28億挂牌北京威斯汀大飯店 中國金茂繼續變現商業資産

觀點網 9月13日，據全國産權行業信息化綜合服務平台顯示，金茂（北京）置業有限公司100%股權被挂牌，轉讓底價約28.02億元，轉讓方為上海金茂投資管理集團有限公司。

資料顯示，金茂北京置業成立于2007年6月25日，注冊資本16億元，法定代表人為孔令明，經營範圍包含房地産開發；酒店管理；投資管理；銷售建築材料；汽車租賃等。

截止2023年07月31日财務報表，該公司營業收入13156萬元，營業利潤1111.67萬元，淨利潤-843.15萬元；資産總計160115.83萬元，負債總計7245.31萬元，所有者權益152870.52萬元。

轉讓方上海金茂成立于2007年11月15日，注冊資本800萬美元，法定代表人為張增根。

上海金茂由中國金茂控股集團有限公司100%持股。

再試水類REITs？

值得注意的是，金茂北京置業原由中國金茂直接持有，在今年3月才被轉移至上海金茂名下。企查查信息顯示，上海金茂對金茂北京置業首次持股日期為2023年3月30日。

一則消息顯示，今年3月29日，中國金茂發布公告，将金茂北京置業股權轉讓給上海金茂投資管理集團有限公司，中國金茂不再擔任該公司股東。雙方确認標的股權的轉讓價款為人民币21.06億元，受讓方根據本協議約定向轉讓方一次性支付標的股權轉讓價款。

中國金茂與上海金茂間的股權交易往來已久，過往在中國金茂開發、建設、運營的各個階段，上海金茂都以不同的方式參與其中，以實現資金的助力。

金茂北京置業前次左手倒右手的股權轉讓，亦讓中國金茂實現資金回籠。但從此次挂牌行為來看，事情或許沒有那麼簡單。

公開資料顯示，金茂北京置業負責經營金茂北京威斯汀大飯店，該酒店于2008年6月開業，位于北京朝陽區燕莎商圈，毗鄰京城使館區，距離首都國際機場僅25分鐘車程。

該酒店為中國金茂委托萬豪國際管理集團公司經營管理，總建築面積約為77945平方米，酒店共有34層，擁有550間客房。

半年内，金茂北京威斯汀大飯店股權從中國金茂轉移到上海金茂，如今再次挂牌，或是金茂計劃在商業地産領域再次進行證券化嘗試。

目前國内商業地産領域尚未開放公募REITs的試點，最為常見的證券化融資工具為CMBS和類REITs兩種。

CMBS全稱為商業地産抵押貸款支持證券，多由房企發行，通常采用雙SPV（特殊目的公司）架構，即原始權益人先設立信托計劃，向融資方發放貸款；信托受益權形成後，作為基礎資産進行證券化，交易所募集資金用于支付信托受益權轉讓至專項計劃名下的對價。

類REITs則是基于資産支持專項計劃，以非公開方式向合格投資者募集資金，通過SPV投資于不動産資産，是資産證券化和REITs有機結合的一種金融産品。

雖然都是常見的證券化工具，但是兩者之間有着很多不同，其中最大的差異在于底層資産的所有權是否變更。

在CMBS交易中，信托計劃持有的僅是對商業地産所在項目公司的抵押債權，項目公司的股權仍由原所有權人持有，即商業地産的所有權在CMBS交易中不變。

而在類REITs交易中，商業地産的所有權變化，由私募基金通過持有商業地産所在SPV的100%股權間接享有對商業地産的所有權，私募基金同時享有對SPV的債權。

因此，開發商在發行類REITs産品前，通常會進行底層資産的所有權轉移。

例如，在商業地産證券化領域得心應手的華潤置地，就曾多次将旗下資産挂牌轉讓以實現資産證券化。

金茂經驗

據觀點新媒體了解，金茂在商業資産證券化方面的運用也駕輕就熟，尤其是去年以來發行ABS項目較以往更加頻繁。

2022年4月25日，金茂以北京凱晨世貿中心為基礎資産設立碳中和專項CMBS，發行規模高達87.08億元，創造了全國規模最大的碳中和CMBS産品紀錄。

去年6月30日，金茂發行全國首單碳中和寫字樓類REITs，以長沙金茂廣場北塔寫字樓為標的物，發行規模達12.7億元。

據不完全統計，以上海金茂作為原始權益人的資産證券化項目就有5項，其中包括類REITs産品和CMBS，涉及的底層資産涵蓋購物中心、酒店、寫字樓等等，涉及資金46.66億元。

其中金茂華福-金茂酒店鑫選1号資産支持專項計劃的底層資産為上海崇明金茂凱悅酒店、麗江金茂酒店·凱悅臻選、麗江金茂璞修雪山酒店，該項目發行金額為13.81億元，産品類型為CMBS。

金茂目前鮮有将酒店作為底層資産發行類REITs産品，有分析人士表示，類REITs作為一種金融工具，能夠盤活存量資産，降低企業杠杆水平，進一步為實體企業加速發展注入活力。

從金茂北京威斯汀大飯店情況來看，2019-2021年度和2022年1-3月期間，該酒店總營業收入分别為2.81億元、1.05億元、1.53億元、3545萬元；平均入住率分别為85.00%、33.01%、50.17%及35.01%，2020年入住率下降主要是受疫情影響。

從金茂北京置業的财報來看，截止2023年07月31日，該公司營業收入13156萬元，營業利潤1111.67萬元，淨利潤-843.15萬元。盡管利潤表上尚未恢復盈利狀态，但從資産負債表來看，金茂北京威斯汀大飯店仍屬優質資産，資産總計16億元，負債總計7245.31萬元，所有者權益15.29億元。

值得一提的是，自2020年疫情以來，酒店業受到沖擊，金茂北京置業也正是從此時轉為虧損狀态。據了解，截至2019年末，金茂北京置業的總資産為17.20億元，總負債0.85億元，淨資産16.36億元；2019年度實現營業收入2.82億元，淨利潤0.33億元。

不過也有分析人士稱，資産證券化也不是随随便便能做的，要有優質的資産，還要考慮資産是否具有持續性。

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