中報觀察 | 德信尋路

觀點網 在行業大環境背景下，大部分房企的業績表現仍在調整。

德信中國于8月30日晚間披露2023年中期業績，期内集團取得收入119.69億元，同比增加16.8%；毛利約為15.16億元，同比增長19.1%；毛利率為約12.7%，同比上升約0.3個百分點。

期内，德信中國淨虧損為約3.66億元，同比下降140.5%；股東應占虧損5.18億元，上年同期股東應占溢利7.4億元。

上半年，面對市場銷售下滑，德信采取積極措施保衛現金流。

期内，接連出售余姚厚新置業有限公司100%股權、蕪湖鼎祥房地産開發有限公司35%股權、北京新樂青物業管理有限公司70%股權等資産，而這些直接體現在了業績上。

業績

德信中國的收入主要來自物業銷售，其次來自物業建築及項目管理服務、管理及咨詢服務、商業物業租賃及酒店運營。

物業銷售是德信中國最大營收來源，期内收入為116.66億元，同比增長約17.8%，占總收入的97.5%。

收入增長主要由于已交付物業面積的同比增加，使期間已出售物業确認的收入同比增長。上半年，德信中國已确認總建築面積約55.03萬平米，較2022年同期增長約4.5%。

另外，期内物業建築及項目管理服務收入約為1.24億元，同比減少約51.2%；管理及咨詢服務收入約為1.01億元，同比增加約501.8%；

商業物業租賃的租金收入約為5410萬元，同比減少約3.1%；酒店運營收入約為2460萬元，同比增加約44.9%。

事實上，德信中國此前于業績預報表示，預期下跌主要是由于：宏觀經濟形勢及房地産市場持續下行，使房地産項目結轉的毛利率較低；受市場環境影響，對房地産項目計提減值；期内聯合營公司持作銷售的房地産結轉項目減少，導致分占聯合營公司投資業績減少；以及錄得匯兌虧損。

觀點新媒體從公告獲悉，期内，德信中國錄得其他虧損淨額約2.46億元，去年同期僅為4320萬元，其他虧損淨額主要包括出售附屬公司虧損約1.21億元，出售聯營公司及合營企業虧損約7640萬元及匯兌虧損約4830萬元。

這也體現在損益表中，根據公告，德信期内淨虧損為約3.66億元，同比下降140.5%。當中，公司擁有人應占虧損為5.18億元，去年為利潤7.4億元，下降170%；非控股權益應占利潤為1.52億元，去年為1.63億元。

一位分析人士指出，大概率是低價處置資産導致虧損，少數股東不會願意在行情不好時處置資産份額。

與此同時，德信分占合營企業及聯營公司利潤由去年同期6.94億元同比下降約115.6%至今年同期虧損約1.08億元。

德信指，有關下降主要由于期内合營企業及聯營公司持作銷售的房地産結轉項目減少，導致分占合營企業及聯營公司業績減少。

纾困

對于多數房企而言，銷售情況是眼下更大的挑戰。

上半年，德信中國連同合營企業及聯營公司的未經審核合約銷售額約為135.2億元，同比下降30.2%，合約銷售總建築面積約79.1萬平方米，同比下降23.7%；合約銷售平均售價約為每平方米17092元，同比下降約8.5%。

截至2023年6月30日，德信中國(連同其合營企業及聯營公司)137個項目的土地儲備為1174.16萬平方米，其中115個項目位于長三角地區的14座城市。

在此情況下，德信中國通過再融資、配股、處置資産等方式收回流動性。期内，接連出售余姚厚新置業有限公司100%股權、蕪湖鼎祥房地産開發有限公司35%股權、北京新樂青物業管理有限公司70%股權等資産。

現金流方面，截至6月末，德信中國持有現金及銀行結余（包括受限制現金）共計約55.14億元，截至去年底則為73.75億元，主要是由于支付工程款及償還到期借款導致現金流支出增加。

觀點新媒體分析債務結構發現，整體來看，德信中國剛性債務為188.41億元，相較于截至2022年12月31日的約211.91億元減少約11.1%。其中，借款的即期部分（一年内償還）為80.73億元，長期有息負債（一年後償還）合計107.68億元。

期末，德信現金及現金等價物(不包括受限制現金)則為54.13億元，持有現金尚能覆蓋短債部分。

截至2023年6月30日，德信中國淨負債率為80.3%、剔除預收賬款後的資産負債率為71.3%、以及現金短債比為0.7倍。

上半年，德信仍在不斷“纾困”。

今年6月，德信中國攜手浙商資管的首個項目德清時代雲起，獲得6.03億元纾困資金支持。

據悉，去年杭州市計劃成立纾困基金，對德信中國提供财務支持，此次算是該基金的一個正式落地。

浙商資産作為浙江省頭部的AMC，此次合作由浙商資管出資。

去年11月，德信中國宣布對一筆2022年12月到期、利率為9.95%的美元票據尋求展期，在與債權人的溝通和博弈後，最終重組方案獲得債權人通過。

德信中國于5月末對外宣布，合共125名持有本金總額3.06億美元（占未償付計劃投票索償總值87.86%）的計劃債權人出席了會議並投票，全部125名債權人都投了贊成票。

中報顯示，德信中國已制定計劃及措施，以減輕流動資金的壓力及改善财務狀況，當中包括積極與多個金融機構磋商，以合理成本取得新貸款；加快銷售收入及其他應收款項回款；繼續物色合适買家，商讨出售若幹物業發展項目或購物商場股權的可能性，以籌集額外資金等。