租賃新貌 REITs賦能 | 2023觀點租賃圓桌完滿閉幕

（2023年4月18日星期二·上海）這是一座青春加持下租房需求強勁的活力城市。

作為住房租賃品牌開店首選，今年上海将繼續加大保租房建設籌集和供應力度，全年計劃新增建設籌集保租房7.5萬套。截至2022年底，上海已累計完成建設籌措保租房38.5萬套，完成十四五規劃量的64%。

為營造良好住房氛圍，上海也已正式實施《上海市住房租賃條例》，規範租房市場發展。

當前政策端對住房租賃市場鼓勵與監管並行，開始進入高質量發展階段。住房租賃企業積極擁抱利好，不少企業将旗下在管項目納保，享受政策紅利支持。

快速發展的同時，企業如何在供給多元化下保有市場競争優勢，考驗其品牌塑造以及運營管理能力。

在産品打造方面，企業很難做到標準化，或所有的項目都是一個打法。以前不同城市、不同策略，但實際上不同闆塊之間的表現差異是非常大的。面對新模式發展，住房租賃企業如何實現創新發展，尋找專屬發展路線尤為重要。

4月18日召開的2023觀點住房租賃圓桌，以“煥新機遇”為主題，邀請諸多投資機構、住房租賃行業領導者共話住房租賃發展縱深之道。

一、REITs浪潮

随着住房租賃行業金融閉環的打通，租賃市場發展邏輯聚焦資産管理。在資管模型下，品牌戰略該如何制定？住房租賃基金該打造怎樣的融投建管退範式？如何抓住保租房公募 REITs 浪潮？

會議現場，麻省理工甯波（中國）供應鍊創新學院院長郭傑群以《租賃住房的春天是否來臨？——來自黑石與房地美的借鑒》為題，結合海外租房市場經驗，闡述國内住房租賃資管的發展趨勢。

他在介紹黑石案例中表示，黑石通過低于市場成本獲得具有現金流的成熟資産，經過改造提升物業價值，並通過杠杆來獲取一定的收益，最後将這個資産進行出售，獲得的資金可以再進行重新的一個反復。

當然，其中運營管理能力是非常重要的手段，進入杠杆則是提升回報的一個重要渠道。

麻省理工甯波（中國）供應鍊創新學院院長 郭傑群

“住房租賃新的十年有新的模式，要有新的産業機會。”同樣在資管模型環節，華潤置地長租公寓REITs平台總經濟師王戈宏，在會議現場就華潤有巢成功發行首批保租房公募REITs提出三個要點：

其一，做有質量的發展，僅規模化發展會遇到風險；其二，REITs回報的核心是運營化管理以及精細化管理；最後，要讓投資方看到企業對于資産價值的創造。

華潤置地長租公寓REITs平台總經濟師 王戈宏

“退出是容易的，因為沒有退不出的項目，只有退不出的價值。我們大部分項目超預期實現了價值。”

瓴寓國際CEO張愛華則以《瓴寓資管——提供“低風險、确定回報”的租賃住房投資産品》為題發表了演講，介紹瓴寓在資管這條路上的一些探索跟實踐。

她強調，募和退就是資本運作，要做資管離不開投資，投完了不動産，要有能力把産品打造出來，後面還必須做好運營管理，這五個環節缺一不可，才能真正實現資管的全鍊條。

瓴寓國際CEO 張愛華

二、租賃新貌

在政策支持下，市場增量前景巨大，競争激烈，如何抓住市場發展機遇，在群體定位、管理服務以及産品設計上脫穎而出，成為企業亟需思考的問題。

“從數據上看行業爆發了，但是爆發也帶來了很多的競争。”

樂乎集團創始人、CEO羅意認為，剛需、白領仍然是未來市場最大的需求。他強調企業很難做到標準化的産品，所有的項目都是一個打法，卷帶來的後果就是分化，包括客戶的分化、機構的分化還有城市内部闆塊的分化。

以前更多講的是不同城市、不同策略，但是實際上不管是北京也好、上海也好，不同闆塊之間的表現差異是非常大的。

樂乎集團創始人、CEO 羅意

魔方生活服務集團首席戰略官胡鼎在演講中從租戶服務角度切入，分享魔方生活服務在産品服務方面的打造心得。

他特别指出：“更高的精神文明的需求才是年輕人更需要的，所以魔方在未來已來的時候打造出他們想要的生活。這種情況下，魔方所關注的就不只是安全，更多是體驗。”

魔方生活服務集團首席戰略官 胡鼎

針對産品打造方面，朗詩寓總經理章林在“資本春風”主題讨論會中表示，希望把大量的低效資産，原來非居住類的包括居住類的老舊宿舍、園區進行改造，為新市民、新青年提供一個宜居好的環境。同時提出，整個住房租賃行業的差異化特色並沒有形成，在這塊，朗詩寓這樣的企業有很大空間。

三、保租房與差異化

現場圓桌讨論會以“資本春風”為主題。

雖然住房租賃是政策熱門，但是與以往的住宅高周轉模式完全不同，投入大、周期長、資金回收慢，大城市的租售比較低。在此背景下，各路資本紛紛加持住房租賃。未來，租賃+資本将會産生怎樣的化學反應？

德邦證券首席分析師金文曦作為讨論會主持，就相關議題進行了闡釋，並向嘉賓提出了問題。

主題讨論會：資本春風

方隅控股CEO陳堅表示，方隅一直是專注于重資産的投資，現在管理的資産規模加起來超過180億。同時提及保租房話題，他表示保租房的需求很大，大力推廣是正确的，同時租賃市場應該百花齊放。

同樣專注于重資産的還有黑石龍地長租公寓，金地商置财務管理中心總經理、金地草莓社區總經理霍炳輝也表示：“輕與重方面，其實沒有必然的側重，如果有合适的機會就去做，兩條腿是一個並行並進态度。”

霍炳輝強調，重資産方面不會過度追求規模，輕資産方面則更多是開放的态度，可以匹配市場上各種各樣資産的形态，可以建，可以管，也有品牌。包括跟資方的一些溝通和渠道是長期存在的，如果哪天可以賣或者想賣，這也是很好的退出通道。

針對保租房話題，朗詩寓總經理章林提出：“保租房更多還是政策性的，可能是一聲令下就推出來了。這是我們的機會，但也需要在這塊做出差異化，尋找到生存之道。”

綠地金創集團首席戰略官李想則從産業鍊上分析，指出保租房也好，或者說長租公寓也好，實際上這個産業鍊還是投融建管退。保租房的投融建退可能都不構成競争力的障礙，真正構成競争力的障礙，可能就是在管，即運營這個環節，這也恰恰是市場化長租公寓企業的優點。