順流而上海闊天空 | 2023博鰲房地産論壇突圍大變局

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2023-08-10 01:28

面對巨浪與激流，要正視它、克服它，要順流而上。

觀點網 “我剛剛還去遊泳了，會議之後打算去沖浪村呆幾天。”

剛剛抵達三亞，東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇用實際行動表達了對大海的熱愛。

在他看來，沖浪就和當前的房地産行業一般，面對巨浪與激流，要正視它、克服它，要順流而上。

的确，在經濟增速放緩、結構調整和外部環境變化等因素影響下，中國房地産行業依舊浪潮洶涌，市場都在期待回暖信号。但從上半年的情況來看，無論是宏觀經濟還是地産行業，復蘇進展並不及預期。

時代已然改變，大變局之下，企業如何尋找突圍路徑，正是當下最關鍵和最重要的問題。

與行業走勢契合，2023博鰲房地産論壇以“突圍大變局”為主題，邀請數百位經濟學家、企業家、金融機構以及創新業務探索者們，在不确定性中尋找确定。

2023博鰲房地産論壇現場四天三晚的論壇繫列活動，從博鰲五十人會到經濟學家早餐會、全體大會、資本大會、博鰲大講堂等環節，與會來賓腦力激蕩，共話未來。

地産前景

大疫三年，疊加外部環境動蕩，無論世界還是中國都已經深受影響。2023年上半年，随着經濟社會逐漸恢復常态化運行，宏觀政策顯效發力，經濟增長動能持續增強。

作為國民經濟的基礎性和先導性産業，房地産行業亦開啟了復蘇通道。

不過，市場在經歷了短暫小陽春之後，二季度復蘇動能有所減弱。數據顯示，上半年商品房銷售面積59515萬平方米，季度内同比跌幅由0.4%擴大至5.3%；商品房銷售金額63092億元，季度内同比漲幅由8.8%縮小至1.1%。

對于當前的經濟走勢與行業變局，中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員蔡雲表示，仍然充滿了挑戰。

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員蔡雲

對于這一觀點，中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱亦有同感，在他看來，任何一個産業都是趕上風口拼命投資，然後一大批倒閉、産業整合，房地産也不例外。

“市場就是這樣，競争機制、淘汰機制就是這麼一個過程。”

中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱

不過，他從來不是悲觀論者，指出“因為中國城鎮化的進程和人口遷移的進程在現代化進程當中還遠遠沒有結束，在這個意義上房地産市場仍然有發展前途。”

“房地産行業絕對沒問題，一定會持續下去的。”提及行業未來走勢，恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長陳啟宗給出了相同的答案。

不過，他話鋒一轉：“行業絕對會存在，問題是你跟我還存不存在。”

恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長陳啟宗

陳啟宗的一番話，引起了現場嘉賓的共鳴。作為博鰲的新朋友，保利發展控股集團股份有限公司海南、雲南區域黨委書記、董事長李勇亦表示“前途是光明的，道路是艱難的”。

中城新産業控股集團有限公司董事長劉愛明則表示，世界上從來就是這樣的，沒有既光明又好走的路，路是光明的就很好了，但肯定不好走。

中城新産業控股集團有限公司董事長劉愛明

中國房地産行業的未來注定是光輝燦爛的，但從目前的情況來看，似乎仍舊任重道遠，那麼，在這個大變局時期，行業與企業該怎麼做？

中國社科院大學城鄉建設經濟繫教授陳淮認為：“我們今天還需要一段時間的休養生息，供求關繫調整、老百姓的信心轉變，還需要一個不太短的時間。”

中國社科院大學城鄉建設經濟繫教授陳淮

而東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇進一步表示：“在這樣的狀況下，能夠生存下來的並不是最大的，甚至也不是最強的，而是最能适應的。”

東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇

學會适應變化、擁抱變化，成為當前行業的共識。

在“地産精英博鰲論劍”對話環節中，保利發展李勇用蘋果和生姜的故事隐喻稱，在這個變化的時期，要回歸客戶、抓緊基本功、堅持長期主義；而迪馬股份總裁羅韶穎則認為要“調整心态”，從開發轉向服務，是一場升維的戰鬥；路勁地産集團主管董事刁露強調要“回歸商業本質”，賺合理的利潤、可持續發展。

金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長郝一斌以金地集團35年的發展歷程為例，認為企業要保持一個适當的平衡，不要把所有東西都做到極端，比如極致化的杠杆，或者極致化的内部高效、極致化的利潤追求、極致化的速度追求。

地産精英博鰲論劍：新的邊界

不過，針對宏觀調控政策與地産機遇，現場的嘉賓似乎沒能達成一致。

陳淮提到，房地産的需求和其它需求是不一樣的，有些需求過去了就沒有了，但房地産的需求是8到10年的累計需求相加，這是一個常量，不會因為政策調控、大變局而減少，因此不要指望用宏觀政策調整房地産業。

