香港傳真 | 恒大中心夢醒錄 淪落“銀主盤”這兩年

觀點網 香港維多利亞灣，素有“世界三大夜景之首”的美稱。

在維港一側，臨近香港會展中心、香港警察總署，“大劉”劉銮雄曾擁有兩棟緊挨着的地標建築，分别是夏悫大廈、美國萬通大廈。

2015年11月，恒大地産以總價125億港元從劉銮雄手中收購美國萬通大廈，創下當時香港寫字樓的交易紀錄，並為恒大賺足關注度，令其成為第一家在維港擁有整棟商廈的内地民企。

香港作為國際級别金融城市，在此投資並擁有資産是被視為财富和地位的象征，寫字樓則是一張高聳入雲的企業名片。

2015年底恒大地産總資産突破7570億元，高居内房企榜首；至2016年上半年，資産逼近萬億，企業由此更名“中國恒大”，上述寫字樓也更名為“中國恒大中心”，可謂春風得意馬蹄疾。

但随着債務危機爆發，恒大在香港這張名片的光芒亦消退。

2022年9月，中國恒大中心遭債權人中信銀行接管，但持續挂售都未取得成果。

今年6月22日，港媒報道稱，中國恒大中心已更名為“萬通保險中心”；次日，萬通保險主要股東雲鋒金融公告确認了此事。

萬通保險由雲鋒金融收購美國萬通亞洲股權後更名而來，它也是中國恒大中心的主要租戶。觀點新媒體了解到，此番項目更名或主要屬于普通冠名交易。

八年時間，項目回到了起點，企業卻已經歷一輪興衰。

更名循環

對于中國恒大中心更名為“萬通保險中心”，香港資本市場人士向觀點地産新媒體表示，目前交易未公布細節，不排除是恒大拖欠相關債權方的錢，因而将寫字樓的冠名權進行交易。

上述人士續稱，中國恒大中心出售的可能性較小，因此並不大可能是出售導致項目更名。據其估計，項目冠名一年的費用可能在2000萬港元左右。

而香港文匯報亦援引中國恒大中心的接管人說法稱，出售該商廈的事宜仍在推進中。

新更名的主體方萬通保險，前身即是項目美國萬通亞洲。

資料顯示，2017年8月，馬雲及虞鋒旗下雲鋒金融牽頭以131億港元收購了美國萬通亞洲60%股權，並将後者更名為“萬通保險”。

值得一提的是，馬雲與許家印有不錯的交情。

典型案例即2014年，阿里巴巴斥資12億元收購恒大足球50%股權，廣州恒大隊由此更名“廣州恒大淘寶隊”；2015年11月，恒大淘寶登陸新三闆，同月廣州恒大淘寶隊再次登頂亞冠，同樣将金元足球推至頂峰。

至此，經歷八年時間，美國萬通改頭換面，以萬通保險的面貌重新獲得在維港命名寫字樓的權利，恒大昔日想建立的品牌影響力也不再有效。

時間回溯至2015年11月12日，恒大地産公告宣布，全資附屬公司盛譽（BVI）有限公司與華人置業旗下開程投資有限公司訂立協議，據此盛譽按總代價125億港元收購目標公司。

目標公司的主要物業即香港灣仔告士打道38号及謝斐特25号的美國萬通大廈，該項目為甲級寫字樓商業大廈，位于金鐘、灣仔和會展中心之間的核心區域，占地2138.8平方米，總樓面面積3.21萬平方米，另有地下車位55個，樓高94.85米，總計26層。

美國萬通大廈並非項目的初始名，該項目前身為英國海軍俱樂部旗下的“海軍大廈”，于1980年代後期被華人置業購入並更名為“愛美高大廈”。此後經過翻新，于2000年才更名為“美國萬通大廈”。

在恒大地産收購時，美國萬通大廈出租率達100%，租戶主要為大型國際汽車公司、保險公司、跨國企業等，其中美國萬通保險總辦事處、華人置業總部均位于此。

2017年7月，恒大地産更名為“中國恒大”，項目随之也更名為“中國恒大中心”。

據觀點新媒體了解，中國恒大中心是幻彩泳香江參與大廈之一。

幻彩泳香江是香港推出的匯演活動，每晚透過港島和九龍42棟建築物及兩個景點的互動燈光效果，展示維港充滿動感和多姿多彩的一面。所涉及建築物除了中國恒大中心，還包括中國建設銀行大廈、渣打銀行大廈、夏悫大廈、長江集團中心、國際金融中心、中銀大廈、匯豐總行大廈等地標建築。

