城投的果實 建發接手杭州之江未來社區121億項目

觀點網 在上海首批供地中奪下青浦區巨無霸地塊後，建發再于長三角獲取重要項目。

4月24日，杭州産權交易所消息，建發房産摘牌杭州之江未來城開發建設有限公司轉讓的杭州拓啟置業有限公司和杭州拓立置業有限公司100%股權。

上述兩間公司分别涉及杭政儲出[2022]63号、杭政儲出[2022]68号2宗地塊，它們于去年9月份杭州第三批集中供地中，由之江城投以總價120.9億元包攬，成交樓面均價15785元/平方米。

當時，正直全國土地招拍挂熱度處于低點，參與土拍的開發商難以消化大體量地塊，因此最終由城投平台以底價兜底拿地。

杭政儲出[2022]63号、杭政儲出[2022]68号用地均屬于杭州之江未來社區項目。

據了解，“未來社區”是圍繞未來鄰里、未來教育、未來健康、未來創業、未來治理等九大未來場景落地的一種創新的城市規劃思路，除适用于老舊小區改造外，還用于土拍市場。

2019年12月，浙江省就完成挂牌首個帶方案出讓的未來社區項目——麗水蓮都靈山社區。

杭州之江未來社區則是浙江首批未來社區24個試點社區之一。根據規劃，之江未來社區實施單元面積649.7畝，合43.31萬平方米，總建築面積約147萬平方米，建設于業态包含住宅、商業、辦公、酒店、服務式公寓、九年一貫制學校、幼兒園、鄰里中心及規劃展示館、配套公建等。

除獨立建設的鄰里中心地塊（文化展覽館、鄰里中心、公園綠地及附屬配套設施等）、共有産權房地塊、九年一貫制學校用地之外，其余地塊被打包一分為二並擺上貨架。

2宗地塊總用地面積約26.57萬平方米，總建築面積超76.6萬平方米，分為7個可售住宅組團，容積率2.3-2.8，可售住宅體量建築面積46.6萬平方米；同時有4幅商業/商務地塊，包括要建設一座限高130米的地標商廈。

根據規劃要求，63号地塊的競得者需在杭州地鐵楓桦西路站設置5000平方米地下商業；配建2萬平方米全自持服務式人才公寓；公交首末站一處；商業部分不得建設公寓式辦公，酒店式辦公等帶居住功能的用房，且最小分割面積不小于800平方米。

而68号地塊則需配建3萬平方米全自持的服務式人才公寓，住宅部分需要配建2.5萬平方米的公租房。在地鐵之浦路站建設3000平方米地下商業，商業部分同樣不得建設公寓、大平層等産品，最小分割面積不小于800平方米。同時，兩幅地塊均需要搭配設置一所幼兒園。

售價方面，地塊所建商品住房毛坯銷售均價限定不高于33500元/平方米（如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4000元/平方米）。換句話說，住宅精裝限價37500元/平方米。

如此大體量商住項目開發考驗操盤者開發實力，“這一年多以來，城投平台兜底各地土拍的情況增多，但它們往往缺乏相關開發能力。”有業内人士告訴觀點新媒體：“去年9月兩幅地塊挂牌，本身應該是打算吸引品牌房企。”

但後來礙于市場形勢，才先由之江城投暫時收下，後于今年2月份采取整體股權轉讓的方式引入合作方。

而建發是熱門人選之一，一同競争的據聞還有濱江集團以及萬科等。

資料顯示，建發自2016年進入杭州市場，至今已開發十余個項目。

“建發算是近幾年在杭州發展比較快、勢頭比較猛的外來企業。”浙報傳媒地産研究院院長丁建剛表示。

但截至目前，據了解建發在杭州市區僅剩余建發·缦雲、綠城建發·鳳起潮鳴以及建發·雲熙3個庫存項目。

“（之江未來社區項目）量已經非常大了。”丁建剛稱，這個規模對于任何一家企業來說都不小。對于有意長期布局杭州的建發來說，更是一個十分大體量的土儲補充。

長三角地區是“建發繫”深耕的重點區域之一。在早前舉辦的年度業績會上，“建發繫”建發國際的管理層就提到公司在拿地層面比較熟悉和有把握的區域，是福建省和長三角區域。

丁建剛預期，之江未來社區将會分多期開發。按照目前最新關于項目的宣傳文件，這個巨無霸項目據說最快7月就将首次入市，推出的戶型面積在102-199平方米之間。

“（住宅精裝限價37500元/平方米）這個價格非常有吸引力。”他指出，這個項目同時有學區、有地鐵、商業等配套，入市應該是不愁賣的。

資料顯示，目前建發之江未來社區項目周邊的同類型高層、小高層次新二手房，挂牌價在5萬/平方米左右甚至更高。

另一方面，據悉2020年至今之江核心區宅地出讓數量稀少。之江未來社區2幅地塊之前，當地僅在2022年6月成功出讓一幅建築面積約7萬平方米的地塊。該地塊後來被打造為綠城·汀岸芷蘭軒，住宅精裝限價在41190元/平方米。