而浙江省房地産業協會會長，德信中國董事會主席、執行董事胡一平則提出反對意見，在他看來，“現在這個時候恰恰是最需要政策的時候”。

他認為，現在是因為地緣政治影響了宏觀經濟，並非房地産影響了宏觀經濟，反過來宏觀經濟也影響了房地産，影響了消費，這時候迫切需要中央政府出台一些政策，能夠把消費帶起來。

博鰲铿锵行與智者對話：重塑繁荣

話筒在兩人之間來回交替，一場關乎“政策與房地産”的辯論賽拉開序幕，現場也的氣氛也在兩人的辯論當中逐漸高漲。

緊随讨論時間的臨近，思睿集團首席經濟學家洪灏接過話筒，他強調：“如果我們要穩住這個大盤，是需要短期出政策的，但長期的問題，就是整個社會對房地産行業預期的問題。”

問道未來

8月8日下午的會議依舊設置了兩個分會場，分别進行“博鰲地産發展大會”以及“博鰲産業科技大會”。

其中，地産發展大會繼續關注經濟走勢、行業政策、供求變化、地産發展模式，旨在尋找穿越周期的“密鑰”；而産業科技大會以創新回路為題，探讨産業與科技的結合。

在地産發展大會上，邵宇提到，“以前大家提的關鍵詞就是‘地段’，未來地段當然也非常重要，但是更重要的是運營和服務。”

而保利發展控股集團股份有限公司，同樣以行業變革與保利的探索為引，探讨了中國房地産行業未來發展的新模式。

保利發展控股集團股份有限公司黨委委員、副總經理

在保利看來，新的模式也必然是穩健可持續的，利潤不是投機而來的，房企的利潤新增長點将從過往的簡單的依靠土地紅利和資本紅利，轉向用産品力、服務力、交付力支撐業績發展。

吉寶城市發展部中國總裁黃良傑，則從中國市場的城鎮化邏輯變更的角度，闡明企業戰略方向必須與之相向而行。

吉寶城市發展部中國總裁黃良傑

他分析道，新型城鎮化定義為産城互動，節約集約、生态宜居、和諧發展等為基本特征的城鎮化。

“當我們拆分這些關鍵詞，一些更精準、匹配企業執行戰略的詞組躍然眼前，它們可以是零碳、可再生能源、節能增效、開放合作等等。而這些詞組其實都指向了同一個方向——可持續發展。”

這是吉寶當前的側重點，在黃良傑看來，也應成為當前企業的發力重點。

同樣是博鰲老朋友的朱荣斌，這一次是以海南雅誠地産董事長、合富輝煌集團董事會主席的身份來到論壇現場，去年，他以自身的創業經歷，為行業發展和轉身提供新的思路。

海南雅誠地産董事長、合富輝煌集團董事會主席朱荣斌

今年，上任合富輝煌之後，他又站上了不同的視角，為行業的下一步表達不同的聲音。在他看來，危機之後，房地産還是有得做的，未來會進入一個理性、正常的發展階段。

不僅如此，他還明确提出：“未來，我們要從滿足基本的遮風避雨，進化到優居優住，所以在改善居住品質方面還大有可期。”

當然，除此之外，就地産行業該如何穿越周期，金地郝一斌、衆森綠建董事長朱清源、中銀證券房地産行業首席分析師夏亦豐均發表了相關演講。

金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長郝一斌

衆森綠建國際科技股份公司董事長朱清源

中銀證券房地産行業首席分析師夏亦豐

而浙報傳媒地産研究院院長丁建剛，廣東省房地産行業協會會長王韶，房地産行業資深人士余英，綠城中國華南區域執行總經理、首席品牌官王永飚，吉寶中國可持續城市更新(SUR)資産運營副總經理王茂君，USGBC北亞區副總裁王婧，光華樓評出品人楊光華，以及IWG集團中國區總裁胡懋，同熙商業董事長潘傑，金地集團開發管理公司總經理蔡戈鳴，深圳市彩生活服務集團有限公司副總裁于海華，杭州同悅商業管理有限公司副總經理黃燚，世聯行首席技術官黎振偉，主編筆記總編輯馮毅成等均發表了自己的觀點。

博鰲地産發展大會主題讨論會之一：穿越周期

博鰲地産發展大會主題讨論會之二：存量突圍

在博鰲産業科技大會當中，有關物業科技、産業地産、物流地産的話題交替上演。

其中，萬物雲管理合夥人及首席科學家丁險峰表示，物業行業腳踏實地的先做Wed，然後再做其他的。

萬物雲管理合夥人及首席科學家丁險峰

他以萬物雲的案例表示：“我們都夢想成為互聯網，但地産物業行業先放棄成為互聯網，成為蜘蛛網，比如說萬物雲想要做1000個蝶城，每個蝶城就是1個蜘蛛網，你把1000個蜘蛛網連在一起才可能變成一張互聯網。”

