有心者勝 | 觀點與潘子翔面對面：凱德以長期主義創造可持續價值

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

觀點網 周三，一個普通的早晨。

按照往常，7月中下旬已進入上海最炎熱的時期，但今年氣溫還較為适宜，采訪當天也是大晴天，陽光沒有過于燙人的溫度，也少了些南方的粘膩。

接近10點，我們來到了上海來福士廣場，今天和老朋友潘子翔有一場會面。他身着一身純黑色西服，歲月在鬓邊留下了些許痕迹，我們知道他很忙碌，但他似乎也享受這樣的工作節奏。

這是一個能夠從忙碌中吸取能量的人。

2023年面臨前所未有的挑戰，這種挑戰不同于疫情所帶來的短期陣痛，而是國内外復雜環境交織的未知迷惘。宏觀看，基建、制造業和地産的投資增速出現下行，貿易盈余增長、國内存款余額與貨币供應並未轉化成相應的貸款增長。

以中周期為尺度衡量，7月人民币實際匯率已運行至7年中周期低點附近，中美息差達到歷史之最。

這位管理者擁有一種強大的心境，即便在急風驟雨般的環境中，仍能保持良好心态，不遺憾不踟蹰，努力尋找機遇，堅定前行。

潘子翔非常自律，某種程度上，自律能夠幫助建立秩序感。他熱愛運動，繁忙工作之余仍見縫插針來場長跑。疫情放開後，他幾乎每月都會回趟新加坡，提及家人的潘子翔眼中帶着淺淺笑意，鮮活且溫柔。

無論工作還是生活，潘子翔一直保持着昂揚向上的熱情。

他帶領下的凱德投資同樣如此，在轉型後動作頻頻，備受市場關注。

我們問，凱德對中國是否有信心？他的回答在我們意料之中：“中國不但可以投、值得投，更是必須要投。”

前不久美國财長珍妮特·耶倫訪華，彼時北京剛下一場大雨，她走下專機懸梯時，恰好機場天空出現了一道雨後彩虹。中國有句話叫“風雨之後見彩虹”，是一個很好的兆頭。

對于當下市場的波動和調整,潘子翔用一句話表達了他的觀點：“If you love the rainbow，you have to bear with the rain。如果你喜歡彩虹的話，就要接受陣雨。”

長期主義

疫情後,如果說經濟恢復情況，作為運營方的凱德有直接感知，整體來看，客流基本恢復至疫情前，但消費還沒有完全恢復。

而這並不是因為居民手頭拮據。

據央行數據，2022年居民存款增加了17.84萬億，與2021年9.9萬億的居民儲蓄增量相比，出現了7.9萬億元的居民超額儲蓄。而在2023年一季度，居民存款量增加近10萬億。

經濟在復蘇，但未達預期。在潘子翔看來，這有兩方面的原因，一個是Confidence Trap，也就是信心陷阱。大家對于工作和收入的不确定性增加，所以不敢花錢。

另一個方面就是Negative Wealth Effect（負财富效應）。房産是老百姓最大的資産，但市場低迷下，資産在貶值，從感覺上也覺得自己變窮了。

信心缺失導致謹慎消費，“大家仍然願意消費，但不會花大錢，吃喝可以，但是大宗消費變少了。”

作為在華新加坡企業之一，凱德從1994年進入中國便抱持着對中國市場的堅定信心，目前在華資産管理規模超過3000億元。

“凱德是布局全球、深耕亞洲、重倉中國的一個企業。我們是長線投資的，團隊就在這里，親身經歷並參與了這個市場30年的發展，在不同時期，提供不同的産品和服務，一直因應市場趨勢執行我們的策略。”

潘子翔是一名天生的投資人，條理清晰，目光長遠。因為笃信長期投資的意義，所以短期的動蕩不會影響到凱德的投資策略。

他喜歡用數據說話，“中國有足夠的市場規模支撐，如果中國GDP保持4%-5%增長率,10年的增量就相當于一個日本、一個印度和一個印尼的總和。即使未來年復合增長率只有2%，10年也會産出一個印度。”

他並不諱言要在重組後3年内将在華資管規模（AUM）翻番的壓力，但依然非常堅定，在很多場合表達對中國投資的信心，“去年凱德在中國投資了200多億,這就是我們長線投資中國的最好說明。”

問及信心來源，潘子翔表示，“我身邊的中國朋友都很卷，這是一個優勢。”

