中報觀察 | 保利物業節奏放緩

觀點網 8月22日晚間，保利物業披露2023上半年業績。

從上半年的成績單來看，保利物業總體還是維持了正向增長，並且利潤增速超過營收增速，毛利率水平也在繼續回升。

具體來看，于2023年上半年，保利物業錄得收入約71.41億元，同比增長10.7%；毛利約15.11億元，同比增加15.8%；毛利率21.17%，同比增加0.94個百分點；公司擁有人應占期内溢利約7.64億元，較2022年同期增長21.5%。

盡管這份成績單頗有可圈可點之處，也要看到保利物業營收增速面臨着增長乏力狀況，2022年同期收入還維持着25%的增長，今年受增值服務拖累增速僅有10.7%。另外，毛利、淨利潤增速也均有回落，2022年上半年增速分别為26.5%、28%。

跟同期的中海物業相比，保利物業的财務表現則不如前者增長強勁。去年中期保利物業營收規模與中海物業相差将近16.5億元，今年差距則縮小至8.66億元；中海物業今年中期收入、淨利潤增速分别達到23.2%、39.2%。

值得一提的是，保利物業盈利水平卻在不斷提高，2021-2023年上半年毛利率分别為20%、20.2%、21.17%。

據投資者轉述，保利物業總經理姚玉成表示，今年上半年公司按照高質量發展要求，在收入節奏上有所放緩，主動調整結構，夯實基礎來追求更加有質量的增速和規模。

規模效應

保利物業目前主要收入來源還是物業管理服務，並且該項業務收入貢獻占比跟去年同期相比提升了6.3百分點。該闆塊上半年實現收入48.18億元，同比增長21.8%，占總收入比重67.5%。

其中，來自第三方的物業管理服務收入較2022年同期大幅增長約32.4%至19.69億元，占物業管理服務總收入約40.9%，同比提高約3.3個百分點。

保利物業持續推進第三方外拓能力，于本期内新拓展第三方項目的單年合同金額約13.9元，同比增長12.3%；新簽約第三方項目的單年合同金額約12.86億元（不含續簽項目），來自第三方項目的合同管理面積比重從59.4%提高至61.7%。

截至2023年6月30日，保利物業合同管理面積合計8.4億平方米，同比增長15.15%，其中來自保利發展的合同管理面積約為3.23億平方米，占比從去年同期的40.6%進一步下降至38.3%。在管面積同比增長24.35%至6.5萬平方米，來自第三方在管面積達4.1億平方米，占比約63.3%。

投資者告訴觀點新媒體，保利物業管理層表示，目前頭部企業的增長重心越來越轉移到外拓市場，在新的競争格局下，公司将更加聚焦核心區域。在市場拓展上，由原來100個深耕城市進一步聚焦到48個重點城市，為有密度的規模打下基礎。

由此觀之，保利物業下一步将更加重視規模效應，财報顯示，上半年在48個重點城市的新簽約單年合同金額占比達約80.8%。

對于收並購的态度，據投資者稱，保利物業董秘尹超表示，目前並購市場出現供需兩降的趨勢，整個並購市場更加趨于理性和成熟。保利物業對市場上很多標的都在保持密切接觸，但在最終的判斷和決策上比較謹慎。

與此同時，保利物業持續推進大物業戰略，在物管收入的細分業态中，非居業态的收入占比提升2.2個百分點至41.4%，上半年錄得收入19.82億元。其中商業及寫字樓收入7.58億元，同比增長25.36%；公共及其他物業錄得收入12.24億元，同比增長30.9%。

保利物業在公共物業領域深耕城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業三大業态，新簽約合同金額占公共及其他物業的比例達約51.7%。

截至2023年6月30日，保利物業新簽約公共及其他物業項目的單年合同金額達約6.9億元，重點拓展項目包括上海外灘觀光隧道、上海軌道交通17号線、上海對外經貿大學、大連廣鹿島環衛一體化、天津市南開醫院等。

優化盈利水平

值得注意的是，除物管服務錄得增長外，保利物業非業主增值服務和社區增值服務上半年收入均處于下滑狀态。其中非業主增值服務收入較同比減少約3.8%至約10.51億元，社區增值服務收入同比減少約9.3%至約12.73億元。

對于增值服務營收下滑，據稱保利物業方面的說法是，上半年公司對增值服務主動進行的産品升級和模式優化，在業務結構發力毛利率更高的資産運營闆塊，零售業務上減少了部分非核心低毛利的生活服務産品。

具體來看，社區增值服務中，社區生活服務及其他部分收入約8.75億元，同比下降約14.4%；社區資産經營服務收入則同比增長約4.5%至3.97億元。

從毛利率表現來看，社區增值服務毛利率确實取得較大增長，從2022年同期的31.89%增至38.12%。非業主增值服務毛利率也從18.63%增至19.58%。

由于盈利水平的提升，增值服務的收入下滑並沒有對毛利造成較大影響。社區增值服務錄得毛利4.85億元，同比增長8.5%；非業主增值服務毛利同比微增1.07%。

據投資者轉述，保利物業管理層表示，2023年有信心完成全年的業績指標，即收入及淨利潤實現20%左右的增速。

現金流方面，截至6月底，該公司貨币資金余額約68.96億元，較2022年末減少了20.6億元，主要是由于與保利發展開展車位租售業務代理服務支付了30億元保證金。根據合同約定，該筆保證金将于2023年12月收回。

據觀點新媒體了解，在2022年，保利物業也因車位代銷業務交付給保利發展30億元作為保證金，管理層此前表示車位代銷業務上半年實現的利潤高過這筆資金在銀行存款所能獲得的利息。

貿易應收款項及應收票據方面較2022年底增加了6.98億元，于2023年6月30日該項余額為29.6億，其中大部分賬齡為一年内到期，約有28.3億元。

公告顯示，貿易應收款項及應收票據的增長主要由于在管面積的擴大及項目數量的增加導致的貿易應收款增加，及公共服務項目的物業管理服務收入占比提升，且受到信貸期的影響，貿易應收款項余額增加。

關于公服業務應收情況，上述投資者表示，保利物業方面稱因公服收入規模增長帶來了應收款余額增長，回款率較去年同期下降了兩個百分點，但總體來看公服應收周轉率還是維持在一個相對合理的水平。