真“金主”搭救 奧園廣州舊改尋來中國黃金合作纾困

觀點網 處于流動性緊張的廣州房企奧園集團，近期再度為旗下舊改土儲尋覓到合作方。

據奧園集團官微6月2日披露，中國奧園集團與中國黃金集團旗下中金國測投資有限公司（下稱中金國測）在北京簽署戰略合作協議。雙方拟共同促進在全國範圍内産業創新與升級，尤其是在廣州城市更新，乃至粵港澳大灣區建設等領域進行深度合作。

在簽約儀式上，中國黃金旗下中國黃金集團建設有限公司（下稱中金建設）黨委書記、董事長徐福山，以及中國奧園董事會主席郭梓文分别率領管理層為合作背書。

其中郭梓文提及，當前廣州及大灣區城市更新市場潛力巨大，中國奧園将以此次合作項目為契機，與中金國測共同發力大灣區市場，“盡早開花結果”。

相關消息則進一步指，中金國測看中的奧園舊改項目全部集中于廣州黃埔、荔灣主城區的重點區域。

據觀點新媒體查詢，奧園在荔灣區主要擁有東塱村項目，早前已引入世紀金源合作；在黃埔區則有旺村（南）、文沖、新田村及筆崗村項目，其中旺村、新田村項目均曾傳出奧園或退出的消息。

作為大灣區最早布局舊改的房企之一，奧園集團截至2022年初披露的在推進舊改約達74個，對應貨值達9000億元，這部分資産此後也成為郭氏對外求援的重要支撐。在中國黃金之前，奧園年内已陸續引入了山東健康、南粵基金，合作領域均涉及大灣區舊改推進。

“金主”與廣州舊改

最新引入的中國黃金集團，直到2021年2月才登陸上交所，成為發改委混改試點及國資委“雙百行動”首單主闆上市企業。

不過，作為聚焦黃金珠寶行業的國資企業，地産在中國黃金業務版圖鮮有被提及。2022年年報顯示，該公司的收入組成主要包括黃金珠寶銷售收入、服務費收入；除此以外，該公司僅有以成本模式計量的投資性房地産513萬元。

作為直接與奧園集團合作的主體，中金國測是由中國黃金旗下中金建設與國測地理信息科技産業園集團有限公司（國測集團）的合資公司，雙方分别持股51%、49%。

觀點新媒體查詢，中金建設業務主要涵蓋冶金礦山、冶煉、市政、民用建築、化工石油、環保等行業，其中主要投建過北京萬柳房地産、吉林桦甸棚戶區改造項目；國測集團則涉足高新産業園區、金融投資等産業。實際上，兩家公司于今年2月3日才共同出資5000萬元，成立了中金國測平台。

這也意味着，中國黃金在今年初或更早之前，便已經與奧園集團進行洽談。能令一家地産業務相對較少，甚至鮮有涉足大灣區地産業務的國資企業選擇介入的重要原因，除了履行社會責任，更多或與資産的價值有密切關繫。

在6月2日的合作協議上，中金建設黨委書記、董事長兼中金國測董事長徐福山提及，未來将以本次協議為起點，深度融入國家發展戰略，牢牢抓住粵港澳大灣區建設重大歷史機遇。

由于合作重點提及廣州城市更新方面的深度合作，外界關注視角很容易聚焦于奧園集團在廣州的項目儲備。據媒體引述知情人士說法，中金國測看中的舊改項目全部位于廣州黃埔、荔灣主城區的重點區域。

根據中國奧園2021年半年報顯示，自2011年進入舊改領域以來，截至期末集團擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區可售資源約7487億元，占比99%。這也是奧園發布的最後一份業績公告。

而據中國奧園集團官網披露，截至2022年2月底，集團正在推進中的城市更新項目有74個，預計可售面積達3100萬平方米，合計貨值約9000億元。其中，43個項目已獲取合法身份（含實施主體、合作開發企業及前期服務商等），預計可售面積達2000萬平方米，合計貨值超5700億元。

在大本營廣州，已有的公開數據顯示，奧園在廣州的舊改主要包括荔灣區的東塱村項目，黃埔的旺村（南）、文沖、新田村、筆崗村（新村片）項目，以及增城的橫塱村、南坣村項目。

值得一提的是，據觀點新媒體了解，上述廣州舊改有一半是在2021年上半年獲得，其中核心項目即位于荔灣區白鵝潭的東塱村項目，奧園于2021年1月才成為該項目合作企業，項目預計總貨值約400億元；2月及4月，還分别成為黃埔旺村、新田村舊改合作企業，預計貨值分别達到120億元、260億元。

按照2021年3月底奧園集團與廣州荔灣區政府簽訂的戰略合作協議，其将在荔灣白鵝潭商務區落戶商業及建築企業總部等經濟項目，投資150億元打造300米超高層大型綜合項目。

不過，在奧園爆雷前兩個月即2021年11月，該公司就将荔灣東塱村項目49%股權轉讓給了世紀金源，至今仍持有剩余51%股權。截至去年底，項目仍處于前期研究階段，相關方案未通過區城領會。