這是一個很新奇的角度，“卷”在此時是一個褒義詞，代表着昂揚向上、極具生命力的精神。潘子翔認為這種精氣神很難得：“新加坡人怕輸，奮鬥是為了不要輸給别人；而我看到中國的情況是，大家都很卷，努力是為自己争取更美好的未來，這是中國和新加坡一個很大的區别。”

和潘子翔聊天很有意思，他善用一些直觀的比喻将晦澀的道理變得易懂，比如資本像水，會流向最通暢、最沒有阻礙的地方。

過去一年，凱德投資在華新設立了6支私募基金，其中3支為人民币基金，包括凱德投資中國特殊機會人民币基金I期、凱德投資中國産業園核心型人民币基金I期和II期，並相應完成了對三個優質商辦及産業園區資産的收購。

他介紹，三支人民币基金所收購的資産背後都有境外投資者。過去，境外機構在退出路徑上通常依賴境外資金接手。而凱德證明了境外投資者将資産出售予境内投資者這一模式能夠走通。

“這證明了凱德是一個高效平台，可以有效銜接中國市場和境外投資者。對境外投資者來說，跟凱德合作，能夠在項目成功執行後找到境内退出渠道，這就給到投資者很強的信心。這也是我們賦能中國市場的一個有效方式。”

新的機會

潘子翔認為，在市場陣痛中凱德仍能有所為，得益于凱德的三大優勢，健康的資産負債表、成熟的專業資管團隊，以及強大的品牌背書。

能夠在瘋狂的市場中始終保持克制與清醒並不容易。在嚴格的投資紀律和财務管理下，凱德擁有健康的資産負債表，這使其在市場調整中，遇到優質項目能随時提供資金支持。

凱德有一支在中國深耕30年培育出來的資管團隊。在當下的市場窗口期，讓其有機會把強項展現出來。

經歷了多年高速增長及擴張，市場上沉澱了龐大的存量資産，特别是一些低效資産亟待盤活。此時，優秀的資産管理者重要性凸顯。

“凱德不僅能夠幫背後的私募、公募投資者創造價值，現在我們和國企、央企都有合作，他們需要好的資管團隊去盤活存量資産，我們有這個能力去配合，為他們賦能。”

在中國市場的長期良好記錄，也為凱德建立了強大的品牌效應，得到合作方的信任。

“我跟集團總部領導說，never waste a crisis，危機中肯定有機會，只要冷靜地梳理自己的資源，整合自己的團隊，中國有很大的機會。”潘子翔笑稱，總部一直說自己是China bull，是中國唱多者。

凱德确實抓住了機會的繩索。

今年初，凱德投資宣布設立凱德中國特殊機會夥伴計劃（CCOP），投資于中國的特殊機會項目。

“我們找的都是一些地理位置好，資産本身沒有問題的項目。這些項目不管是辦公樓、物流還是工業地産，賽道的需求端沒有問題，只是持有方短期遇到現金流困難，所以他們願意以更合理的價格轉讓項目，這個基金做的是special situation。”

據了解，CCOP計劃包括一支單一資産基金和一家計劃性合資公司。

其中，單一資産基金以5.53億新元（折合28.1億元人民币）收購了北京蘇甯生活廣場，這是一個位于北京東四環核心商務區，包含辦公及零售業态的綜合體。

“北京的寫字樓市場有一定需求，而五環以内基本上不會有新的土地供應，所以我們很明确可以拿這個項目，而且我們的資管團隊能夠打造出一個符合市場需求的新産品。”

凱德正在對該項目進行資産改造，将其從五五（50%寫字樓、50%商業）改成九一（90%寫字樓，10%配套商業）。

“基于對市場的了解，做出市場需要的産品和服務，從而高效盤活資産。這就是以我們的資管能力，為背後的LP創造價值。這也體現了我們當地團隊的價值。”

談及最近發布的“凱德辦公”品牌，潘子翔向我們介紹，“這背後的邏輯是AMaaS （Asset Management as a Service），就像很多軟件都是SaaS（Software as a Service）。”

凱德在全國有26個在營辦公樓，總租賃面積超過160萬平方米。不僅在中國，在全球也有大量的商辦物業,“我們已經形成了一套完成的生态繫統，為租戶和樓内用戶，提供數字化、標準化、繫統化的運營管理和服務。未來也希望以我們的資管能力為非凱德物業提供服務。”

“我們是專業的資産管理者，如果把資管能力作為一種服務，做到Asset Management as a Service，就可以有效發揮我們最強的優勢。”

