中報觀察 | 禹洲資金缺口

觀點網 趕在8月的最後一個晚上，還忙于境外債務問題的禹洲集團終于披露了2023年中期業績數據。

上半年，禹洲集團合約銷售金額116.75億元，同比下降44.27%；收入124.89億元，同比增長0.75%；母公司擁有人應占虧損63.63億元，上年同期為應占溢利5909萬元。

8月中旬，禹洲曾發布業績預告稱，預計上半年淨虧損約60億元至70億元人民币。

昨日的公告中，禹洲集團披露，于2023年上半年，期内虧損為90.33億元，而2022年上半年期内溢利為人民币3.53億元。

禹洲對此解釋，該虧損主要由于期内毛利減少、投資物業公允值虧損、融資成本及減值虧損撥備增加所致。

具體來看，2023年上半年的毛利為2億元，毛利率為1.60%。毛利率下降主要由于在2023年上半年确認了合肥、上海、北京及青島的物業而釋放公允值調整人民币10.53億元計入銷售成本所致。

另外，2023年上半年禹洲錄得投資物業公允值虧損22.9億元（2022年上半年的投資物業公允值收益：1.59億元），主要由于位于深圳、廈門及泉州的投資性物業公允值虧損。

至于融資成本，由2022年上半年約2.56億元，增加至2023年上半年約16.36億元，主要為期内資本化利息金額減少所致。

上半年，物業銷售收入達121.43億元，同比上升0.87%，占總收入的97.25%。

禹洲還披露，上半年交付物業總建築面積約為84.45萬平方米，約30個項目批次順利交付，累計交付近14000套。

截至2023年6月30日，禹洲土地儲備總可供銷售建築面積約1391萬平方米，170個項目，分布于六大都市圈共38個城市，平均樓面成本約為每平方米6556元。公司方面表示，可滿足未來兩至三年的發展需求。

投資物業方面，禹洲在業績期内租金收入約為人民币1.28億元；物業管理收入約為人民币2.09億元，同比上升1.82%；酒店運營收入約為人民币701萬元。

禹洲稱，持續打造“禹悅”品牌購物中心和“禹洲廣場”品牌寫字樓和商業街三大産品體繫，擁有共41個項目，商業面積超174萬平方米，合作品牌超1000個，戰略聯盟品牌1600個。

不過，對于禹洲來說，上半年最重要的一個核心任務，便是處理境外債務問題。

去年3月7日，禹洲有一筆于2023年到期、票面利息為8.5%的美元債券，在寬限期過後仍未能如期支付2125萬美元利息，債務自此違約。

當月底，又發生三只美元債項下違約事件。兩個月後，禹洲再次發布公告稱，因資金鍊斷裂，無法支付已到期且超過寬限期的多筆境外美元債券。

累積之下，截至2022年末，禹洲集團總負債約1183.78億元，總負債率達82.52%。其中，到期未付清優先票據利息約26.89億元，約有379.65億元的優先票據已經或即将到期，還有公司債券約48.5億元即将到期，短期銀行借款約70.38億元。

進入2023年，債務問題仍沒有得到改善。

最新中報顯示，于2023年6月30日，禹洲的銀行及其他貸款、公司債券以及優先票據余額合共為552億元（其中若幹貸款以集團若幹投資物業、持作銷售用途的物業及在建物業作抵押），較2022年12月31日的551億元上升0.14%。

現金方面，于2023年6月30日，禹洲現金及現金等價物、受限制現金及初始期限超過三個月的無抵押定期存款約為人民币56.6億元。

截至2023年6月30日，淨負債比率為355.58%。

如此懸殊的現金與借貸金額比之下，禹洲最終将境外債務的重組方案分成了三個選項。

8月6日晚間，禹洲發布關于債務重組和業務發展的情況公告，披露的重組方案是将現有票據持有人的票據轉換為新美元票據，以及禹洲集團新發行的普通股，債權人可以根據偏好，三選一。

選項一，将債權轉換為短期票據，短期票據是優先票據，将較其他新票據優先獲得償還；選項二，将債權轉換為四只年限4-7年的中期票據、禹洲集團新發行的股份，以及長期票據；選項三，債權人現有票據未償還的金額将一對一的轉換為零息長期票據。

從合約優先級别來看，選項一的權益最先得到保證，其次是選項二，再是選項三。

盡管如此，禹洲也同時表示，可償還境外債務的資金不及待償還的債務總額，資金缺口至少約22億美元，轉換為人民币約154億元。