黃埔的旺村、新田村兩大項目中，進展相對較快的是旺村舊改，其曾以“奧園旺悅城”案名出現在中國奧園2020年年報中，舊改方案已批及過會。該項目的地産股東除了奧園，還包括廣州科學城集團、港龍中國，三方分别持股29.4%、9.8%、9.8%。

不過旺村舊改此後同樣出現問題。

今年初廣州黃埔區人民法院公布的一份民事裁決書顯示，2021年11月期間，奧園集團拟退出旺村舊改公司，並将持有的14.21%股權出售予科學城集團，科學城為此支付了誠意金1億元。但随着奧園爆雷，其既未能完成股權交割也未能退付誠意金，科學城遂選擇訴訟維護權益。

至于新田村舊改，截至2021年9月底已完成全村總體簽約率逾95%，總體拆除率逾80%。但在奧園爆雷後，項目也鮮有對外披露進度。

關鍵的纾困資金

考慮到奧園就廣州荔灣東塱村、黃埔旺村及新田村舊改與政府簽署的協議或項目自身的審批及簽約進度，這些項目在推進層面所存在的風險或許並不大。它們所面臨的主要問題集中于奧園爆雷所産生的信用坍塌，和資金鍊斷裂。

從這個角度來說，兼具較高資信及資金實力的國央企，恰恰正是奧園集團所需引入合作的理想對象。過去曾和奧園傳出“绯聞”的企業包括合生創展、碧桂園、世茂、美的置業，但這些民企最終都難以敲定合作。

類似情況此前已有先例，比如佳兆業于2022年将深圳南山東角頭、金沙灣國際樂園、福田航運紅樹灣及福田佳兆業科技中心幾大項目轉由債權人中信繫主導，此後中信城開陸續将更名後的中信金沙灣、中信城開·紅樹灣、中信金融中心盤活並推向市場。

因此在中金國測介入後，外界或可以看到奧園位于廣州荔灣、黃埔的項目重新煥發活力。

但未納入合作範疇的增城舊改，國企合作方的摒棄已意味着推進難度較大，資料顯示，增城橫塱村項目處于暫緩實施階段，南坣村盡管是官方認定的續建項目，卻也因為拆建比超標問題需要優化方案。

上述廣州舊改，加上其他大灣區城市如深圳、珠海、東莞、佛山的舊改儲備，在過去都被奧園視作土儲的“壓艙石”。更何況在爆雷之前，該公司還曾樂觀預計，這批土儲将迎來收獲和利潤釋放期。

按照2021年中報期間披露說法，中國奧園在2021-2024年間舊改項目預計轉化可售貨值約2420億元；其中上半年已經成功轉化可售貨值135億元，全年預計可轉化貨值400億元。同時在盈利層面，未來舊改項目的毛利率将達到35%，淨利率則達到15%。

即便在爆雷後的資産處置階段，舊改的優先度同樣很高。較為資本市場所熟知的是去年12月初，奧園集團拟出售奧園健康29.9%股權，一方面要求買家必須為國家、政府全資控股或持股不低于30%的公司，另一方面要求買家需與奧園就舊改項目簽訂合作協議。

進入2023年，奧園的舊改引資終于迎來實際合作階段，先是1月中旬，被譽為珠海主城區規模最大的翠微村項目獲得山東健康入股60%；2月中旬，奧園健康29.9%股權正式以現金代價2.56億港元轉予廣東國資旗下南粵基金組建的基金平台，同時獲得國資承諾全面合作推進奧園大灣區舊改項目。

觀點新媒體了解到，珠海翠微村舊改在引入山東國資後更名為“山東健康·香府一品”，于4月份實現開盤銷售，累計銷售額逾5億元。

另于4月17日，奧園與西安航投科創簽署戰略合作協議，雙方成立戰略合作工作專班，前期重點涉及陝西省内項目的梳理和合作方案洽談。

縱觀奧園集團的自救舉措，和大部分房企的做法類似，其在引入纾困方推動項目盤活之余，便主要開展債務重組、保障項目運營兩種工作。

在債務重組方面，今年2月底，中國奧園宣布與主要境外債權人就重大境外債務的暫緩償還安排進行讨論，涉及12筆美元債，本金總額共計34.53億美元，約合人民币239億元，其中5筆已經在2022年到期，7筆将在2023-2027年到期。

至4月初重組亦獲得了進展，中國奧園表示已與若幹其他主要境外債權人(即境外債務未償還本金額約2.70億美元的代表)就已訂立的六項融資安排訂立最終文件。該公司計劃6月底前完成整體債務重組協議。

但一些非核心資産的剝離交易也不可避免地出現，包括5月12日繼續宣布出售加拿大資産，現金總代價5030萬加元，折合約2.99億港元。對于奧園而言這或許並不值得悲歎，因為活下來才能看到明天，為此再多的犧牲也是必要並值得的。