只有理解凱德作為資管方的本質，才能真正領會這家公司的發展邏輯與做法。

平衡風險

對于這幾年常被讨論的新舊經濟模式之争，潘子翔認為如何定義新舊並不重要,其背後是産業結構的演變。

“凱德更看重的是如何對標市場去調整自己的運營模式，從而有效降低風險。回到我們的觀念，不管是在哪個市場，一定要順應大勢。”

他分享了凱德在抗風險方面的做法，一是增加賽道：“賽道是有起伏的，如果只做一兩個賽道，風險就很大。所以我們看的不是新舊區别，而是在當下市場如何進行投資，比如我們在追加對産業及工業方面的投入。”

第二是跨區域，凱德還是重點聚焦一線和準一線城市，在多區域布局。

第三是募資能力的提升，“以前都是募美元，現在我們既能募美元，又能募人民币，資本來源更加多元化。”

對于這兩年長租公寓投資的興起，潘子翔認為這是一個可以重點關注的賽道。一方面，從市場看，需求很明确，特别是對于像北京、上海這種大型城市，人口流入需要住房解決方案。另一方面是政策支持，“租售並舉”以及保租房納入公募REITs,也會促進整個賽道的發展。

“對比國内外長租公寓的發展,中國市場現在剛剛起步，至少短期到中期有足夠的市場空間去挖掘機會。”

實際上，凱德在租賃住房領域早有探索，旗下擁有非常成功的旅宿平台雅詩閣，其覆蓋包括服務式公寓、酒店、學生公寓、養老公寓等多個賽道。

“雅詩閣在中國推出了長租公寓品牌,叫雅寓。目前雅寓已經有13家物業，其中2家已投入運營。假以時日，雅寓規模也會上去。”

根據凱德投資财報，雅詩閣已提前實現2023年底在全球管理16萬套服務公寓及酒店單元的階段性目標。其新的目標是，在未來五年，客房單元的年淨增長率達到8-10%，到2028年底,實現年管理費收入突破5億新币。

從世界到中國，從宏觀經濟到企業個體。作為一家長期深耕中國的新加坡企業，凱德以其獨特的“平台”視角，勾勒出時代的變革大潮。

與潘子翔的訪談，每次都帶給我們新的理念和思考。凱德始終堅持自己的打法，又總能領先市場一步。

正如機會總是留給有準備的人，市場也會垂青有準備的企業。轉型後的凱德展現出新的姿态，以新的定位和其獨特優勢,領跑資管時代。

以下為觀點新媒體對凱德投資（中國）首席執行官潘子翔先生采訪實錄：

觀點新媒體：對于目前的經濟形勢和面臨的挑戰,您怎麼看？

潘子翔：從我們運營端的感受，經濟在復蘇，但沒有達到預期。開發商銷售也沒有回彈。這時候如果消費者沒有信心，短期内房地産銷售回彈是有一定難度的，大家都希望有更多明确政策出台。

因為現在要克服的不是企業端、供給端的問題，而是社會信心的問題，大家不是沒錢，而是消費比較謹慎。所以需要給到大家信心。

我們也看到各地政府都在積極招商引資，但從投資者的角度，投資需要對未來有信心,如果預期不明确的話，肯定是會觀望。

觀點新媒體：這會影響凱德在中國投資嗎？對于這一輪經濟調整，有一些比較悲觀的觀點,您怎麼看?

潘子翔：凱德堅持長期主義，投資是看長期的，短期市場的調整和動蕩不會影響到我們的投資策略。我們中長期看好中國，相信在中國的長期投資會帶來可持續回報。

最重要的是在我們的業務賽道里抓到那個機遇。

中國的市場規模擺在那里，從數據來看，如果中國GDP保持4%-5%增長率,10年的增量就産出一個日本、一個印度和一個印尼。即使未來年復合增長率只有2%，10年也會産出一個印度。

所以我們不會那麼悲觀。當然現實來講,我們也不會講明年一定會很好，情況肯定是艱難的。

凱德是布局全球、深耕亞洲、重倉中國的一個企業。重倉中國就是長線投資，我們的團隊就在這里，親自經歷也參與了這個市場30年來的發展演變，在不同時期,以不同的産品和服務，因應市場所需去執行我們的策略。

觀點新媒體：在這樣的市場環境下，凱德會如何把握機會？

潘子翔：我們的優勢可以總結為三方面。首先，我們的資産負債表是健康的，之前在中國增量時代也保持了投資紀律,現在大家都在講現金為王。

第二，凱德有30年慢慢培育出來的資管團隊，這是現在最大的優勢。我們不僅可以幫私募、公募投資者創造價值，現在和國企、央企都有合作，他們需要好的資管方把一些存量資産有效盤活，我們剛好有這個能力去配合，去為他們賦能。凱德的使命，不是去搶占市場份額，而是發揮出我們的強項，創造出最可持續、最大的價值，這才是目的。

