陳發樹、許荣茂與黃其森的覆轍 興業信托繼續接盤泰禾廈門灣萬畝大盤

觀點網 盡管泰禾集團正面臨從深交所退市的風險，但在債務處置進度上，仍舊取得了一定的進展。

7月10日晚間，泰禾公告披露，集團及其子公司福州美鴻林業有限公司（下稱美鴻林業）、福建泰信置業有限公司（下稱泰信置業），與興業國際信托有限公司（下稱興業信托）拟于近日簽署《股權轉讓協議》。

泰信置業是“泰禾香山灣”項目公司，由于該項目陷入債務困境，已逾期向購房者交付，為了實現項目的風險化解、保交樓、化解存量債務等合同目的，如今拟由興業信托按約定條件以1000元收購泰信置業。

興業信托在股權交割後，将主導泰信置業的後續開發運營，推進“泰禾香山灣”項目的復工復産和建設交付，並解決泰信置業及其關聯方在興業信托存續債務的問題。

觀點新媒體曾在《原報道 | 黃其森 白塘灣的夏天》中報道，2017-2018年是泰禾最高光的年份，在這期間泰禾正式推出多元化戰略“泰禾+”，還曾因為黃其森提出“2018年銷售目標再翻一番至2000億元”的小目標，而導致股價暴漲逾1.6倍至43.47元/股。

其中在2017年4月，泰禾斥資17.87億元從福建企業家陳發樹手中收購新華都置業60%，借此獲得了位于廈門灣南岸的漳州白塘灣國際旅遊度假城項目，後者總規劃用地逾8900畝，可出讓用地4423畝，當時標的公司已獲得1372.6畝。

2017年5月及9月，泰禾集團通過舉牌方式競得了漳州香山灣片區共計6宗土地，涉及土地面積29.7萬平方米（折合445.5畝），建築面積90.66萬平方米，主要打造成香山灣項目。

而白塘灣項目、香山灣項目均是文旅度假大盤“泰禾廈門灣”的一部分，該項目總體占地約達1.2萬畝。

2018年，泰禾在北京舉行“灣繫”超級IP首發會，宣布廈門灣是首個戰略性作品。

興業信托接盤

興業信托與泰禾香山灣項目産生交集源于2019年6月14日，當時美鴻林業将所持有泰信置業100%股權質押給興業信托，為《興業信托·致地A043（香山灣）集合資金信托計劃》項下的主債務提供質押擔保。

此後泰禾集團爆發債務危機，泰信置業淪為失信被執行人，香山灣項目也自2020年進入停工狀态。興業信托屬于“踩雷”，因此同樣成為了向泰禾追索欠款的債權人之一。

今年5月26日，泰禾便曾披露集團及旗下公司收到數份由興業信托申請強制執行的文件，涉案金額多達31.86億元。涉及案件包括2019年7月，泰信置業向興業信托貸款6.86億元用于項目建設，福州泰禾新世界公司以房産抵押，泰禾及黃其森、葉荔為保證人。

截至今年7月11日，泰信置業仍欠付興業信托兩筆金融負債，除了致地A043号信托發放的本金5.8億元信托貸款，還包括“興業信托·致地A068（東二環廣場）集合資金信托計劃”向其發放的本金6.86億元信托貸款（即福州泰禾新世界擔保部分)，前後共計本金12.66億元。

實際上，在今年5月初已經有迹象顯示，興業信托将接盤香山灣項目。

觀點新媒體從漳浦縣住建局回復市民的一份回復中了解到，漳州市政府部門曾針對香山灣項目成立專項小組解決項目問題，其中B8地塊和B4地塊逐步復工，B8地塊主體落架完畢，B4地塊已復工部分也正常施工中。

漳浦縣住建局還提及，目前興業信托與泰信置業正在商讨債轉股方案，並與意向代建方多次商談合作方案，各項舉措已同步推進，正在辦理必要的内部審批流程，以全力推進“保交樓”目標實現，B4地塊其它高層復工将在興業信托接手後按照保交付計劃全面有序落實。

值得關注的是，債權方興業信托此番接盤香山灣項目，並未動用自有資金，而是通過新發“興業信托·築地TZ004（福建泰信）資産服務信托”的方式，這相當于用另一筆信托承接了原有的信托債務。

