周婧：Pre-REITs資産選擇應具備的三個條件 | 博鰲快訊

2023博鰲房地産論壇·現場快訊：8月9日上午，在2023博鰲房地産論壇的"資本新考題"讨論環節中，信保基金上海公司負責人周婧表示，關于Pre-REITs的資産選擇，如果說要設定一個投資的範圍或者要求，希望是能夠具備三個條件。第一是選擇具備可打造持續現金流入能力的資産；第二是選擇能夠看得懂、管得住的資産；第三是選擇能有清晰退出渠道的資産。

第一，不管是産業園或者是商業資産，其實它的現金流會受到包括經濟周期、市場供需、産業發展規劃等多方面因素的影響，所以它是一個綜合判斷、持續管理的過程，在這個過程中，周婧認為關鍵是要把握不動産作為一個物理空間載體，它背後所承載的需求。

“舉個簡單的例子，可能在三四年前，如果我們要在上海張江去找一個具有環評資質的生物醫藥實驗室，可能說是一房難求，在那個時候這類的實驗室的租金就是比旁邊同類的物業要高出30%以上。但是這兩年因為生物醫藥一級市場表現不是特别好，有一些研發孵化的團隊也在撤出，包括在市場上，政府手上的，還有一些老物業可以改造升級，可以申請到環評資質的物業和産業園也在陸續推出。

“市場供需關繫的變化，就會導致我們看到像今年生物醫藥産業園的空置率也在上升，租金也在下降，大家對大宗交易價格的心理預期也會有所調整。但反而像生産型的産業園，雖然可能過去我們覺得它的租金成長性沒有研發類的好，但是它的客戶黏性更強，在市場處于一個波動周期的時候，其實反而它的抗風險能力、現金流的穩定性會更好。所以這也是我們現在重點在關注的一類資産。”

第二個是要能夠看得懂的資産。因為可以做Pre-REITs的資産業态很多，但是我們選擇什麼樣的業态，這是由我們的能力去決定的，這里包括我們的資産獲取能力，我能不能觸達到這類資産，更重要的是包括我的資産管理能力，我能不能看得懂，我是不是能精準把握市場需求，整合資源，重新釋放或者說提升資産價值的潛力，這就對我們管理人的資管能力提出了更高的要求。

我們看到現在市場上具備價值提升的資産還是很多的，很多物業的質素、區位都非常優質，但是它卻出現了空間和内容錯配的問題。“以酒店為例，我們最近看到酒店的市場很火爆，房價也在普漲，但是很多酒店看上去熱鬧，其實經營效率不高，原因很多，里面就有空間和内容錯配的問題，比如說應該定位商務的酒店，卻做成了五星級高端的産品。”

商業不動産是一個空間的生意，空間具有可塑性，我們可以通過重新改造、定位，裝入和需求匹配的内容的方式，提升資産經營的效率，但是前提是我們需要有匹配的強大的資管能力。

第三個是要退得出的資産。其實我們認為對于持有型的資産，公募REITs的退出是給持有型資産成就了一個更活躍、流通性更好的大宗交易的市場，但是因為公募REITs的流通性，它也給了我們持有型資産獲得更高估值的可能性，包括我們投資機構在前期也能比較清晰地看到資本市場估值的預期或者估值的方式。

但是從Pre-REITs到REITs，其實還是需要一個不短的周期，可能至少3到5年的時間，所以在這個過程中，我們一方面也是希望有更多的長線資金，更多的股權屬性的資金能夠參與進來。另外一方面，我們也是希望能夠逐步形成針對資産不同培育階段的投資産品，這樣針對不同投資偏好的投資人資金，也能實現階段性的退出，這是我們在Pre-REITs資産選擇方面的一些思考。