第三個優勢是凱德的品牌，大家對我們有信心，相信我們可以把價值體現出來。

我一直強調never waste a crisis，在這個市場窗口期，我們一定要把自己的優勢能力發揮出來。

觀點新媒體：您如何看境外機構對投資中國更加謹慎？

潘子翔：境外基金也好，主權基金也好，投資中國變得更加謹慎主要有兩個原因。

第一個原因是地緣政治風險，帶來很多不确定性。

第二個原因，以前投了中國項目的境外基金、投資機構，退出渠道大部分還是境外資金來接，因為遊戲規則是互通的。但如果這種渠道受阻，境外機構再投資的話，就需要退給境内機構，而這也變成了凱德的一個重要優勢。

去年凱德投資募了三支人民币基金，基金所收購的資産背後都有境外投資者，證明了中國不但可以投、值得投，更是必須投。我們幫境外投資者成功退出，證明了這個渠道是走得通的。

所以，凱德啟動人民币基金的一個很強大的信号是：凱德是一個高效的平台，可以有效地銜接中國市場和境外投資者，這是我們的定位，也是優勢。對境外投資者來說，如果跟凱德合作，能夠在項目成功執行後找到境内退出渠道，這就給到投資者很強的信心。

我們針對境外投資機構面臨的第二個挑戰做了很大努力，這是我們賦能中國市場的一個有效方式。

所以還是回到那句話——凱德非常懂中國。對境外投資者來說,我們是最接地氣的,是懂中國市場的；在國内同行來看,我們又是“老外”，是典型的外資。

觀點新媒體：關于新舊經濟模式轉變的讨論，您如何看？

潘子翔：我覺得新舊經濟本質是産業結構的演變，其實這些賽道一直都在，只是在經濟發展不同階段，一些賽道會更加受到關注。

傳統賽道大家比較關注的是住宅和商辦，但其實一直以來都有産業，可能只有數據中心是這10年來出現的一個新賽道，所以基本上是一個産業結構的變化。

我們不會特别在意到底什麼是新，什麼是舊，更重要的是，我們的運營模式如何對標當下市場做出調整，從而降低整體風險。

賽道都是有起伏的，如果只做一兩個賽道，有時會很好，有時會很困難。跟現在的開發商一樣，大家都重倉住宅，突然行業趨勢變了，沒有其它賽道可以依托，風險就很大。

凱德一直都有做住宅跟商業，這幾年積極追加投資新經濟，包括物流、産業園、數據中心。

在強化抗風險能力方面，凱德的做法一是增加賽道；二是跨區域布局，當然我們不是去鋪天蓋地的投資，還是聚焦在一線、準一線城市。第三是資本來源更為多元化，早前都是找美元、募美元，現在既募美元又募人民币，這也有利于抗風險。

觀點新媒體：我們看到現在商辦市場分化較大。凱德去年收購了商辦項目，前不久還發布了“凱德辦公”品牌，這背後有何考量？

潘子翔：凱德辦公品牌，其核心理念可以總結為“3C”，即Commitment專業、Connect聯結、Community社群。概括來說，就是運用大數據、IoT等技術打造綠色、智慧樓宇，将租賃管理的各個流程全面數字化、繫統化，為用戶提供多樣靈活的産品選擇、多重企業增值服務和多元融合的社群生态。

這背後的邏輯是AMaaS（Asset Management as a Service），資産即服務。就像SaaS, 以前用電腦都買一繫列軟件，軟件後期叠代面臨很多問題，現在買軟件是買一個服務，在雲端可以自動叠代軟件。

我們在中國以及全球運營着很多商辦項目，已經形成了一個完整的生态繫統，我們把這套成熟的資管能力作為一種服務，提供給我們基金的LP，國央企等合作夥伴，未來也能夠服務于非凱德自己的物業。這就能夠更高效的發揮我們的優勢。

觀點新媒體：去年開始，長租公寓熱度持續提升，凱德投資在海外也有相關投資，您如何看待租賃住房闆塊的未來發展？

潘子翔：從市場和政策兩個層面看，租賃住房這個賽道值得接下來重點關注。

市場端，國内租賃住房市場規模很大，特别是在北京、上海這種大型城市。發達國家也一樣，不管是美國紐約還是日本東京，大城市人口是遞增的，但供應有限，房子越來越貴。這種情況下，很多人到城市里工作，還是得有一個住房方案。當然也不是所有地方都能做，主要是大型、超大型城市。

