保利發展剝離邊緣資産 這些年被房企放棄的多元化業務

觀點網 繼碧桂園對“一體兩翼”戰略進行組織架構層面的調整後，另一家頭部房企也選擇對昔日所構建的“一主兩翼”戰略部分業務進行剝離。

5月31日晚間，保利發展宣布，将直接或間接持有的保利和樂教育、藝術教育、保利小貸共3家標的公司的股權和相關債權，轉讓給控股股東保利南方，預計交易總金額為13.37億元。其中，藝術教育是保利發展、保利文化等合資的平台，持有和樂教育18.5%股權。

同一天，保利發展旗下保利物業，也披露了轉讓保利和樂教育股權、債權的交易。

上述關聯交易所涉及3家標的公司，成立時間在2015-2018年，這也是保利乃至其他房企朝多元化轉型的密集時期。

過去在“賽馬”機制競争氛圍下，房企的戰略外延觸及建築、物業、商業、公寓、物流、養老、金融等領域，不少新業務都是由下至上探索實踐後的産物。

比如保利和樂教育最早是保利武漢公司孵化的業務，2008年-2018年期間，吳蘭玉便在武漢公司負責市場營銷、客戶服務等工作。觀點新媒體了解到，此後吳蘭玉調任保利物業，和樂教育也是她主導的業務之一。

保利小貸則定位于為房地産客戶、小區業主、上下遊企業提供貸款，典型的模式即“首付貸”。近年來保利發展銷售規模快速提升，至去年已進入TOP3之列，但這些業務依然缺乏獨立發展能力，貢獻的業績同樣不多，最終成為冗余資産被移出上市平台。

多年前，面對地産主業不确定性，包括保利在内的許多房企開啟了擴表之旅；如今，面對主業不确定性，它們主動縮表以提升資源配置效率。

“兩翼”資産剝離

萬科于2012年提出“白銀時代”的說法，此後房企轉型多元化的趨勢愈加明顯。

以保利地産（更名前）為例，至2014年底該公司已陸續打造信保基金、養老地産“和熹會”及保利商業平台，並已成立海外事業部。

2015年3月，保利地産管理層在年度業績會上提及，年内公司新業務一方面将圍繞社區做文章，包括商業運營、社區商業、社區養老、房地産金融，另一方面可能通過並購方式實現跨越式發展。

同一年的10月底及11月初，保利小貸（全稱廣州保利小額貸款股份有限公司）、保利和樂教育（全稱保利和樂（珠海）教育科技集團有限公司）分别注冊成立，預示着保利的金融及社區配套服務進一步得到擴張。

其中，保利和樂教育定位為保利旗下教育品牌，早期定位的服務群體是0-18歲青少年兒童，此後改為0-22歲，並以青少年兒童啟蒙教育、藝術培養、國際教育為主營業務，擁有的産品線包括親子中心、幼兒園、藝術中心、和樂華美國際學校等。

觀點新媒體從接近保利的人士處了解到，保利和樂教育最早是從保利地産武漢公司發展的業務。而2008年起，吳蘭玉在武漢公司工作了長達十年，曾擔任區域公司助理總經理及副總經理，主管市場營銷、客戶服務及物業管理相關工作，同樣是和樂教育的總經理。

2018年6月，吳蘭玉調任為保利物業總經理，但仍保留保利和樂教育的法人、總經理職務，並在2022年9月兼任該子公司的董事長。

接近保利的人士亦表示，教育此前一直是吳蘭玉在管的業務。

在股權結構設置上，保利和樂教育曾在2018-2020年引入廣東華美國際、深圳邦德文化、保利藝術教育等股東，通過内外部股東的引入實行股權混合，借此提升企業活力。

同時在業務拓展層面，和樂教育過往多與保利相關業務場景結合，包括作為住宅項目的教育配套，以及物業管理平台推廣的服務等。但這同樣也存在缺乏市場化發展的問題，依賴關聯交易並不利于企業獨立性的構建。

官網數據顯示，自2016年成立以來，保利和樂教育在全國範圍内形成了六大經濟圈業務布局。全國簽約布局項目超150個，其中130多所幼兒園，25所藝術中心，2所國際學校，分布在全國22省65個城市，已開業運營項目達50個。

根據最新出售公告，保利和樂教育2021年及2022年除稅後純利僅有405萬元、404.4萬元，截至去年底經審核淨資産僅約-4404萬元。

至于保利小貸，則與保利發展核心金融平台信保基金定位存在差異，前者專注打造以“地産+金融”為特色的互聯網金融平台，致力于提供置業、理财、居家等一站式金融服務，後者主要是面向産業投資、並購整合及資産管理的私募股權基金。

但同樣不變的是，保利小貸的業務也貼合保利房地産業務。

2017年的一份新聞稿提及，保利小貸依靠保利地産在全國擁有的197個項目，以及1500的銷售業績支撐，開發出多種金融工具。

觀點新媒體查詢，近年來保利在佛山、蘇州、合肥、鄭州、中山等地陸續被購房者指出有涉嫌“首付貸”，而提供資金渠道的正是保利小貸。該公司目前由保利發展持股94%，保利投資持股6%。

