中報觀察 | 時代中國債務挑戰

觀點網 8月30日晚間，時代中國控股有限公司發布截至2023年6月30日止六個月的中期業績。

期内，時代中國收入99.32億元，同比增長52.8%；毛利7.6億元，相比2022年同期減幅為11.6%；毛利率7.7%，相比2022年同期下跌5.5個百分點。

截至2023年6月30日止六個月，時代中國虧損為14.1億元，較2022年同期利潤減少14.41億元；公司擁有人應占虧損16.9億元，較2022年同期利潤減少17.13億元。

雖然當日證監會、上交所表示将支持房地産上市公司在資本市場融資，支持正常經營房企合理融資需求，但並未能對沖到虧損的财報。

财報發布次日，時代中國收盤報0.52港元，跌3.7%，總市值10.93億港元。

拿了一個舊改

過去的半年里，時代中國不僅在積極銷售，更是拿下佛山一個舊改項目。

時代中國收入主要由物業發展、城市更新業務及物業租賃和轉租産生三個闆塊組成，收入占比分别為90.8%、6.2%及3.0%。

據觀點新媒體了解，時代中國來自物業銷售的收入由2022年同期的61.82億元增加至2023年上半年的90.15億元，增幅達45.8%。物業銷售收入增長主要是由于國内疫情結束，保交付效果顯著；金域悅府、時代天境（杭州）、時代芳華（東莞）及時代香海彼岸（清遠）二期等項目帶來重大收入。

截至2023年6月30日止六個月，時代中國合同銷售約為94.43億元，同比下降約65.6%；總建築面積約為57.2萬平方米。

其中，廣州貢獻了27.52億元，占比達29.14%，可供出售項目數目達15個；佛山累計銷售23.83億元，可供出售項目數目達10個；長沙銷售額11.37億元僅次于佛山，取締東莞成為第三銷售地區。

于2023年6月30日，時代中國擁有136個處于不同階段的主要項目，其中124個分布在廣東省主要城市、6個位于長沙、1個位于武漢、2個位于成都、2個位于杭州地區及1個位于南京。廣東作為時代中國控股的大本營，廣東省之外入駐的城市均為區域核心城市。

進入2022年，時代中國已經不再拿地，2023年仍延續着收緊策略。

截至2023年上半年，時代中國總土地儲備1450萬平方米，其認為足夠應付其未來兩至三年的發展所需。從區域占比來看，廣州、佛山分别占比21.3%、15.5%，而清遠亦有較多土地儲備，占比達18.2%。

另外，時代中國來自城市更新業務的收入6.2億元，主要來自位于廣州和佛山地區的城市更新項目。

據不完全統計，時代中國目前在廣州仍有6個舊村項目，大部分處于前期研究或已批復推進階段。

雖然廣州舊改推進較為緩慢，但該公司于6月以72.29%的同意率中選佛山洛溪村舊改市場改造主體。

洛溪村緊鄰南海之眼，坐落于燈湖中軸片區。整村改造項目面積約為72.1畝，控制性詳細規劃為居住用地、商服用地及教育用地等，改造的意義更多是體現在對南海中軸的發展。

時代中國表示，将繼續優化城市更新項目的結構，以及加快城市更新項目的轉化及投資回收。

物業租賃和轉租産生該分部收入在2022年實現收入增長三成，為時代中國提供較為穩定的現金流，但在2023年上半年個别項目出租面積減少導致租金總收入減少至2.98億元，同比減少5.6%。

于2023年6月30日，時代中國擁有時代地産中心建築面積約3.06萬平方米和217個車位、時代傾城（中山）第26座建築面積約3.76萬平方米和242個車位及時代E-PARK（天河）二期建築面積約6.48萬平方米可作出租用途，而廣州市時代商業管理有限公司及其附屬公司用作轉租的建築面積約為77.54萬平方米。

現金流依舊挑戰

即使物業銷售收入同比有所增長，時代中國毛利仍是下跌，2023上半年減至7.6億元，較2022年同期減少1億元，減幅達11.6%。

毛利率由截至2022年6月30日止六個月的13.2%下跌至2023年6月30日的7.7%，該下跌主要是由于物業銷售的毛利率下跌。

過往得益于城市更新業務帶來的高毛利率，時代中國2021年毛利率高達27.6%，而在舊改選擇性暫停後，毛利率下降得尤為明顯，2022年已下滑至13.8%。

雖然已放棄衆多舊改項目，但時代中國的現金流依舊受到挑戰。

于2023年6月30日，時代中國現金及銀行結存賬面結余約53.42億元，較于2022年12月31日減少20.9%；受限制銀行存款金額31.72億元，2022年12月31日則有40.11億元。

負債方面，于2023年6月30日，時代中國的計息銀行貸款及其他借款（不包括應付利息）合計約469.28億元。一年内到期借款由2022年底的337.93億元下降至2023年6月30日的242.63億元，而221.2億元的借款須于兩年至五年内償還，及5.46億元的借款須于五年以後償還。

現金及現金等價物無法覆蓋債務的問題已不言而喻，因而時代中國致力整體管理離岸債務，一直且仍在積極與其債權人進行磋商。

1月4日的公告提到，為促進對離岸債務的整體管理，時代中國将暫停支付6筆境外美元計值優先票據款項。

時代中國到期未還款對借款本金總額218.03億元和利息總額7.90億元的違約；該等違約事件亦引發若幹銀行及其他借款的交叉違約，總額2.89億元。如此算來，已違約的債務本息總額或高達228.82億元。

鑒于持續經營的能力已構成重大疑問，時代中國表示将采取多項計劃及措施改善集團的流動資金及财務狀況。

其中包括，時代中國已委任一名财務顧問，協助重組優先票據及公司債券，以在實際可行情況下盡快與所有利益相關者達成一致的解決方案。于2023年6月30日，在岸公司債券已完成重組。

時代中國正積極與數家現有合作的金融機構就重續若幹借款進行磋商；還将繼續采取措施，加快開發中物業及已竣工物業的銷售，並加快收回未償還的銷售款項及其他應收款項；以及将繼續物色機會出售其資産或城市更新項目。

目前看來，時代中國債務管理之途道阻且長。