而騰訊雲副總裁、智慧建築與不動産行業負責人顧偉則以AI與不動産之間的結合，為行業的創新與轉型提供新路徑。

騰訊雲副總裁、智慧建築與不動産行業負責人顧偉

在産城運營方面，高力國際中國區董事總經理鄧懿君以大灣區和江浙滬的區别來探讨工業上樓，在她看來，時代在向前，歷史在變更，我們要以全新的載體去承載産業。

高力國際中國區董事總經理鄧懿君

除此之外，金地威新産業研究院院長葛培健、中城新産業控股集團有限公司董事長劉愛明、以及招商蛇口産業研究院院長羅鋒均進行了深入的交流與探讨。

金地威新産業研究院院長葛培健

招商蛇口産業研究院院長羅鋒

此外，近兩年，物流地産也成為博鰲房地産論壇的重要話題，在大會當中，寶灣物流控股有限公司副總經理段斐欽結合寶灣物流園區案例，探讨來物流行業的機遇與挑戰。

寶灣物流控股有限公司副總經理段斐欽

在他看來：“物流行業毫無疑問是産業融合的結果，沒有産業融合就沒有現代的物流産業，同時高效的物流産業進一步加強了産業融合。”

實際上，當前産業科技離不開數字化和創新的範疇，當人工智能崛起，為世界提供更加便捷、準确的服務和創新可能，中國房地産行業也在時代的大變革當中，不斷尋找新的未來。

科技革命下，行業又哪些新的可能性？高力國際深圳公司董事總經理鐘偉毅，寶灣物流控股有限公司總經理馮海虹，瀚溥聯合創始人兼首席執行官許漢斌，天雲築(金地科技)CEO孫屹，福建東百集團執行總裁朱一兵，星河産業集團有限公司産業研究院院長王英傑，東久新宜開發運營副總裁張濤，時代商業産業服務中心總經理冉采豐等均進行來交流和分享。

博鰲産業科技大會主題讨論會：洞見新可能

資本向新

宏觀政策、市場經濟、行業走勢，這是博鰲房地産論壇每年的“必選項”，而2023年，千呼萬喚終出來的公募REITs自然也成為行業聚集的熱點話題；與此同時，康養、租賃等多元業務，也不斷成為市場轉型的重要選向。

8月9日上午的博鰲資本大會，從金融、資本與行業的角度，邀請諸多專家學者進行尖銳的思想碰撞；而下午的博鰲大講堂，則以物業數智化、康養、租賃、供應鍊、産業科技等領域為題，探讨多元共生。

一方面，在當下的變革浪潮當中，結構性投資機會仍将延續，但企業如何把握金融視角下房地産行業與新經濟産業投資新局勢？

對此，洪灏以經濟運行規律，以及資源、勞動生産率的遷徙規律，尋找未來的發展機會。他特别提出，一線城市以及新興的準一線城市和二線城市，比如杭州、南京、成都，這些都是工資上漲和人口遷徙新的目標地，所以很可能中國的城市群進一步的分化。

思睿集團首席經濟學家洪灏

而黑石大中華區房地産主管韋增鵬則借黑石在中國的投資組合表明，繼續看好上海周邊及大灣區。

黑石大中華區房地産主管韋增鵬

深創投集團副總裁、黨委委員，深創投不動産基金董事長蔣玉才則提到：“我們逐漸要實現由債權資本向股權資本、由債權金融向股權金融轉變。”

深創投集團副總裁、黨委委員，深創投不動産基金董事長蔣玉才

接下來，BOMA中國研究委員會主席、國際金融地産聯盟(IFFRE)常務理事張平，華潤資本副總經理、首席投資官王堅強，朗詩青杉資本常務副總經理方旭東，縱橫百富創始人兼CEO賴國強，綠城誠瓴基金總經理左文輝均就資本市場與實體經濟如何結合並抓住潛在機會這一課題，進行了探讨。

博鰲資本大會主題讨論會之一：資本新考題

另一方面，近兩年，我國公募REITs加速啟航，2021年5月17日，證監會、滬深交易所同時宣布，首批9只公募REITs産品獲批；一年之後，首批保障性租賃住房REITs試點項目正式上市；今年3月，百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目也納入基礎設施REITs的範疇……

我國公募REITs不斷“上新”及擴容，推動着行業投融資方式的變革。

這一環節當中，香港交易所環球上市服務部副總裁李聞濤帶來了人民币、港币雙櫃台的模式，並提出，未來希望把雙櫃台模式拓展到所有在港上市的股票，包括REITs。