際上，輕資産運營在近年已經成為錦和商管的另一個業務代名詞，僅一年之前，這家證券名稱從“錦和商業”正式改為“錦和商管”的企業，才正式向市場“重申”了自身的輕資産運營屬性，而錦和越界靜安Space也順理成章成為了其下半年的代表項目。

但從錦和商管在上海的布局來看，靜安區並不算主場，反而長甯區及徐匯區才是這家企業主要的業務根據地。其中包括約合1萬平方米的商業項目錦和越界平武Space，以及總面積近10萬平方米的文創類園區錦和越界田林坊。

錦和商管上海項目分布

資料來源：觀點指數、公司公告

“公司正在根據潛在優質項目的具體情況，逐步擴大在管規模。”雖然主心骨從未離開上海，但錦和商管的在管規模想要進一步增長，向外擴張是必經之路。

擴張仍需發力

上海靜安的确是近年來商業領域、城市更新領域内的重點區域，錦和商管在繼續錨定靜安之外，也選擇進軍了北京這座具有舊改基因的城市。

2023年以來，其已經拓展了北京“天甯1号·越界錦園”，完成增持北京新荟園壹城市更新科技發展有限公司並承租運營了“錦和越界錦荟園”“錦和越界朝陽里”兩個項目。

其中，北京越界錦荟園就是位于首都亞奧商圈核心區的小關北里217号的一宗熱力廠項目，錦和商管則是在舊址之上改建了一座辦公園區。這樣的操盤方式可以說是其最為拿手的，正如其2019年在招股書上所寫，公司主營業務是産業園區、創意産業園區的定位設計、改造和運營管理，通過“承租運營”的經營模式，即以租賃方式取得建築（群）經營權，然後将該建築（群）整體進行設計改造為符合目標客戶群辦公和經營需求的園區，通過招商和後續運營獲得租金收入和物業管理收入。

在上海大本營奠定打法基礎，在北京用自身熟悉的操盤方式進行擴張，這家曾經被外界戲稱為“主闆地産二房東第一股”的企業的确在上市的幾年間完成了在管面積的翻倍。

然而，在管面積翻倍，並不代表錦和商管已經完全站穩腳跟。于今日的說明會中，不時有投資者問及營收及利潤的問題、出租率是否回升的問題，盡管錦和商管已在會議中又一次強調了去年年末已提及的“爬坡期”，但面對營收的下降，其仍需要找到一個增長點，來鞏固最基礎的企業資金問題。

于報告期内，錦和商管4.98億元營收實際上較上年同期跌4.43%，其表示，跌幅主要繫部分項目出租率情況恢復不及預期所致。随後，其又稱，目前在管項目同口徑出租率較2023年6月末有2%-3%上升。同時，7月以來租戶的退租量和非正常退租量較去年同期收窄50%以上。

如此看來，出租率的确是其營收是否穩固的關鍵點之一，這一點，亦可以從此前2021年錦和商管營收較2020年有所回升且高于2019年營收的時間段來分析，彼時，上海市寫字樓租金報價相較于2020年特殊時期有所上升，市場回暖背後，錦和商業項目的出租率也同比上升了約5%左右，此外，其上海區域的租金收入達到5.67億元，同比上升超10%，且占總租金收入的85%。

此外，在這一年，錦和商管也開始尋求進一步擴張，全年共完成5筆項目收購並購交易，進入北京城；其旗下所承租運營項目在2021年增加19個，運營管理面積也同比增加15萬平方米。

不過，單從2021年的業績變化來分析當下的錦和商管並不完整，反而可以看出，其盈利方式相較于其他已經開創基金投資、産城融合的企業而言相對單一。因此，錦和商管在未來似乎還需要做出更多商業嘗試。

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