年報亦披露，保利發展的非流動資産中，發放貸款和墊款的余額從2018年3.20億元提高至2020年的17.92億元，主要由于小貸業務規模擴大；此後兩年有所降低，至去年底仍有11.85億元。

與之相對應，2022年前保利簽約銷售額持續保持增長，去年有所降低，但銷售規模僅次于碧桂園。

截至今年3月底，保利小貸總資産15.42億元，淨資産13.06億元，這也是本次保利發展剝離的最重要子公司。

不确定性下的縮表

發展小貸業務實現地産與金融緊密結合，並不是保利發展獨有的探索，其他房企如金科股份也設立了科易小貸，中介平台世聯行則曾打造世聯小貸。

甚至在近兩年房地産流動性緊張、銷售遇阻的情況下，房企在廣州、惠州等多地也陸續嘗試過“首付貸”的營銷方式。

盡管在公開報道中，小貸公司提供的産品都模糊指代消費貸，但資金仍會通過某些途徑流入房地産，並為購房者提供财務杠杆。這類現象在政策層面並未得到支持，比如5月份惠州、深圳等地的住建局或房地産中介協會陸續發文，明确嚴禁“首付貸”及“零首付”等行為。

房地産經營環境的改變，令許多房企意識到高速發展時期已過去，粗放式發展需逐漸被精細化運營所取代，效益高于規模，行業也逐漸從擴表轉向縮表。

在保利發展身上，相關的戰略調整在過去兩年表現得較為明顯：2018年該公司曾将“一主兩翼”戰略升級為以不動産投資開發為主、以綜合服務與不動産金融為翼，而自2021年起這種表述已難以在年報中找到。

比如2022年年報中，保利發展表示，公司結合行業發展新趨勢與市場新特點，堅持以不動産投資開發為主，美好生活服務、産業金融等業務集群共進。

尤其是劉平出任董事長後，保利發展推行的組織重建包括提拔一批年輕幹部，在集團總部增設地産管理中心、産業管理中心及風險管理中心，在區域推行灣區公司吸收合並粵東公司，蘇通公司、江南公司合並為蘇州公司等。

觀點新媒體還了解到，2022年7月，保利正式成立保利商旅産業發展有限公司（簡稱保利商旅），以此整合商業、酒店、旅遊産業三大業務闆塊，並由集團副總經理潘志華出任董事長，保利商業董事長江甯琳出任總經理。

保利發展形容整合設立保利商旅是加強專業化能力建設之舉，但該公司鮮有公開提及舊平台保利商業未來的發展計劃。目前，保利商業控股股東仍為保利發展，但對外拓展合作的出面方基本變成保利商旅。

因而並不難理解，如今剝離保利和樂教育、保利小貸在内昔日“兩翼”戰略框架下的業務，只是保利在新時期組織重建的又一縮影。

更何況此番剝離的業務難以具備諸如物業、商旅市場化發展的能力，對保利而言還存在拖累報表問題。比如在業績貢獻較少的情況下，将保利小貸剝離並不會影響上市公司利潤，但由于十幾億的資産出表，上市公司利潤率卻得到了提升，回流的現金也可用于其他資源配置。

保利物業也在公告中提及，預計公司将透過轉讓保利和樂教育13.875%股權錄得收益金額111.13萬元（未扣除稅項及及開支），公司拟将所得款項用作補充一般營運資金。

出售非核心業務在房地産行業中也是普遍存在的現象，這些業務曾是房企實施“賽馬”機制、廣泛開展多元化轉型探索的成果，它們被寄望于成為應對房地産主業不确定性的手段，擴表是為了尋求第二增長曲線。但随着規模成為負擔，業務聚焦使得它們成為犧牲品。

被出售的標的比較重要的是物業及商業、酒店等公司，僅2022年就有中南建設、中糧控股、禹洲集團、佳源國際、首創置業已經出售或籌備出售物業管理平台，世茂、雲南城投、富力等房企則出售旗下酒店等資産。

但需要指出的是，這些資産相對價值較高，出售更多是與企業現金流困境有關，而非業務發展不順利。

其他一些更為邊緣的業務中，據觀點新媒體查詢，2019年朗詩綠色集團宣布将處于虧損階段的長租、物業管理咨詢、園林綠化景觀等5項業務出售予控股股東，所得款項淨額9.81億元；2020年起，世聯行陸續出售世聯小貸所持信貸資産，以及世聯集房資管。

2022年1月，祥生控股集團以3.37億元出售浙江向日葵健康産業公司，後者擁有的在建項目是諸暨一保健及養老中心；同年7月，新城發展計劃出售128家星轶影院予橫店影視。

另于今年5月23日，金隅集團挂牌四家養老子公司100%股權，涉及“愛馨”養老品牌相關項目。另一家國央企華潤置地，也曾提及計劃逐步退出康養闆塊。