撇除恒大影響之後 世聯行轉向了萬科和保利

觀點網 4月12日，世聯行在深圳召開了2022年報業績說明會。

“這次世聯行業績說明會，是過去三年人數最多的一次。”與會投資者這樣形容。

根據已披露的2022年度财務數據顯示，世聯行期内實現營業收入39.79億元，按年下跌34.58%；下滑速度進一步加大，2021年同期僅為9.52%，且營收數據已接近腰斬。

歸母淨利潤方面，世聯行2022财年減虧工作成效明顯，按年減少虧損近8億元。

但由于受收入下降、計提資産減值損失以及非經常性損益項目投資收益減少等影響，本期錄得虧損3.43億，同比增長69.6%；這部分虧損中，計提的資産減值數額已達3.1億元。

上述投資者向觀點新媒體轉述指出，世聯行管理層透露，“保交樓”背景下，今年部分項目會陸續入夥，交樓後計提的部分資産有望追回，加之目前已做了充分的計提減值，公司最大的不确定性已經去掉。

恒大影響漸消

面對近年來行業進入深度調整所帶來的挑戰，“踩雷恒大後的世聯行重新聚焦、快速調整，讓我看到了這家企業的韌性。”上述投資者表示。

該人士續稱，目前世聯行已對恒大包括應收賬款、應收票據、合同資産以及其他應收賬款在内的應收款項總額進行了充分的計提壞賬準備，合計金額12.41億元，通過間接投資持有恒大的其他非流動金融資産，投資成本為1億元。

引入國資股東後，世聯行調整自身布局及梳理業務架構，正不斷尋找新的成長路徑。

2020年，珠海大橫琴集團以9.44億元現金代價收購世聯行15.9%股份，成為後者單一擁有表決權比例最高的股東，公司實際控制人變更為珠海市人民政府國有資産監督管理委員會。

截至目前，世聯行已将業務闆塊調整為大交易和大資管兩項業務，而金融業務定位調整為“大交易”和“大資管”的增值輔助業務，支持兩大業務規模化發展，形成業務、融資閉環增長。

具體業務收入上看，2022财年，世聯行大交易業務錄得營收26.29億元，按年下滑41.80%。其中，代理銷售業務實現營收12.19億元，同比下降近5成，為49.22%；互利網+業務則錄得13.29億元的收入，按年下滑30.66%。另外，金融業務營收在本期錄得近6成下滑，至8090.58萬元。

大資管的營收數據相較大交易降速較緩，但除了物業及綜合設施管理業務收入按年有所增長外，剩余兩項主營子業務收入分别錄得不同程度下滑。

2022年，世聯行大資管業務持續減虧，實現營業收入13.24億元，同比下降10.91%。其中招商及空間運營業務及咨詢顧問業務收入，分别下滑41.62%、26.38%，實現收入3.55億元及1.04億元。

根據觀察，目前世聯行物業及綜合設施管理業務已成為其“大資管”的核心業務和增長動力。報告期内，物業及綜合設施管理業務在管全委托項目104個,在管合約面積798萬平米,實際在管的全委托項目面積淨增加78萬平方米，實現營業收入8.64億元，同比增長17.48%。

另外，年報數據顯示，2022年末世聯行累計已實現但未結算的代理銷售額約1804億元，将在未來的3至9個月為公司帶來約12.55億元代理費收入，其中該司100%控股子公司的未結算代理銷售額約1433億元，未來3-9月将帶來約9.30億元的代理費收入。

值得注意的是，報告期内，世聯行代理平均費率繼續下行，較上年同期下降了0.02個百分點，該司解釋主要是渠道容量占比逐步升高，部分項目服務費打折及按單套固定金額結算服務費項目增加所致。

對于2023年，世聯行定下了營收48.13億元的目標，将較2022年度增長20.97%，其中歸母淨利潤将扭虧為盈，達到5300萬元。

據投資者透露，世聯行管理層對于這個目標是謹慎樂觀的，在他們看來，今年的增長或許遠不止這個數字。

重啟增長時機

世聯行預計，房地産交易服務在2022年已達到“谷底”，今年業務将重啟增長。

據與會投資者介紹，在業績會說明會中，世聯行解釋了回撤業務及收縮城市背後的邏輯，為了提升未來盈利質量，徹底抛棄了不看好的城市，甯可2022年業績不好，也堅持退出。

上述人士續指：“去年一季度，世聯行代理合作項目1200個左右，而今年同期操盤項目695個，減少接近4成，項目雖然減少，但該司今年1季度銷售代理卻将同比實現47%的增長。”

據悉，世聯行在2022年已主動退出一些城市布局，2023年将繼續優化精簡，将業務聚焦大灣區、山東等優勢地區，重點關注新崛起的“央國平（央企、國企、地方平台公司）”客戶，鞏固大灣區市場占有率，持續加大對大灣區資金、人員等資源投入。

世聯行管理層還在業績說明會中披露，目前“央國平”客戶已占公司代理銷售額前十大中的八個，萬科和保利已為代理銷售額的第一二大客戶。

除了出清不良資産，世聯行還在持續降低負債、減輕自身負擔的同時，持續處理重資産，回歸輕資産。

數據來源：企業年報、觀點指數統計

據觀點新媒體統計，2022年，世聯行經營現金流量為6.3億元，為近三年低位。期内，該司資産負債率較上年下滑8.82個百分點，至49.03%，财務杠杆下降明顯，且得益于資産質量的梳理及改善，期内貨币資金占總資産比照較上期錄得11.79%的提升，至32.62%。

去年，世聯行對部分運營效益較低的項目進行處置優化，累計轉讓處置子公司12所、注銷29所，處置價款與處置投資對應的合並财務報表層面享有該子公司淨資産份額的差額為8076.03萬元，資産處置收益為3998.69萬元。

投資者表示，世聯行近三年經歷了痛苦的去“重”過程，包括公寓寫字樓的二房東業務，現在看來去“重”速度與國家政策變化銜接。若是沒有進行去“重”，今年在大交易掙到錢又要去填這項窟窿。

在完成城市布局收縮、不良資産“撇賬”及重資産剝離後，世聯行為了達成重啟增長的目標，除聚焦高能級城市外，還将大力發展市占率以及服務“央國平”企業。

據投資者向觀點新媒體透露：“世聯行交易收入，不算物管在内，不完全取決于當地的銷售狀态，實際上非常取決于公司在當地市場的市占率。”因此，今年世聯行将重點放在市占率打造及服務鍊條完善上。

對此，世聯行的目標是“通過自身競争力，使得公司服務産生更高的傭金、更短的應收賬款期限、更高的費率以及更好的現金流”。

對于聚焦服務“央國平”企業的策略，有投資者問及聚焦這部分企業帶來的賬期及費率變化。與會投資者轉述管理層回答指出，“‘央國平’企業費率更高、賬期更短且較為穩定。聚焦後，公司的結算的周期和結算的費率都會有所提高。”