成見 | 北京72小時“認房不認貸”下的樓市

觀點網 千呼萬喚始出來。

9月1日晚間，繼廣州、深圳、上海之後，北京亦正式宣布落實“認房不認貸”。

消息一出，樓市瞬間沸騰起來。

ONE

“電話都被打爆了”、“政策實施後，我就有首套購房資格了”、“中介說明天樓盤要漲價？”……

距離政策落地不過半個小時，接連的銷售電話、中介提醒開始在這座城市的上空流轉與盤旋。

緊接着，有購房意向的消費者們在各大微信群交流起剛剛發布的這則消息。

開發商亦是對政策敏感度最高的那一批。

短短兩個小時，朋友圈便出現了清一色的“熱銷紅”推介海報，一時之間，“今夜不打烊”、“今夜不散場”成為了北京街頭的“暗号。

其中，坐落在石景山的長安潤璟率先發布“72小時不打烊的”、“售樓處全天在線”等宣傳海報。

除此之外，華潤置地2023年在京主力推售産品北京瑞府、北京悅府、北清橡樹灣等項目亦接連響應政策号召，宣布“48小時不打烊”。

不止是華潤，金地北京壹街區項目、中冶德賢禦府、中建璞園、龍湖雲河硯、建發文源府、保利錦上、京能龍湖熙上、金茂長安悅、招商璀璨公元、首開金茂望京樾、天恒傲雲、越秀天玥等接連發布鮮紅海報，宣告着北京今夜無眠。

與之而來的，是各類“購房禮”、“買房節活動”等，希望借政策之力，吸引更多的購房者。

更有甚至，不少開發商緊追購房者心理，試圖借“漲價”逼單。比如，中海澤西PARK宣布9月1日0時起價格全面上調1%；招商璀璨公元宣布9月2日起全線上調2%、能建·京玥蘭園亦表示收回1-2個點折扣；越秀·天玥稱9月2日折扣收回99折，9月4日全部原價銷售……

不過，觀點新媒體與北京多項目的銷售、中介溝通發現，目前北京大部分項目仍未出現漲價迹象。

比如，8月20日剛剛開盤的璀璨公元，項目指導價6.2萬元/平方米，單套總價477萬元起。雖海報宣布價格上調，但于9月4日，相關中介表示：“項目單價仍舊是6.2萬元/平方米左右，具體什麼時候回收折扣還要等通知”。

而華潤長安潤璟的相關銷售同樣表示，“目前成交均價在7.2萬左右，樓盤目前還沒有漲價。”

熟悉北京樓市的市場人士表示，樓盤提價多數是營銷噱頭，主要是趁着這一波政策利好來拉動去化。

具體到看盤情況，觀點新媒體了解到，政策落地之後，周末看房客戶激增，售樓處出現了久違的火熱狀态。

有的銷售表示，“為了享受這個優惠，有的客戶是請假過來看房的”；有的稱，“周末看房的比較多，周六日兩天成交量也比較大。”

至于成交方面，華潤置地橡樹灣項目也發布海報稱，2023年9月1日-3日三天成交116套，金額突破8.6億。

而新政落地之後，首個全新開盤的項目中建璞園亦于9月2日開盤當天賣了21.8億，9月2日-3日累計認購300多套。

融創北京壹号院在9月3日開盤現場賣出169套，當天銷售額達到了56.2億元的成績。

該項目此次開盤單價在14-15萬元/平方米，每套總價3000萬起，共350套房源，當天出現了“開盤大廳滿座”、“叫号選房”的現象，不少市場人士直呼“這是久違的熱鬧場面”。

從目前的市場數據來看，“認房不認貸”的政策顯然為今年的“金九銀十”開了一個好頭。

TWO

“認房不認貸”是通過降低首付比例、房貸利率的方式，來提高購房者的換房意願，增加購買力。

根據《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》中所說，按照新的認定標準，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

簡單來說，“認房不認貸”主要利好兩類購房群體，其一，外地有貸款記錄，但購房家庭在北京無住房的；其二，在京有一套貸款住房，但準備賣出房子換房的“賣一買一”改善置換群里。

上述兩類購房者，過去在京購買住房需執行二套房的首付比例及利率，如今政策落地後可享受首套房的優惠政策。

以一套600萬的房子計算，首套房首付比例不低于35%，即201萬元，目前北京首套房貸利率為4.75%；如果按照二套房的標準計算，首付款需提高159萬元至360萬元，二套房貸款利率則需提至5.25%。

顯然，“認房不認貸”政策落地，能夠有效降低購房者的首付比例及房貸利率，有助于降低購房的成本，提振購房者的信心，從而促進樓市的回暖。

根據北京住建委官網數據統計，2023年8月份，北京新建住宅網簽4184套，面積約46.91萬平方米；二手住宅網簽10960套，累計成交面積約99.13萬平方米，環比上漲12.8%，同比下降21.3%。

伴随着利好政策的出台，9月以來，各區新房、二手房來訪量有一定程度的上升，反映到樓市銷售上，成交或有一定回升。

但北京落地上述政策的意義或許不止于此。

作為全國樓市的風向標，北京此次樓市調整無疑是一次重大信号，是政策端對于樓市修復的積極信号。

目前，除北、上、廣、深四個一線城市落地“認房不認貸”以外，目前，南甯、蘇州、重慶、長沙、成都、鄂州、佛山、江門、惠州、東莞、武漢、中山等諸多城市已經落實認房不認貸。

接下來，或将有更多的城市跟進落實“認房不認貸”，全國樓市有望随着政策逐步落地，企穩回升。

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