政策端，國家大力提倡“租售並舉”，而且現在C-Reits也将保障租賃住房納入，這也對租賃住房賽道提供一個推動力。

根據一些機構報告，長租公寓當前在國内住宅租賃市場的滲透率很低,大概2%-3%。跟美國、日本等成熟市場相比還有很大空間。中國這個市場才剛剛起步，至少短期到中期有足夠的市場空間。

在這個領域，凱德有一個很成功的旅宿平台雅詩閣，包括服務式公寓、酒店、學生公寓、養老公寓等很多個細分賽道，産品線已經非常豐富了。每個産品所針對的人群、産品特征、價格都不一樣。

雅詩閣在中國推出了一個品牌叫“雅遇”,就是做長租公寓，在産品設計及運營上針對新青年居住痛點。目前雅遇物業一共有13家，其中2家已經投入運營。

所以總的來說，這個賽道的市場需求是明确的，供應端又有政策支持，這是一個很好的時點和機遇去投資。

觀點新媒體：凱德年初設立了一個CCOP計劃，項目選擇有哪些標準？

潘子翔：CCOP是一個特殊機會基金，包括一支單一資産基金，收購了蘇甯項目；以及一家計劃性合資公司，投資于商業及新經濟領域的特殊機會項目，如辦公樓、購物中心、物流及工業地産。

我們找的都是地理位置好，資産本身沒有問題的項目。不管是辦公、商業還是物流，需求端是沒有問題的，只是持有方短期遇到現金流困難，所以他們願意以更合理的價格轉讓項目。

CCOP下的計劃性合資公司拿的第一個項目是物流，在佛山。賣方是一個本地小開發商，面臨貸款困難。而凱德接手後，銀行知道即使我們不用貸款，也能用我們自己的資金完成項目，所以風險是很低的。這就變成一個Special situation，我們有這個能力接盤。

今年我們會繼續找類似這樣的項目。

觀點新媒體:資本市場将ESG納入投資框架中，目前，以“ESG”為主題的基金總規模合計258億元，凱德在這方面是否有相應的考量？

潘子翔：凱德不是因為現在ESG熱潮才開始做，我們在這方面已經踏踏實實的努力了20多年。今年我們也在中國發了可持續發展白皮書。

要強調的是，ESG包括三個方面，不只是環境，還有社會和公司治理，同樣重要。我們在這三方面都非常關注，並且有具體的目標和行動。

我們現在有一個專業團隊，在做每一項投資決策時，會專門評估項目的綠色評級，如果不符合我們的標準，我們會預留成本，把項目改造成為綠色項目。

觀點新媒體：疫情後，您有哪些想法上的改變？

潘子翔：疫情三年，更堅定了我對中國市場的信心。因為這三年反而讓大家有機會更理智地去思考市場的現狀和未來方向，回歸供需關繫。

中國最大的優勢是市場，中産消費潛力還是在的。

前不久我在新加坡參加了一個活動，别人問我對中國未來有信心嗎？我說有。他說為什麼你有信心？我說就一個字，我覺得我身邊的中國朋友都很“卷”，這是一個優勢。

新加坡人也很努力，因為怕輸，奮鬥是為了不要落後，不要輸給别人。但是我看到中國的情況是大家都很卷，很努力，願意奮鬥，是為了争取自己更美好的未來，所以“卷”在我看來是正面的。

觀點新媒體：所以凱德在中國還是重倉，看好中長期。有觀點認為這輪經濟的調整是繫統性的，是長期的，您怎麼看？

潘子翔：最近美國财長耶倫到中國來，她下飛機的時候看到彩虹，中國人說是很好的兆頭。

不可否認，短期動蕩是有的，2023年運營壓力是嚴峻的，但中長期，我還是看好中國。

用一句話來說，If you love the rainbow，you have to bear with the rain。如果你喜歡彩虹的話，就要接受陣雨。這就是我的态度。

對于經濟調整，如果說是根本性的，我覺得可能有兩點原因：一是之前中國基本上沒有經歷過陣痛，改革開放以來，經濟一直是向上發展，是一個大的上升周期。大家對于當下這種調整沒有經驗，第一次感覺到房子不一定會漲，可能會跌，第一次感覺自己可能會失去工作，收入可能會減少。

另一個就是中美關繫的變化和競争，這将是未來很長一段時間内要面臨的問題。

有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。