年内第三個城更項目公開招商五礦或入局廣州文沖東舊改

觀點網 動工近一個月後，黃埔文沖東舊改項目正式公開招商。

6月5日，廣州公共資源交易中心官網發布《廣州市黃埔區文沖街文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造項目公開引入合作企業公告》。

據了解，項目的拆遷安置總投資額約64.71億元。該項目是自5月22日以來，廣州發布的第3個公開招商合作企業的城市更新項目，另外兩個是黃埔永崗舊改、花都象山村工業園項目。

而在此之前，廣州城市更新項目公開招商還是在去年的6月份。

另外，廣州近幾個月來頻頻出台相關利好政策，有分析認為，這傳遞出一個信号，廣州舊改是要重上車道了。

門檻降低的廣州舊改

對于房企來說，相比于招拍挂，參與城市更新是一種競争更小的增儲手段，且舊改項目的利潤率也相當可觀，所以大多有實力的房企們都願意進入舊改市場。

但在最近兩年，舊改市場熱度逐漸消退。

一方面因為舊改項目前期投入大且回報周期過長。正常情況下，房企對這個問題並不用過于擔憂，但對現在市場中的房企，特别是民營房企來說，這可能會是致命打擊。

為了自保，市場上許多民營房企只能退出舊改賽道，典型的例子就是時代中國，這位舊改龍頭甚至遞交了懇請書表示要退出部分舊改項目。

另一方面則是關于舊改政策的出台以及地區對舊改項目的要求等壓縮了房企的利潤。蛋糕小了，吃的人也就少了。

但城中村改造是廣州今年城市更新的重頭戲。在第一批城中村改造計劃中，廣州住建局明确計劃推進127個項目，包括49個續建項目、20個新開工項目和58個前期項目。5月份公布的第二批項目又新增了37個，共170個項目。這個數字還有可能繼續上升。

同時，廣州方面還提出，2023年全市城市更新年度固定資産投資目標将達2000億元，同比增長超過60%。

為了達到這一目標，廣州方面同步調整了舊改政策。

1月份，廣州市住建局正式公布《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》。無論參與的舊改項目建面小于60萬㎡，還是大于60萬㎡，該指引對合作企業的總資産要求均下降了100億元。

同時，該指引還将産業導入中對于企業的行業地位和數量要求由準入條件轉為擇優條件，並不再分圈層設置企業的行業地位和數量要求。此外，還新增了企業退出的處理流程和措施，給合作企業留了一條“退路”。

很明顯，這份指引降低了企業進入及退出舊改的“門檻”。

于是，在歷經市場回暖及政策調整後，廣州舊改終于重啟。5月中下旬，黃埔區廣州開發區永崗社區（不含橫東、橫南、橫北）舊村合作改造類項目公開招商，這是今年廣州首個對外公開招商的舊改項目。

在今年廣州對外公開招商的三個城更項目中，位于黃埔的兩個項目都“接受聯合體投標，聯合體成員不得超過5個，其中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯合體成員在聯合體中所占份額不得低于30%”。這在以往的舊改招標中是未曾出現過的。

黃埔今年還先後出台了“城市更新10條”1.0、“城市更新18條”2.0，今年4月初出台了城市更新創新政策3.0。此後一個月内，黃埔龍湖街埔心村舊村改造方案、楓下村舊村改造項目方案相繼發布。

而此前，黃埔就已公示塘頭村、穗東街廟頭村、大沙街姬堂村、水西社區（水西片）4個舊村改造項目方案。

五礦入局文沖舊改？

最新一則舊改消息顯示，6月5日，廣州公共資源交易中心官網發布《廣州市黃埔區文沖街文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造項目公開引入合作企業公告》。

據觀點新媒體了解，2022年7月29日，黃埔區文沖街文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造實施方案（片區策劃）進行公示。至今年3月28日，該方案獲得黃埔區人民政府正式批復。6月5日，項目開始正式招商。

文件顯示，該項目改造範圍總用地面積74.27公頃，規劃計容總建築面積219.8萬㎡。其中，居住用地31.14公頃，容積率4.8-4.92，計容建築面積150.94萬㎡；商業服務業設施用地10.14公頃，容積率2-7.34，計容建築面積58.71萬㎡。融資地塊淨用地面積約16.16萬㎡，建築面積約為67.5萬㎡，其中住宅60.85萬㎡。

項目整體規劃定位為“臨港智創活力街·山水宜居文化村”。在産業方面，依托黃埔臨港經濟區進行更新改造，構建IAB産業集聚區、中國軟件遊戲谷等技術平台。同時，以商務、商業組團為核心，打造廣州市人工智能與數字經濟試驗區的重要體驗性軟件聚集高地。

目前，文沖東舊改項目是由科學城投資集團負責，而有市場消息稱，五礦将會入局該項目。

根據公告顯示，申請合作企業需符合：從事房地産開發經營3年以上；近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上；企業總資産不低于200億元且企業淨資産不低于50億元等等條件。

有分析指出，作為首批16家地産主業央企之一的五礦肯定是符合條件的。而五礦入局，或在去年就早有端倪。

去年10月，科學城集團與中國建築集團、五礦證券、中建三局、中建四局華南建設、廣州建築集團等16家央國企就文沖東舊村改造項目、魚珠改造項目、楓下村舊村改造項目等8個重點城更項目達成了初步戰略合作。

同年12月底，科學城與上海寶冶集團、中國十九冶集團、中國二冶集團、五礦證券等6大央國企正式簽署多個城更項目合作協議。

不過就目前而言，盡管合作企業進入舊改項目的門檻已降低，但從文沖東舊改項目的開發“天團”可以看出，國央企依然是參與主力。