中報觀察 | 世茂服務獨立深耕

觀點網 在這波中報季里，世茂服務趕了個晚集。

上半年，物業服務行業面臨諸多挑戰，随着行業增速放緩，物企紛紛轉向保守發展，明确新的戰略方向，走上高質量發展之路。在姗姗來遲的成績單里，世茂服務仍彰顯着企業韌性。

期内，實現營業收入40.98億元，毛利潤8.63億元。經過半年調整，世茂服務從2022年全年業績虧損實現了利潤回正，期内公司歸母淨利潤1.55億元，較2022年同期上升11%。

公司權益持有人應占核心淨利潤率從2022年全年的5.8%，提升至2023年中期的7.7%，進步明顯。

規模方面，合約面積增至3.46億平方米，同比增長3.9%，其中來自第三方面積占比達77.6%，創歷史新高；在管面積達2.61億平方米，同比增長1.9%，淨增加480萬平方米。

獨立性凸顯

上半年，世茂服務收入為40.98億元，來自物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務及城市服務四大闆塊。

其中，作為世茂服務的壓艙石業務，物業管理服務收入多年來一直保持增長，六年來復合增長率達47.0%。上半年，物業管理服務收入約為26.13億元，占總收入比重約為63.7%，較去年同期的23.42億元，實現同比增長11.5%；該部分毛利約5.42億元，占總毛利的62.8%。

據投資者透露，世茂服務總裁及執行董事葉明傑在業績說明會上表示，物業業務作為弱周期業務，未來發展具有确定性。因此世茂服務會堅定發展物業服務主業，把它作為基石業務，同時在這個基礎上延伸增值服務業務。

期内，該公司小區增值服務收入達7.09億元，占整體收入的17.3%，相較于去年同期的9.31億元下降23.8%；非業主增值服務收入達1.21億，較去年同期下降62.3%。

非增值服務收入的大幅下降體現了世茂服務在獨立性上的努力，上半年該部分收入占比僅為3.0%，相比去年同期下降4.5個百分點，為歷史新低。

同樣的，總收入中來自關聯方的收入占比僅為5.3%，相比去年同期下降3.6個百分點，整體業務獨立性不斷增強。

獨立性的提升還體現在第三方外拓的成績上，截至2023年6月30日止，世茂服務來自第三方的在管建築面積達2.01億平方米，占總在管建築面積的77.1%，來自第三方的在管建築面積占比相較于2022年同期提升了0.5個百分點。

據了解，出于對利潤率以及現場管理的綜合考慮，上半年世茂服務主動終止了部分利潤率較低及管理難度較大管理成本較高的項目，調整項目組合使得公司在管項目組成更加優質，有助于長期管理。

上半年，該公司新增第三方競標外拓合約建築面積2635萬平方米，第三方競標外拓項目的平均物業費為2.3元/平方米/月，相較于與去年同期的2.0元/平方米/月，提升15.0%，外拓項目品質有所提升。

與此同時，世茂服務加大了在非住業态的拓展力度，截至2023年6月30日，非住宅項目在管面積達1.22億平方米，占總在管面積46.8%，較去年同期提升了3.5個百分點。新增第三方外拓項目在管面積中，非住項目在管面積1110萬平方米，占比66.5%。

公司經營方面，世茂服務上半年實現經營所得現金流淨額回正，達3.51億元，淨現比提升至1.72。公司管理費用率、銷售費用率、财務費用率三項費用率相較于2022年底，大幅下降8個百分點。

截至2023年6月30日，世茂服務包含到期日超過三個月的定期存款的現金及現金等價物為47.76億元，較2022年年末上升2.3%。

深耕細分業态

在行業增速放緩，紛紛從過去的“競規模”向高質量發展轉型之際，世茂服務也提出高質量發展戰略。

據投資者轉述，葉明傑表示，今年是世茂服務提出務實求是、高質量發展的第二年。

中報提及，在綜合物業管理服務方面，世茂服務将以住宅業态為重點，持續深耕細作，同時重點關注非住宅、公建等業态的經營能力提升，适時補充優質項目。

在細分賽道的深耕一直是世茂服務區别于其他物企的一大特色。

近年來，世茂服務持續提升細分領域服務能力，旗下“浙大新宇”為中國學校物業管理企業TOP1品牌，專注醫院後勤服務領域超20年經驗的“吉立物業”在長沙市三甲醫院市場占有率超過30%。

2023年上半年，浙大新宇明确了“一心一軸”的區域市場聚焦布局，以江浙滬為“心”，以東部沿海為“軸”，走出浙大根據地。

報告期内，浙大新宇在“一心一軸”上新拓項目年飽和收入占比高達92%，同時，其新拓項目中“學校和園區”的年飽和收入占比達88%，實現項目區域和業态聚焦。

數據顯示，截止2023年6月30日，浙大新宇累計服務高校和園區270個，覆蓋38個城市，其服務的985高校占比達23%。上半年，浙大新宇通過戰略聚焦，新拓多個優質甲方的大單項目，如浙江大學杭州國際科創中心項目合同金額5170萬元，首都師範大學良鄉校區服務合同金額4134萬元。

在醫院物業服務領域，2023年上半年世茂服務圍繞“專業公建物業管理”加“細分場景增值服務”持續做深打透醫院後勤服務細分領域。

吉立物業發揮專業服務優勢，在醫院服務領域探索出了陪護業務、陪護床租賃業務、醫院職工與社會食堂等多類增值業務，同時新增拓展司法繫統公建業态實現了業态擴充。截止2023年6月30日，吉立物業續約合同額較原合同額提升了61%。

在逐漸成為“兵家必争之地”的城市服務賽道，世茂服務也持續發力，上半年拓展了多個城市服務大標的項目，包括咸陽秦都區環衛一體化項目等兩個合同金額超億元的項目，還簽署了甘肅省慶陽市鎮原縣城區環衛一體化特許經營項目、徐州市泉山區王陵街道辦事處環衛市場化保潔項目等多個超千萬級的項目。

截止2023年6月30日，世茂服務城市服務收入為6.55億元，占總收入的16%，目前城市服務業務版圖已覆蓋全國54個城市，重點布局長三角及大灣區發達地區，服務項目超過130個，在手總合同金額超過68億元。

上半年，世茂服務旗下專業養老品牌椿熙堂以居家養老服務業務為增長引擎，營業收入同比大幅增長45.3%，增至7194萬元。

目前，椿熙堂已實現“輕資産”居家業務全國化布局與烏鎮智慧養老標杆打造，已形成居家養老業務、機構養老業務、社區養老業務三位一體多層級的長期照護服務體繫。其業務已覆蓋全國23座城市，服務320余個社區站點，超35萬老人。

此外，圍繞“中國領先的綜合物業管理和社區生活服務提供商”的戰略定位，2023年上半年，世茂服務成立數智生活服務公司，聚焦“用戶+”業務，完成智能家居、智慧家裝、社區新零售及社區托育四大業務整合，為客戶提供一站式綜合增值服務。