按照合作協議，興業信托就香山灣項目進行開發運營且完成相關保交樓事項後，泰信置業在預留三個月建設費用及管理費後的盈余資金，将分别按照歸還政府纾困資金及專項保交付資金、歸還上述兩筆共計12.66億元信托本金相關債權，償還泰禾相關公司在興業信托處存續的其他債權資金這一優先順序使用。

為此，泰禾将因香山灣項目處置淨損失8.47億元，盡管數額不小，但換取到了項目盤活的空間。在企業求存的大目標之下，或許支付再多代價也是必要的。

萬畝大盤纾困

早在收購香山灣項目之前一年，興業信托也同樣以發行“興業信托築地TZ001（福建泰維）集合信托計劃”、“興業信托築地TZ002（福建泰維）股權投資集合資金信托計劃”的方式，接盤了白塘灣項目。

時間回溯至2022年6月9日，泰禾及旗下泰維置業與興業信托簽署《白塘灣項目股權轉讓協議》。據此，興業信托以23.53億元獲得泰維置業60%股權，泰禾将以該筆股權款用于抵押泰維置業對興業信托的部分債務。

泰維置業對應的是白塘灣項目，後者也在2020年進入停工狀态。該項目相較于香山灣項目體量更為巨大，債權關繫也更為復雜。

觀點新媒體曾報道，當時泰禾私下與世茂有股權質押，由世茂控制白塘灣金山嶺項目的20%股權，世茂同時掌控泰維置業的公章和銀行U盾。

泰禾還曾向上海愛建信托融資借款，因泰維置業未按時還款，上海愛建信托選擇凍結泰維置業公司賬戶，並且不同意項目公司支付項目相關款項。

為了解決白塘灣項目的問題，漳州龍海住建局曾多次約談泰禾廈門灣開發企業，並協同多部門協助開發企業籌備資金。泰維置業及其股東考慮的辦法還包括，尋求萬科等企業入股，協商現有融資貸款展期，甚至将部分樓棟進行融資或銷售等。

但泰維置業的努力並未換取回報，直到2022年6月興業信托介入，事件才算告一段落。

至今年2月底，白塘灣項目舉行復工儀式，漳州市龍海區政府、興業信托、興業銀行相關負責人，以及中鐵置業相關負責人為項目站台。

中鐵置業将作為白塘灣項目代建方的消息，也在這次復工儀式上被官宣。據悉，中鐵置業副總經理吳楊重點提及，公司過往曾打造貴陽中鐵生态城、眉山中鐵生态城等康旅大盤，具備100萬平方米以上超大體量房建及配套項目代建經驗。

加上今年7月收購香山灣項目，興業信托在一年多時間内已将基本将泰禾廈門灣這個巨無霸文旅項目收入囊中。目前尚無信息可以證實，中鐵置業也将代建香山灣項目。

根據泰禾集團2022年報披露，期末漳州香山灣項目完工進度僅有59.56%,規劃建面90.66萬平方米，累計竣工面積為0；預計總投資75.87億元，累計投資45.19億元。

白塘灣項目完工進度則僅有54.54%，規劃建面144.39萬平方米，累計竣工面積2.12萬平方米；預計總投資156.02億元，累計投資85.09億元。

據此粗略計算，泰禾廈門灣兩大項目所需繼續投入的資金也将突破百億。只是黃其森如今已不需要思索如何籌集資金，為此他或許應該感謝地方政府、金融機構及相關代建方伸出援手。

在7月初舉行的泰禾半年工作會上，黃其森曾表示，保交樓、保品質、保員工薪酬是集團未來的工作重點。其中保交樓是最重點工作，他說，不是說解決方案有了、纾困資金來了就行了，要和中央精神保持一致，要從“保交樓就是保民生、保穩定”的高度來看待、來做好這項工作。

無獨有偶，7月10日，泰禾也在官微披露，漳州泰禾世茂紅樹灣項目在台商區建設局、漳州城發、漳州泰禾多方共同努力下，三個地塊之一的05地塊，所涉及1-9号樓除了4号樓，其余結構已封頂，目前項目建設正全力推進。

去年年報顯示，漳州紅樹灣院子項目占地15.72萬平方米，規劃建面36.17萬平方米，累計竣工16.18萬平方米；預計總投資額84.35億元，期末累計投資額卻達到了86.12億元。