合景泰富20.72億出售三項目還債 合作方綠城順勢接盤

觀點網 為了減輕集團債務壓力，合景泰富仍在奔波之中。

8月15日晚間，合景泰富發布公告稱，公司旗下廣州合景控股、蘇州金和、蘇州上譽，以及項目公司蘇州景譽、蘇州卓譽，與綠城集團簽定協議。

據此，蘇州金和出售蘇州景譽50%股權，蘇州上譽出售蘇州卓譽51%股權，代價分别為5.17億元和3.78億元。

同日，合景泰富另一公告稱，公司全資附屬公司杭州高信商務服務有限公司與綠城中國旗下杭州浙慶投資有限公司簽定協議，後者将向前者收購杭州致延投資有限公司50%股權，代價為11.77億元。

資料顯示，杭州致延投資擁有杭州綠城致延城市發展有限公司，並主要從事杭州春來曉園項目的開發。該項目總建築面積為19.29萬平方米，為綠城與合景泰富合作項目。

至此，合景泰富一口氣抛出三個項目，且均被綠城接手，總代價為20.72億元。

資産清算

如果要給合景泰富出售事項定一個性，最好的詞是“退出”。

據了解，上述三個項目為合景泰富和綠城的合作項目，且截至公告日，項目均已基本完成開發任務。

用合景泰富的話來說，即“出售事項有助于集團退出項目、妥善處理相關債務事宜，以及減少集團整體未結清債務余額”。

具體來看，蘇州景譽和蘇州卓譽開發項目均為蘇州的住宅項目。前者為朗月濱河雅苑，總建築面積13.7萬平方米，均價約28428元/平方米，總價區間273-581萬/套；後者為明月濱河，總建築面積13萬平方米，主力戶型建面約103-130平方米，均價約28500元/平方米。

公告顯示，截至2023年6月30日，蘇州景譽和蘇州卓譽未經審核資産淨值分别為10.39億元、7.33億元。

此外，蘇州金和仍欠蘇州景譽貸款約2.71億元；蘇州上譽則欠蘇州卓譽貸款約4.32億元。而蘇州金和、蘇州上譽分别為合景泰富全資子公司；蘇州景譽、蘇州卓譽則為蘇州金和、蘇州上譽與綠城集團的合資子公司。

于交易完成後，兩家目標公司将成為綠城集團旗下全資子公司。

鑒于上述欠款尚未償還，蘇州金和出售蘇州景譽的5.17億元股權款項，将抵消其2.71億元貸款後，以及抵消蘇州上譽所欠貸款中的5392.24萬元；而蘇州上譽出售蘇州卓譽的3.78億元款項，将悉數抵扣其所欠貸款。

此外，蘇州金和及蘇州上譽（廣州合景控股全資附屬公司）亦已同意動用部分代價償付廣州合景控股結欠杭州綠城致延城市發展有限公司貸款3600萬元。

在償還上述所有欠款之後，合景泰富最終将自出售事項中錄得收益約200萬元，並表示将悉數用作營運資金。

在出售杭州春來曉園項目中，由于廣州合景控股尚欠項目公司杭州綠城致延城市發展有限公司貸款未償還金額12.13億元，該筆債務在出售事項達成後，合景泰富将分兩期償還，首期在3個工作日内償付3600萬元，剩余的11.77億元則由綠城的並購款來抵消。

因此，待出售所得全部金額用作抵消貸款後，合景泰富将無應收現金。而根據並購代價與銷售股權應占資産淨值間的差額計算，合景泰富出售杭州春來曉園項目将得到收益160萬元。

通過上述出售事項，合景泰富将完全退出上述三個項目，且由綠城旗下公司完全持有。

重壓之下

看起來，此次出售蘇杭三項目是合景泰富為清算與項目公司之間的債務，但從全局來看，2022年至今，合景泰富已多次出售旗下資産，而此次出售事項只是其壓力下的冰山一角。

比如，去年7月出售香港項目公司50%股權及貸款予龍湖集團，代價13億港元；9月，博楓資産管理向合景泰富、富力地産收購上海嘉譽雲景租賃住宅項目，代價約13億元；11月，合景泰富向合作方香港置地出售成都攀成鋼項目，代價為3.71億元。

就債務情況而言，截至2022年12月31日，合景泰富的銀行及其他貸款、優先票據及境内公司債券分别約為460.57億元、272.12億元及21.21億元，負債比率由2021年末79.2%增至161.8%。

而截至2022年底，合景泰富的現金及銀行結余僅有103.4億元，相較2021年同期的294.5億元下滑65%，短期償債壓力極大。

到了2023年，合景泰富仍舊在出售旗下資産。今年5月，合景泰富出售子公司上海兆景、上海錦怡100%股權予中國平安，該2個項目公司旗下合計開發有六個項目，其中涉及酒店、商鋪及停車位，總代價約7.5億元。

之後5月14日，合景泰富又因未能兌付一筆2023年到期美元債構成違約；5月15日，旗下7只優先票據暫停交易。境外債壓力也開始凸顯。

銷售層面，合景泰富也難言樂觀。

據觀點指數日前發布的2023年1-7月房地産企業銷售表現來看，今年前7月份，合景泰富實現權益銷售金額152.06億元，較2022年同期201.1億元減少24.39%；實現全口徑銷售金額202.03億元，較2022年同期309.9億元減少34.81%。

此外，合景泰富發布的未經審核營運數據顯示，今年7月，該集團及其合營企業及聯營公司的預售額為11.3億元，同比減少76.3%；預售建築面積約為6.5萬平方米，同比減少70.7%。