中報觀察 | 深圳國際REITs急行

觀點網 8月29日，深圳國際披露2022年财報，並召開了業績發布線上推介會。

2023年上半年，随着疫情陰霾散去，中國經濟有所復蘇，但海内外消費需求疲軟，加上美聯儲持續加息及匯率大幅波動等多重因素的疊加影響，令復蘇未如預期。在需求疲弱和匯率波動的影響下，深圳國際業績受到較大影響，各業務闆塊都受到了不同程度的壓力。

報告顯示，2023年上半年，深圳國際實現總收入約港币69.18億元，較去年同期下降7.59%（撇除匯率影響，與去年同期相若）；股東應占盈利至港币9205萬元，較去年同期下跌84%；每股基本盈利0.04港元。

盈利減少主要源于去年同期深國際前海商業發展（深圳）有限公司增資擴股錄得一次性收益，而本期間並無該一次性收益，以及于本期間人民币貶值及财務成本上升等因素影響。

物流業務方面，整體收入約港币9.25億元，較去年同期下跌5%。物流園業務得益于新投入運營及新收購項目而恢復顯著，但華南物流園項目改造遲遲未有突破，令投資者耐性有所損耗。

受困于周邊激烈競争、疫情影響及自身經營問題而持續虧損的深圳航空，期内有所復蘇，虧損較去年大幅縮窄，而因深圳國際占深航的累計虧損已等于公司在深航的權益，未來将不會确認進一步損失。

物流業務有所恢復，華南物流園改造未有進展

報告期内，深圳國際物流業務整體收入約港币9.25億元，較去年同期下跌5%（撇除匯率影響，較去年同期上升2%）。物流業務的股東應占盈利較去年同期大幅上升127%至港币3.92億元，主要由于物業重估、若幹新建物流園先後投入運營及新收購的物流園項目帶來利潤貢獻。

其中，物流園業務收入為港币7.56億元，同比上漲2%；股東應占盈利為港币3.9億元，同比上漲132%。收益的增長主要由于若幹新建物流園先後投入運營及新收購的物流園項目帶來利潤貢獻，以及于本期間錄得物業重估收益約港币9442萬元。

在土地拓展上，深圳國際期内成功獲取深圳平湖南項目占地面積約33.4萬平方米的物流用地，並先後在佛山高明、山西太原及成都溫江成功競得若幹優質倉儲用地。

2023年上半年，集團物流業務規模持續增長，新建成並投入運營的面積約22萬平方米。于2023年6月30日，集團在全國近40個物流節點城市實現布局，管理及經營達34個物流項目，總運營面積逾450萬平方米。

另外，物流園轉型升級業務的收入為港币3352萬元，較去年同期上升72%，主要源于前海首期辦公項目及商業項目出租率提高帶來新的租金收入及物業管理費收入。股東應占虧損約港币3121萬元，則由于新項目投入運營導致折舊攤銷費用大幅上升，以及去年同期因前海商業公司增資擴股産生一次性收益，而本期並無該收益。

收費公路業務方面，受武黃高速特許經營權于2022年12月到期終止的因素影響，路費收入升幅有所收窄。收費公路于本期間實現路費收入港币29.20億元，與去年同期基本持平（撇除匯率影響，較去年同期上升8%）；而收費公路業務的淨利潤亦較去年同期上升11%至港币12.38億元。

港口及相關服務業務的收入為港币13.26億元，同比下降16%，主要受電力、水泥等終端企業均不同程度下調生産負荷，市場需求較為疲弱等因素影響。

需留意的是，深圳國際目前物流園轉型升級業務中最受關注的華南物流園項目其開發進度仍緩慢。

華南物流園項目處于深圳中軸，占地約58萬平方米，開發潛力極大，但遲遲未有最新的開發消息傳出，該項目價值釋放的需要時間無法估計，令投資者的耐性有所消耗。

資本支出壓力大，同步推進兩支REITs

截至2023年上半年，深圳國際的流動負債已超過流動資産214.37億港元，且由于公司有較大面積的物流園處于開發階段，存在一定的資金壓力，需更多方面擴大融資渠道，保障未來現金流的安全。

中報數據顯示，深圳國際上半年資産負債率為59%，與去年同期持平；負債比率則為76%，較去年同期上升4%，主要園區期内投資活動增加而産生額外的借款。

今年7月13日，深圳國際公布，拟将浙江省杭州市及貴州省龍里縣的兩個物流港項目作為底層基礎設施項目，在境内證券交易所開展REITs申報；8月18日，深圳國際與深圳高速公路集團披露聯合公告表示，将以湖南省益陽至常德高速公路及其附屬設施作為底層基礎設施項目，開展REITs申報工作。

深圳國際關于公募REITs的動作最早可以追溯到2020年12月，當時深圳國際與國家開發銀行、進出口銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等21銀行深圳分行在深國際大廈舉行戰略合作簽約儀式。儀式上，深國際表示，各方将合力充分利用REITs等金融工具，探索物流基建設施發展新模式，助力公司完善商業模式。

2022年5月，深圳國際領導層在媒體溝通交流會上對外表示：“公司正在積極嘗試将高標倉、物流倉、信息港等資産置入公募REITs，未來像高速公路、産業園區，只要在政策允許下，都會積極謀劃，快速回收資金，進一步擴大再生産。”

目前深圳國際同時進行物流園和高速公路兩類别公募REITs的申報，既顯示了公司對REITs這一産品的青睐，也表明眼下對于獲取資金加快發展的迫切。