解局 | 從頤樾府預售看深圳控股20%增長目標

觀點網 過去兩年，深圳控股有限公司積極“攻城掠地”，在達成2022年銷售目標之後，對2023年似乎更積極了。

3月30日在香港舉辦的2022年業績發布會上，該公司管理層曾表示，2023年銷售目標為230億元，計劃增長約20%，全年可售貨值超過450億元。

對于制定該銷售目標的原因，深圳控股管理層表示，這是在充分挖掘自身存量，得益于過去兩年核心高能級城市拿地的策略，結合了貨量和對市場相對審慎樂觀的态度。

具體到項目上，深圳龍華深業頤樾府于6月9日獲批預售，将于6月16日正式開盤，推售358套住宅産品，批準預售面積為36382.69平方米，備案均價約7.2萬/平方米。

作為深耕大灣區尤其是深圳的企業，顯而易見，頤樾府項目的預售，将是深圳控股實現年内銷售增長20%目標的重要助力。

頤樾府入市

公開資料顯示，頤樾府項目前身為民治A818-0478拍賣地，地塊于2022年4月深圳首批集中供地中由深圳市科之谷投資有限公司聯合龍華人才安居（深圳人才安居集團）以37.8億元競得，按規定将配建38150平方米人才房面積，商品房住宅限價7.215萬元/平方米。

股權穿透圖顯示，深圳市科之谷投資有限公司的大股東為深業置地有限公司，後者大股東為深業控股有限公司，而深業控股有限公司由深圳控股100%持股。

項目占地面積2.61萬平方米，規劃總建築面積19.5萬平方米，計容積率建面14萬平方米，其中住宅12.71萬平方米，商業2000平方米，幼兒園1650平方米，公交首末站2900平方米，配有老年人日間照料中心、物業服務用房、垃圾轉運站等基礎配套設施。

地理位置上，位于龍華區民塘路與上塘路交匯處，地處紅山片區，屬都市核心區域，是區域内為數不多的在售新房項目，同時有天虹購物中心（龍華店）、星河COCO Garden等商業配套，有合正中央原著、星河傳奇花園等成熟小區，居住氛圍較為成熟。

彼時規劃顯示，深業頤樾府将分兩期開發，一期地塊規劃建築面積83490.00平方米，共建設4棟建築；二期規劃建設兩棟商品住宅，共計建面51770平方米，為兩棟45層高的住宅樓。項目一期+二期總住宅套數870套，其中808套為建面小于90平方米戶型。

今年6月9日，頤樾府項目獲批預售，根據“深業頤樾府”微信公衆号發布銷售方案，項目已進入i深圳意向登記時間，将于6月15日9點進行公證搖号，6月16日正式選房。

本次推售住宅為一期2、3棟，共358套住宅産品。戶型為建面約78-125平方米3-4房、建面約128-179平方米4-5房復式産品，備案均價約7.2萬/平方米，單價約6.57-8.29萬/平方米，78平方米小3房總價534萬起；二期5、6棟預計下半年推售。

據了解，該項目早在開放城市展廳就有不少人前來了解，拿證後更不斷有人前來咨詢，從沙盤到樣闆間都呈現人從衆的現象。

項目之所以吸引人，主要也由于其與周邊二手房形成倒挂的價格。

據悉，周邊二手房最高價為9.6萬/平方米，與頤樾府均價相比已經高出約2.4萬/平方米，存在明顯的價格差。

20%增長目標

深圳控股對2023年銷售目標樂觀，是基于2022年優于市場的表現。

數據顯示，深圳控股2022全年銷售金額約192.1億元，同比上漲0.6%，而市場銷售同比下降40%；實現營業額315.4億港元，同比微降1.6%，保持平穩；毛利106.9億港元，整體毛利率33.9%；權益股東應占溢利20.9億港元，實現扭虧為盈。

如果仔細觀察深圳控股年報數據，可以發現，2022年銷售業績達成並不容易。

整個上半年，該公司僅實現合同銷售金額49.6億元。到了10月份，銷售額仍只有不到100億，但全年則達到了接近200億元，主要因為下半年有350億貨值集中推售，特别是約80億元商辦物業大宗交易。

銷售貢獻上，大灣區項目占比達88%，中山灣中新城實現約68億元合同銷售額；深圳頤瑞府開盤即售罄，實現約22億元銷售額；實現商辦物業大宗交易約80億元合同銷售額。

其中，深圳頤瑞府在拿地後11個月推售，創深圳控股最快推盤速度。該項目于10月29日正式開盤，共推出444套住宅，單套住宅建築面積約104-123平方米，備案均價4.53萬元/平方米，總價417萬-620萬元/套。

值得一提的是，當時深圳樓市正處于迅速降溫趨勢中，其中新房市場去化周期放慢，庫存積壓，前9月新盤平均去化率甚至不到五成。

在這樣的市場環境下，深圳頤瑞府項目開盤僅3個小時便全部售罄，成為深圳2022年第4個“日光盤”項目。彼時有業内人士解讀，深圳樓市具有一定韌性，無論是高端還是剛需，只要有相對性價比優勢，在市場上均供不應求。

回到今年，1-4月，深圳控股未經審計總合同銷售額32.92億元，同比上升 93.8%，總合同銷售面積約13.77萬平方米，同比上升140.0%，每平方米平均售價約為23915元。若以該數據計算，截至4月底，深圳控股僅完成14%的銷售目標。

不過，在接下來時間里，随着頤樾府項目一期預售，頤樾府二期也會對市場産生吸引力，後續還有深業雲海灣、深業泰瑞府等新盤待售，深圳控股銷售表現仍将在下半年得到集中體現。

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