解局 | 97億收購案下太古地産的擴張局

觀點網 “去年集團公布1000億港元投資計劃，在香港、内地和東南亞發展一繫列新項目，目前仍然對這些地區充滿信心。”

在前不久的業績發布會上，太古地産主席白德利強調，于中國内地的投資仍為集團核心計劃。

距離業績發布不足一周，太古地産便再傳喜訊。

8月15日，有市場消息稱，太古地産或以97.1億元的代價接盤陸家嘴集團兩家子公司40%股權。

而兩家子公司分别持有上海前灘21号地塊與洋泾地塊，消息稱，上述轉讓預計在8月底9月初完成轉讓。

如若此次收購完成，太古地産在上海的第三個商業綜合體項目将正式落地，與此同時，其在内地的投資布局将進一步擴容。

97億收購案

繼西安、廣州、三亞等地區之後，太古地産又一次瞄準上海。

前不久，陸家嘴集團分别以31.16億元及65.94億元的代價于上海聯交所挂牌上海耀龍投資有限公司、上海東袤置業有限公司40%股權。

8月15日，據市場消息稱，太古地産或将接盤上述兩家公司股權。

其中，上海耀龍持有前灘21号地塊，後者則持有洋泾地塊，兩項目的開發體量超過120萬平方米，涵蓋大型商業、辦公、酒店、豪宅、文化等全業态，如若此次收購完成，太古地産于中國核心一線城市的布局有望進一步提升。

對于此次接盤，觀點新媒體咨詢熟悉太古的相關人士，不過截至發稿，仍未回復。

但有市場人士則猜測，太古介入前灘21号地塊和洋泾地塊的消息早有耳聞，此次收購大概率是完成股權的正式移交。

實際上，無論是前灘21号地塊，還是洋泾地塊，均與太古地産淵源頗深。

資料顯示，前灘21号地塊位于前灘國際商務區，與前灘太古里僅一街之隔，被稱作前灘最後一個綜合體開發項目。

根據最新規劃顯示，該地塊分為南（前灘21-03地塊）、北（前灘21-02地塊）兩塊，總建築面積超過60萬平方米，由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個大型商業組成。

早些年，陸家嘴集團通過收購獲得了前灘21号地塊與前灘25号地塊，2015年7月，該公司就25号地塊與太古地産達成協議，于是，成就了當下家喻戶曉的前灘太古里項目。

而21号地塊，起初是與香港置地合作，但雙方牽手不到四年時間，香港置地便宣布，與陸家嘴集團的合作框架協議已終止。而後，陸家嘴集團便以一己之力推動着21号地塊的開發。

不過有消息提到，去年9月，陸家嘴便與太古地産就21号地塊确立了合作意向，此次股權收購或許只是靴子的正式落地。

至于洋泾地塊，是陸家嘴集團于2021年11月競得，從挂牌信息來看，該項目當中，兩幅地塊含有歷史保留建築，也是有着百余年歷史的太古碼頭。

而洋泾地塊規劃建築面積約37萬平方米，其中商業11.5萬平方米，辦公9.3萬平方米，住宅13.3萬平方米，及其他面積2.9萬平方米。

項目已于2022年11月開工建設，項目整體工期預計為5年。其中住宅部分預計于2024年啟動分批預售，整體項目計劃于2027年下半年竣工。

同樣的，在去年下半年便有坊間傳聞稱，該項目的住宅部分将與太古地産合作，為該公司在中國内地的首個住宅項目，不過市場尚未傳出雙方戰略簽約的消息，而項目的商業部分，傳聞被命名為北濱江太古里。

于寸土寸金的上海，此類位于核心區域、大體量的綜合體項目實屬罕見，也因此，資本市場對于太古地産此番加碼，無一例外稱作“高明至極”。

更重要的是，前灘21号地塊毗鄰前灘太古里，洋泾地塊位于原太古碼頭，此次布局，一方面能夠與前灘太古里形成聯動，加大品牌影響力；另一方面，重返太古碼頭，或能延續太古與上海的百年淵源。

從收購代價來看，前灘項目資産估值約138.76億元，洋泾項目估值約165.32億元，總資産約304億元，40%股權對應資産估值121.63億元，扣除項目公司的負債後交易對價為約97.1億元。

内地擴張局

從2001年開始，太古地産在内地已經走過了22年時間。

期間，該公司接連打造了北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古匯等項目。

去年，上海前灘太古里、北京三里屯太古里西區陸續開業，太古地産在内地的零售項目擴展至七個。

在過去很長一段時間里，資本市場提及太古地産，紛紛表示 “偏保守”、“太慢了”，而近兩年，深耕内地市場多年的太古地産，不斷調整其發展節奏，甚至隐隐有加速趕超之勢。

據了解，2022年年初，太古地産明确，未來10年，太古地産會在核心市場投資1000億港元，在中國内地、香港及東南亞幾個主要市場尋找新發展機遇。

其中，30%用于加強香港太古坊和太古廣場這兩個旗艦項目；50%用于内地，建設太古里和太古匯，繼續加強這兩個品牌；最後大概20%用于發掘在香港和東南亞的一些住宅市場的機遇。

在千億港元計劃下，過去一段時間，太古地産在内地的投資力度有所加強，2022年以來，該公司接連落地西安，進軍深圳，加碼廣州，布局三亞……如今，再度拿下上海兩個項目。

其2023中期财報顯示，目前，北京頤堤港二期和西安太古里、三亞項目等，處于開發中狀态，或将在2025年、2026年接連面世。

而此次介入的前灘21号地塊和洋泾地塊，均處于開發狀态，亦有望迅速落地占領市場。

實際上，對太古地産而言，調整中國内地的布局策略與打法，很大程度源于過往項目提供的正向反饋。

此前，太古地産行政總裁彭國邦在接受觀點新媒體采訪時提到：“前灘太古里的開幕，無論是對我還是對公司來講，這都是一個里程碑，令我們有信心前進至下一個階段。”

從數據來看，上半年，在中國經濟放緩、居民消費積極性較低的情況下，内地零售銷售額較去年同期仍上升8%。

相比之下，北京三里屯太古里、成都遠洋太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業太古匯和前灘太古里的零售銷售額分别上升29%、27%、16%、34%、72%及169%。

此外，報告期内，該公司中國内地零售物業租金收入總額上升30%至20.42億港元；撇除租金支援和人民币币值變動，租金收入總額上升37%。

内地項目的表現，無疑是支撐其大手筆投入的重要原因，但對中國内地經濟走勢、對内地零售市場的增長預期才是其根本原因。

該公司在中期業績會上強調，中國經濟放緩對上半年業務沒有影響，内地商場零售銷售亦有增長，同比升14%。

“市場對零售樓面的整體需求穩定，並在2023年下半年穩步復蘇。”

該公司提到，預計廣州和成都奢侈品牌零售商對零售樓面的需求殷切，上海的奢侈時裝、化妝品和時尚生活品牌零售商及餐飲行業商戶對零售樓面的需求将會穩定，而北京的零售銷售及市場對零售樓面的需求将會穩步恢復。

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