吳丹：物流地産基金的投資機會 | 觀點資本圓桌演講

吳丹（復星商業流通産業發展集團總裁助理、星唯基金總經理）：非常感謝主辦機構今天給我這麼一個機會和大家一起交流，我演講的題目是物流地産的投資機會。

首先來看一下，整個中國物流倉儲行業的現狀在2021年的時候全國的物流倉儲的總面積大概是9.6億平方米是僅次于美國的，但是由于我們國家人口數量比較多，所以人均的物流倉儲面積大概只有0.7平米，美國的人均面積達到是3.8平米，日本是4平方米，所以這塊可以看到整個中國人均的面積與發達國家來講差距還是比較大的。

第二塊就是關于高標庫需求這塊，也是得益于整個國家新型城鎮化，還有消費升級以及先進制造業這塊的發展，現在國内的物流的倉儲行業的需求也是處于一個快速增長的這麼一個狀态。

其中高標倉是呈現出更大的需求，目前看整體倉儲面積還是比較充沛的，但是現代的物流倉儲設施的庫存占比不到7%，這個比例還是比較低的，明顯低于發達國家。

這塊我們也是根據戴德梁行的統計數據，在2017年的時候，國内高標倉存量的面積是3318萬平方米，去年年底是8000萬左右。由于目前物流倉儲這塊土地供應，還有倉儲行業的成熟度來看的話，還有就是非高標倉升級改造的難度比較大，所以整個國家高標倉倉儲設施的缺口還是比較大的。

根據戴德梁行的預估，高標倉大概是缺口有1億平方米這麼一個數字。從這個數據看下來的話，感覺中國的物流倉儲行業還是非常值得期待，是一個非常好的賽道。

我們再來看一下中國醫藥物流高標倉的規模，2020年從數據來看的話，也就是在1726萬方的醫藥高標倉里面，國藥控股占的比重是最大的，一家占了18.4%，但是業務量來講占了全國整個流通量比這個數字還要大，比後面第2、3、4、5家全部加起來還要多的。

國内醫藥物流倉儲這塊設施，主要還是由藥品器械的生産企業以及商業流通企業自用自建為主，其實還沒有形成一個社會第三方的提供GSP標準的醫藥倉儲的行業龍頭。

我們復星國藥就是在做這塊的業務，大健康業務來看的話，醫藥物流倉儲不僅僅只是用于藥品和醫療器械，還包括像營養保健和母嬰用品以及美妝之類。

這四大産品的總的市場規模大概也達到了7.68萬億，所以這塊也是一個非常好的賽道。

我們再來看一個數字，美國寫字樓和物流倉儲的自動化率。我們可以看到，美國物流倉儲自動化率低于寫字樓的自動化率，英國也呈現出和美國同樣的态勢。

我們中國來看的話，一線和二三線這塊的甲級寫字樓轉化率大概是在4到5之間，甚至是低于4的狀态，但是物流倉儲自動化率大概在5萬、6萬這麼一個狀态，所以是一個倒挂的狀态。

從這個方面來看的話，前面我記得趙陽總的報告里面提到，在深圳的寫字樓CapRate才2到3，所以這個未來還是有一定增值空間的。

這個是我們部門的小夥伴幫我總結了近兩年中國物流基金的募集情況的匯總，這里就不再贅述了，就是去年疫情期間這幾年已成熟資産的基金募集，開發類的基金基本上這兩年沒有新的出來，都是一些原來老的開發基金，然後擴印的狀态。

我們再來看一下倉儲物流C-REITs的上市表現，2021年上市了首批是9支公募REITs産品上市，其中中金普洛斯倉儲物流REITs發行3.89元，上市CapRate為5.2%，紅土鹽田港REITs發行2.30元，上市CapRate為4.9%；2023年2月8日，嘉實京東倉儲物流REITs發行價3.514元，上市CapRate為4.9%。

這樣子看下來的話，物流倉儲REITs的底層市場還是非常的優質，業績也是穩中向好。

我們團隊是復星商業流通産業發展集團，是復星旗下專門專注于做物流倉儲這塊的一個團隊，其實我們的戰略也有一定的差異化，一個是我們自己復星是世界财富五百強，同時也是中國非常著名的醫藥類企業，同時我們也聯合國藥控股，國藥控股是中國最大的一個醫藥流通企業，也是相當于醫藥流通的國家隊吧。

我們兩家一起合資了一家公司，就是在香港這邊一起共同服務于藥品、食品等這些對溫度濕度時效服務的倉儲公司，同時還聚焦于SaaS家庭消費健康的供應鍊，所以這塊來講是以GSP的園區來作為一個場景，聚焦于藥品、食品等對溫度濕度的全程服務，這兩個核心的IP也就是我們整個團隊的非常核心的戰略。

這是我們自己業務的四大闆塊，信泰雲鍊等等，就不再贅述大家比，我們信泰雲倉是實現48小時服務的終端網絡。

這是我們的歷史業績也非常不錯，幾個項目全部都是保險資金持有了，保留一個資管權做了一個項目的退出，收益還是挺不錯的。

最後就是希望大家能夠有業務的話和我一起聯繫，謝謝大家！