首批REITs擴募進入最後階段：普洛斯金額最大、張江光大陷OPPO哲庫風波

觀點網 首批4單基礎設施公募REITs擴募獲批之後，于近日通過基金持有人大會，正式邁向“擴募發售”這一最後階段。

5月18日，根據深交所、上交所基金信息披露專欄顯示，4單首批獲準擴募的REITs産品擴募及購入資産議案均通過了基金持有人大會，並披露了擴募的最新進展。

披露信息顯示，4單公募REITs在各自的基金持有人大會中詳細披露了第一次擴募的方案、發售方式、發售對象、配售安排、發行及定價方式、募集資金用途等情況。

觀點新媒體了解到，REITs擴募一般需要經過六個階段，即基金管理人内部審議、發改委申報推薦、證監會做出準予變更注冊決定、交易所審核、基金持有人大會通過、完成擴募發售。

而在擴募發售上，可以采取三種方式，向原持有人配售、公開擴募或是定向擴募，而上述四支公告擴募的REITs均采用定向擴募的方式。

邁過持有人表決階段後，REITs的擴募落地工作意味着進入最後的擴募發售階段。

中金普洛斯金額最大、張江光大園身陷哲庫退租

根據中金普洛斯REIT、博時蛇口産園REIT、華安張江光大REIT及紅土鹽田港REIT披露的情況看，中金普洛斯REIT為本次擴募資金最高的産品，拟發售金額不高于18.53億元（含）且不低于18.21億元（含）；而紅土鹽田港REIT則是擴募金額最低，僅為不超過4.148億元。

據觀點新媒體統計，本次4單公募REITs合計擴募資金上限為52.556億元，均采用定向擴募及認購資産對應的資産支持證券全部份額，以達到新購入項目資産的目的。

數據來源：公告、觀點指數整理

先來看首批擴募金額最大的中金普洛斯REIT，該基金于公告中指出，基金持有人對《擴募及新購入基礎設施項目的議案》表決中，贊成議案的基金份額占99.998%，基金持有人的支持離不開該産品的業績表現。

觀點新媒體了解到，2021年11月中金普洛斯REIT完成2021年度第一次2.06億元的分紅，再于去年4月、9月完成了2022年度第一次、第二次分紅。自上市以來，該基金已累計分紅2.84億元，三次分紅金額均占報告期内可供分配金額的約94.99%以上。

截至2022年末，中金普洛斯REIT營收約3.58億元，其中租金及物業管理費收入約3.49億元，報告期可供分配金額約2.66億元。今年一季度營收則是8971.45萬元，可供分配金額6685萬元，雖較同期有所下滑，仍表現出較好的韌性。

根據募集說明書指出，本次将擴募並新購入3處倉儲物流園區，建築面積合計約45.2萬平方米，分别位于山東省青島市、廣東省江門市及重慶市。

本次擴募後，該基金所投資的基礎設施資産建築面積合計約115.7萬平方米，10處資産分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈。

而華安張江光大REIT本次則是擴募拟發售金額上限為16.40億元（含），拟發售份額上限為4.85億份（含）。

本次擴募募集資金購入新基礎設施項目後，該基金持有的基礎設施項目由2個産業園資産構成，即張潤大廈及張江光大園。前者由本次擴募購入，後者為初始募集資金購入並持有。

在今年5月8日，華安張江光大園REIT展開2023年度的第一次分紅，截至3月31日為基準日，該公募REITs的份額淨值為2.7614元、可供分配金額為1473.38萬元，本次分配金額為1450萬元，分配比例為98.41%，上市來累計分紅7720.66萬元。

據觀點新媒體了解，完成今年第一次分紅不久後，手機廠商OPPO放棄芯片自研計劃的消息，卻“誤傷”到了華安張江光大園REIT的表現。

今年5月12日，OPPO官方宣布旗下負責自研芯片的子公司哲庫科技終止營運，而該企業是張潤大廈的大客戶之一，租賃面積占張潤大廈可租賃面積的45.97%、2022年支付租金占同期現金流總額的三成以上。

大客戶的突然關停，導致華安張江光大園REIT場内的下跌，5月11日至5月15日累計下跌超9%，截至5月19日收盤，該基金繼續走低較開盤下跌0.33%，錄得3.603元。

蛇口産園與紅土鹽田港有條不紊

至于博時蛇口産園REIT與紅土鹽田港REIT，本次的擴募規模分别為不超過13.478億元（含）及不超過4.148億元（含），同樣是擴募資金用于購入資産。

其中，博時蛇口産園REIT本次購入資産為招商光明科技園科技企業加速器二期項目部分基礎設施，資産包含光明科技園A、A6、B3、B4棟，總建築面積11.06萬平方米，截至2022年12月31日已部分對外出租，已出租面積為10.75萬平方米，出租率約為97.1%。

上述資産于2022年末月租金收入（含稅）合計約為629萬元，其中研發辦公部分為249萬元，廠房部分為327萬元，配套商業部分為34萬元，留創園部分為19萬元。

紅土鹽田港REIT擴募資金則投資于世紀物流園項目，新購置的資産位于深圳市鹽田區綜合保稅區内，建築面積5.24萬平方米。目前，世紀物流園項目整體租賃給鹽田港集團的控股子公司通捷利公司，出租率100%。

在分紅上，博時蛇口産園REIT已完成累計4次分紅，金額約為1.38億元，其中2022年分紅金額占可供分配金額100%；而紅土鹽田港REIT則是分紅2次，累計分紅金額為1.31億元。

總的來看，四支REITs的擴募資産與原始資産均為同類型的資産，且擴募資産的原始權益人均為原有的原始權益人或其關聯方。

據觀點新媒體觀察，在戰略配售方面，本次擴募華安張江光大REIT戰配比例最高，占本次擴募基金份額55.33%；其次為紅土鹽田港REIT，為51%；中金普洛斯REIT及博時蛇口産業園REIT則是遵守不得低于發售數量的20%要求。

關于擴募價格上，四單REITs的發售價格均為不低于定價基準日前20個交易日基礎設施基金交易均價的90%。

對于首批4單基礎設施公募REITs擴募的進一步落地，市場人士對觀點新媒體指出，公募REITs可以比作資産層面的IPO，是兼具債性、股性的基金産品。債性體現為底層資産穩定與強制分紅，而股性更多表現在資産增值收益。

他亦指：“推出REITs擴募機制與推動首批擴募項目落地，是監管層為企業提供存量資産盤活，引導擴大有效投資的重要手段。”