解局 | 代建金茂府

觀點網 過去，在房地産黃金年代，代建是開發商們“看不上”的小錢，但今時今日，行業下行，利潤被壓縮，代建業态開始成為房企争相搶占的新賽道。

近日，又一家企業發力代建。

5月9日，中國金茂發布消息稱，該公司已與青島高實集團、青島高投集團正式簽約，代建G-2022-005地塊。

有本地媒體透露，此次簽約後，上述地塊或将打造成“金茂府繫”産品。

不過，中國金茂發展代建的思路或許與綠城、建業等稍有不同，代建之于金茂或許展現出的是“無心插柳柳成蔭”之勢。

代建金茂府

在地産開發主業蒙上陰影之時，代建業務卻呈現了逆勢增長之姿，越來越多企業加碼其中。

這一次，央企金茂也來分食代建蛋糕。

最新消息顯示，5月9日，中國金茂正式與青島高實集團、青島高投集團簽約，代建G-2022-005地塊。

對房企而言，代建業務具備輕資産、逆周期、高利潤率等特征，在行業下行周期，無疑成為企業尋求新增長極的一個重要方向。

不僅如此，代建行業實際上是一種“以小博大”的戰略，通過較低的投入，去撬動更大的利益，這無疑符合房企們對規模和利潤的追求，或者這也是金茂加碼代建的最重要原因。

據了解，金茂此次代建的G-2022-005地塊，于去年青島第三批集中供地當中出讓，彼時，青島高實置業有限公司，青島高新區房地産開發有限公司以底價3.91億元拿下，成交樓面地價4200元/平方米。

前者為青島高實集團的全資子公司，後者為青島高投集團的全資子公司，而這兩家公司均為青島高新技術産業開發區管理委員會财政金融部、山東省财政廳的下屬公司。

資料顯示，上述地塊位于青島高新區文典路以北、和融路以東、廣博路以南，緊鄰青島五十八中高新學校文典路校區，占地面積為5.17萬平方米，容積率為1.8，規劃建築面積為9.30萬平方米。

根據彼時的出讓條件，該地塊需配建1.84萬平方米的人才住房，不過，上述地塊采取提取資金模式配建，即規劃為住宅的建設用地出讓後，從土地出讓金總額中，按規定配建比例計提相應資金，納入住房保障專項資金。

消息提到，此次金茂代建的人才房項目需要從規劃住宅建築面積20%比例即1.84萬平方米與住宅用地成交樓面地價乘積所得金額的資金，作為住房保障專項資金，計算下來，上述資金約為7728萬元。

也就是說，中國金茂此次不僅需要代建上述地塊當中的住宅項目，同樣還需代建人才房項目，無疑，此次簽約完成後，中國金茂的代建規模将更上一層樓。

與此同時，有市場消息提到，此次簽約合作後，上述地塊或将打造“金茂府繫”産品。

實際上，過去的十多年時間，中國金茂在青島接連打造了多個項目，僅城市運營便布局了四個，包括中歐國際城，還有即墨國際智慧新城、西海岸創新科技城與大雲谷項目。

此次代建的G-2022-005地塊打造成金茂府，一方面能夠助力中國金茂的品牌輸出，提升企業市占率；另一方面，于項目持有方而言，無疑能夠借助金茂品牌溢價，助力項目的銷售與去化。

金茂的代建思路

代建並非新鮮事，但也的确是這幾年才真正火了起來。

過去，地産行業是全鍊條的，從投資、建設、銷售等多個方面做大包大攬，而代建則是專注其中的建設環節，相比于重資産、全鍊條的開發，代建賺的實際上是開發過程的服務費用。

與傳統開發來說，代建雖是小錢，但近兩年，其效應非常可觀。

資料顯示，2022年，上市代建企業綠城管理實現收入26.56億元，同比增長18.4%；淨利潤7.35億元，同比增長28.9%；而中原建業則于期内實現收入6.057億元，淨利潤3.035億元，就連剛剛入局的旭輝、龍湖等也新簽約了不少代建項目。

實際上，當前，随着保障性租賃住房和城市更新成為政策熱點，政府代建面臨較大的需求。

不僅如此，自2021年下半年以來，城投公司成為土拍市場的主力，但大部分城投公司開發經驗尚且不足，這也意味着其中的商業代建具備一定的空間。

同時，在“保交樓”政策指導下，不良資産管理公司接盤了大量出險房企的項目，也将為代建業務帶來額外的市場。

多方需求匯聚，讓代建行業形成了一個新藍海。此前，據中信證券預計，中國代建市場規模将持續維持在千億元以上；而據海通證券測算，代建業務的市場容量或将達到2000億元左右規模。

金茂在當下選擇加碼代建業務，無疑是看中了這個浩瀚的藍海市場。

不過，相比于綠城管理、中原建業等企業，代建之于金茂，似乎只是妙手偶得與無心插柳。

實際上，金茂很久之前便涉足代建業務，但始終未形成獨立的業務線條，而且過往的代建業務更多是被動而為之。

此前，中國金茂的管理層在業績會上強調，公司也在做代建業務，在三亞、太原、濟南等地都有相應的業務在做，不過主要是政府或者合作方主動找過來。

“代建不會是金茂未來的主業，會謹慎選擇合作夥伴，在确保代建的業務會對品牌添磚加瓦的情況下，才會去做”，該公司表示。

如同本次的代建項目，因附近10公里内有金茂青島覽秀城、中歐國際城等項目，此次代建能夠将金茂的品牌價值進一步延伸。

過往，中國金茂還代建了上海古北中央公園，該項目住宅建築面積為8.9萬平方米，将自建約2萬平方米新藝術商業中心，内部拟建現代化菜場，打造公園式街區。

此外，汾河東岸濱河金茂府、雄安新區001大廈均由中國金茂代建。

财報數據表示，目前，該公司累計代建代管項目的總建築面積達到274萬平方米。

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