許家印的底牌 恒大物業復牌信号與境外債重組

觀點網 恒大物業復牌有望，這對目前正積極籌備境内外債務重組的中國恒大來說，無疑是一支強心針。

恒大集團目前正就本金總額超過191億美元的境外債與債權人商談，而提供的其中一種選擇是将原債務轉換為與恒大物業、恒大汽車、中國恒大股票挂鈎的強制可交換債券及票據。

恒大汽車和恒大物業是“恒大繫”旗下尚有價值的股票資産，但它們目前正處于退市邊緣。資料顯示，恒大汽車自2022年4月起開始停牌至今，而恒大物業的停牌時間始于2022年3月中旬。

按照停牌前市值，以及目前中國恒大對兩個平台持股比例（恒大物業占比51.7%，恒大汽車持股占比58.5%）計算，恒大所持相關股票價值約331.55億港元。當然復牌後，情況會有所變化。

為了推動債務談判，2023年年初至今，恒大集團遵循復牌指引有針對性地對上市平台，實施某種脫困措施，甚至願意作出犧牲。

包括不久前中國恒大以2元為代價，幫助恒大汽車剝離47個地産項目，並承接後者總共247.89億元負債淨額。據悉，剝離房地産業務的恒大汽車預期，在短時間内讓之前停擺的天津工廠重新恢復生産。

恒大物業方面，依據該公司于2022年6月和同年9月接獲的復牌指引，恒大物業想要重拾上市地位需滿足以下條件：

公布上市規則規定的所有未公布的财務業績，並解決任何審計保留意見的事項；對公司人民币134億元的質押擔保被相關銀行強制執行進行獨立調查，公布調查結果並采取适當的補救措施；

證明公司遵守上市規則第13.24條的規定，該條例約定，上市公司經營的業務（不論由其直接或間接進行）須有足夠的業務運作並且擁有相當價值的資産支持其營運，其證券才得以繼續上市；

向市場通報所有重要信息使本公司股東和其他投資者可評估本公司的情況；

以及管理層的誠信及/或對公司管理及運營有重大影響的任何人的誠信，或會對投資者構成風險，並損害對市場的信心，需證明沒有合理的監管疑慮；進行獨立的内部監控檢讨，需證明本公司已制定足夠的内部監控及程序，以履行上市規則項下的責任。

今年2月15日，恒大物業與中國恒大披露的關于“134億元存款被占用”的最終調查結果，已解決上述部分指引提出的疑慮。

按照公告，恒大承認公司運營時存在嚴重的潛在内控問題，同時推出早已因此事辭職的數名“老将”，包括中國恒大前執行董事、行政總裁夏海鈞，前執行董事、首席财務官潘大荣，恒大集團前執行總裁柯鵬作為罪責者，並提到：“不建議恢復三位的原有職位。”

至于約134億元占用款歸還問題，中國恒大則承諾将“以資抵債”，償還方案主要透過集團轉讓資産予恒大物業抵銷相關款項。

除此之外，據透露，恒大目前針對内部監控制度的獨立檢讨也已接近完成階段。

而根據最新公告，恒大物業将于2023年6月5日舉行董事會會議，藉以批準（其中包括）公司及其附屬公司2021年度、2022年度及2022年半年度财務業績公告並以供刊發用途。

這意味着，阻礙恒大物業復牌的最大難題也将有望得到解決。恒大物業于今年1月中旬用内資會計師事務所上會栢誠，替換普華永道擔任其核數師，以加快年報出爐的進程。

背靠當時全國銷售規模最大的房地産開發商中國恒大集團，恒大物業原本有望與碧桂園服務、萬物雲等競争物管行業頭部位置，但後續受“恒大繫”流動性危機的連鎖反應波及，經營陷入停滞。

資料顯示，截至2021年6月30日，恒大物業總合約面積8.1億平方米，同比增長57.9%；在管面積4.5億平方米，同比增長77.2%，管理項目2443個。

到今年3月22日最新一次披露，截至2023年2月28日，恒大物業擁有2730個在管項目，在管總建築面積約5.05億平方米，總簽約建築面積約8.22億平方米，換句話說超過1年半時間内在管面積僅增長12.2%，簽約面積增長1.48%。

但退而求其次，僅按照在管面積計算，恒大物業現時仍是物管行業TOP5規模公司，僅排在擁有8.69億平方米在管面積的碧桂園服務、8.4億平方米在管面積的萬物雲以及5.76億平方米在管面積的保利物業之下。

在最後一個得到完整披露的财年2020年，恒大物業營業收入達到105.09億元，同比增幅43.3%。

對當下失去增長動力的中國恒大來說，能深度挖掘存量資産的恒大物業不失為其最優質資産之一，對債權人也有一定程度的吸引力。但前提是恒大物業能在最短時間内復牌，這一切還有待6月5日見分曉。