融創、綠地分割1500畝博鰲金灣 孫宏斌與張玉良誰赢了？

觀點網 “海南我們特别看好”，此前孫宏斌在公開場合多次提到對海南市場的期待。

作為融創在海南的第二站，博鰲金灣同樣備受市場關注。

最新消息顯示，9月15日，融創中國發布公告稱，該公司拟與與綠地控股就海南博鰲濱海景觀大道8号項目進行分割。

分割完成之後，博鰲金灣一分為二，分别由融創、綠地各自持有。

對綠地控股而言，産權的分割有利于項目進行風險隔離。

但對融創中國而言，此次交易過後，能夠有效的解決博鰲項目的債務問題，同時能夠集中資源進行持有地塊後續開發，有利于企業恢復正常的經營軌道。

不僅如此，博鰲金灣完成股權劃分，融創在海南的土儲将進一步減少。

分割

融創與綠地牽手不過三年時間，如今還是走到了分道揚镳的地步。

9月15日晚間，融創中國發布公告稱，基于目標項目開發現狀及集團與合作方各自的發展規劃，融創中國、由綠地持股的杭州金翰控股集團有限公司拟調整目標項目的合作模式。

此次調整，融創将從杭州金翰手中受讓項目公司一瓊海華悅的50%權益；而杭州金翰亦從融創手中獲取項目公司二海南和融50%權益。

自此之後，項目公司一100%權益均由融創持有；而項目公司二100%權益由綠地持股的合作方所有。

首先，此次分割的項目實際上是位于海南省瓊海市博鰲濱海景觀大道8号的房地産開發項目，也就是名噪一時的海南博鰲金灣項目。

從現有資料來看，海南博鰲金灣項目總占地2471.24畝，其中，融創受讓的項目公司一持有面積1496.73畝，其中，已開發計容面積約51.67萬平方米(已全部交付)、未開發計容面積49.02萬平方米。

而杭州金翰持有面積為974.51畝，已開發計容面積約37.70萬平方米(其中已交付面積約22.92萬平方米)，未開發計容面積約26.36萬平方米。

實際上，此次分割之後，原本近1500畝的超級大盤項目正式分割為兩部分，融創、綠地各自的話語權進一步提升，有利于企業自身調整開發建設、推盤等節奏。

更重要的是，從綠地的角度來看，此次項目分割之後，原有項目公司一的債權債務能夠得到清算，有利于企業風險的隔離。

從融創中國的角度來看，除了解決項目此前債務問題以外，企業能夠集中資源推進所持項目的後續開發建設，加快恢復經營。

這是融創入主博鰲金灣項目的第八年。

最早在2016年8月，融創中國作價20.54億元收購杭州金瀚所持上述項目50%權益，自此介入博鰲金灣項目的開發。

不過，那時候博鰲金灣還沒有綠地的身影。

據觀點新媒體了解，博鰲金灣的另一合作方杭州金瀚，由廣西建工集團有限責任公司持有50%股權，浙江億源投資有限公司持有39%股權及杭州金建實業有限公司持有11%股權。

2020年，廣西建工進行國企混改，引入綠地成為最大股東，由此之後，綠地透過廣西建工持有杭州金瀚50%股權，正式參股博鰲金灣項目。

可以說，綠地入局博鰲金灣，是無心插柳。

不過，從市場消息來看，作為參股方，綠地在博鰲金灣的控制權有限，如若此次成功進行項目切割，綠地與項目公司二的話語權将進一步提升，對于後續項目的打造、品牌的推廣等，将擁有更多自主權。

前塵

融創進入海南市場，走的仍舊是孫宏斌最擅長的“老路子”——收並購。

2015年年末，融創通過收購南山集團旗下子公司，獲得萬甯日月灣項目，正式開啟了海南旅遊的第一站。

那時候，融創就曾表示：“想把融創日月灣建造成世界上能夠知名的旅遊品牌，而不是單純的地産項目。”

日月灣項目之後，融創在海南的布局開始加速，2016年順勢成立了海南區域，成為彼時融創第八個區域公司，並于當年收購博鰲金灣。

那一時期，融創對博鰲金灣，對整個海南市場，可謂是十分看好。

據了解，博鰲金灣位于海南博鰲和潭門之間，毗鄰博鰲亞洲論壇永久會址，該項目包含住宅和商業用途。

在上述項目收購完成後，融創便馬不停蹄在天津、濟南、重慶、無錫等多個城市進行了大範圍的産品推介，竭力将内地城市客戶遷移到中國最南方“築巢”。

同年年末，距離收購僅僅過去四個月時間，時任融創海南公司總經理的鐘連勝就曾提到：“推介會的效果很好，目前博鰲金灣已經銷售大概7億元，剩下大致有十多億元的存量，而且今年海南放的量很足，市場非常好。”

到了2017年年末，有市場消息稱，上述項目已經消化完之前開發商的現房産品，接下來銷售的是融創自己操盤的産品，保守預計單盤二百五十億貨值。

觀點新媒體從融創海南官微了解到，目前博鰲金灣仍有項目在售，主推戶型包括111平方米的三室洋房，以及129平方米的三室洋房，單價在2.2萬元/平方米至2.3萬元/平方米左右，總價則在250萬元到300萬元不等。

博鰲金灣之後，融創接連布局海口、三亞、陵水、澄邁……截至2018年年末，在海南的土地儲備達到了388.32萬平方米，可銷售/出租面積達到了424.18萬平方米。

這或許是融創在海南的最高光時刻，那一年的中期業績會上，孫宏斌曾提到：“海南我們特别看好，因為中國這類地方選擇性很少，有沒有政策都會挺好的，有好的政策一定會更好的，我們希望在海南有特别好的發展。”

但可惜的是，後續事情發生了變化。

其一，受環保影響，諸如融創日月灣、恒大海花島這些昔日炙手可熱的明星項目，一時間成為了拆除、整改重點。

其二，2018年4月開始，海南實施“史上最嚴”房地産全域限購政策，多地特别規定住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

過去很長一段時間，海南房地産主要客群來自北方偏寒地區的外省市人群，全域限購政策出台将一大批人攔在了“島外”，類似融創等重倉海南的開發商不可避免受到影響。

之後，融創收縮了在海南的布局，並在2019年宣布海南區域與廣深區域合並形成華南區域。

從融創2023年中期财報來看，目前該公司在海南的土地儲備較此前有所減少，截至報告期末為253.06萬平方米，權益土儲153.31萬平方米。

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