收購中國恒大中心時正值恒大快速擴張期，比如2015年11月，恒大集團曾收購中新大東方人壽並更名為恒大人壽；2016年2月市場消息稱，恒大已租用深圳卓越後海中心並将總部搬至深圳。

至2016年中期，中國恒大以總資産9999.2億元領跑内房企。

因此即便耗資125億港元收購已創下當時香港商廈交易紀錄，中國恒大依然肯定了交易的正面意義。其曾于公告表示，物業未來具有巨大升值空間，且将極大提升集團在香港及國際市場的企業形象，“具有強大的品牌宣傳影響力”。

交易泥潭

對于中國恒大以及相關債權人而言，中國恒大中心的冠名權重新交到萬通保險手中，並不是一筆足以解決問題的交易。

在半年多前的2022年11月11日，恒大位于深圳的深圳灣超級總部項目地塊被回爐拍賣，起拍價75.43億元。半個月後結果出爐，地塊被興業信托、深圳安居建業組建的纾困平台以底價競得，恒大因這筆交易錄得虧損1.63億元。

上述1.63億元虧損乍看之下並不小，但相比于定位為香港總部的中國恒大中心，虧損程度卻幾乎可忽略不計。

即便如此，該項目出售将近三年至今，仍未覓得接盤方。

據觀點新媒體過往報道，2021年8月，恒大曾與越秀地産洽談以156億港元出售中國恒大中心，此後定價降至105億港元，最終交易因越秀地産“對恒大财務狀況的擔憂”被擱淺。

2022年7月底，中國恒大中心再傳出售消息，彼時市場估值約90億港元，已經低于2015年買入價格的三分之一。此次招標曾吸引包括數十名潛在買家興趣，其中便包括長實集團。

但去年9月事情發生變化，由于恒大曾将中國恒大中心用作抵押，以換取中信銀行牽頭的銀團貸款，項目已被中信銀行接管，成為俗稱的“銀主盤”。

按照當時的市場消息，債權人任命接管人Alvarez & Marsal接管項目，按市值約12億美元(約94億港元)放售項目。

從已有事實觀察，今年1月初，中國恒大中心在被中信銀行接手後推出招標，但再次因接獲出價未達要求而流標。

出售進度不理想的重要原因在于項目自身的債務關繫，一方面是抵押融資，實際上去年3月中國恒大在投資者電話會議中提及，中國恒大中心早已被用作擔保銀團貸款。據香港土地注冊處披露，恒大曾于2020年就中國恒大中心向中信銀行融資76億港元。

另一項或然負債來自與華人置業訂立收購支付義務。按照2015年的交易方案，恒大收購物業只需要支付10%即12.5億港元定金，完成日期支付30%即37.5億港元，此後六年分别支付10%。

這也意味着，2021年決定出售項目時，恒大或許並未支付最後10%款項。

香港資本市場人士對觀點新媒體表示，中國恒大中心項目融資額預估在108億港元左右，另外還欠華人置業10余億港元尾款，粗略計算項目售價低于120億港元就屬于倒貼錢。但現在恒大總體負債大于資産，項目即便按八九十億港元定價，都未必有人接手。

該人士同時表達看法稱，按目前灣仔一帶寫字樓供需看，中國恒大中心轉手的可能性也不大。

根據今年3月中國恒大披露的重組方案，截至2022年底該公司境内有息負債逾期額約2084億元，商業承兌匯票逾期3263億元，或有債務逾期1573億元；境外有息債務1403億元，或有債務4.09億元。

截至2021年底，恒大總負債約1.9萬億元，總資産則不足1.7萬億元，已處于負資産狀态。恒大于公告中表達了對現金流的渴求，表示未來三年将努力保持復工復産維持有序運營，但預計需要額外2500-3000億元融資。

這對于負債累累且信用破産的恒大而言，顯然是巨大的挑戰。

而抄底中國恒大中心未遂的買家，亦已将目光轉移至其他潛在目標身上。近期資本市場消息稱，長實希望接手匯豐銀行所持合景泰富、龍光兩家内房企合資開發的香港鴨脷洲“凱明”項目相應債權。

凱明項目因抵押融資102億港元，于5月份傳出被銀行接管。

正如巴菲特所說，以一般的價格買入一家不同尋常的公司，比以不同尋常的價格買入一家一般的公司要好得多。

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