解局 | 建發一周三城拿地記:“保守觀望”和“規模擴張”

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2023-04-09 22:52

  • 一周三城奪地,但面對不同市場,也體現了建發不同的拿地策略。

    觀點網 在“保守觀望”和“規模擴張”的選擇題中,“建發繫”繼續傾向後者。

    4月3日至4月9日一周内,建發在福建廈門、泉州,以及浙江麗水,共拿下4宗土地,拿地金額達38.73億元。

    具體而言,建發房産4月3日在泉州南安市底價競得兩宗住宅用地,地塊總面積約6.03萬平方米,成交總價6.62億元。

    其中,溪美街道彭美社區南安2023P01地塊出讓面積2.17萬平方米,容積率為1.0-2.5,計容總建面約5.42萬平方米,地塊起價2.44億元;溪美街道彭美社區南安2023P02地塊出讓面積3.86萬平方米,容積率為1.0-2.4,計容總建面約9.28萬平方米,地塊起價4.18億元。

    翌日,建發主要地産上市平台建發國際,通過旗下杭州兆匯房地産有限公司參與浙江麗水的土地招拍挂,並以9.73億将一宗地塊收入囊中。此次拿地,也是建發首次進入麗水市場。

    該地塊為城鎮住宅用地、城鎮社區服務設施用地、零售商業用地、餐飲用地,出讓面積2.87萬平方米,容積率2.0-2.1,計容建築面積6.02萬平方米,其中可建商業建築面積500-1000平方米,社區配套用房不少于1380平方米。

    而4月7日,建發房産身影出現在廈門,當天湖里區公開出讓2023直協001号地塊,該地塊土地面積5.71萬平方米,為安商房用地,規劃建設共1089-1548套單位,最終以22.38億元競得。

    一周三城奪地,但面對不同市場,也體現了建發不同的拿地策略。

    廈門是建發繫的大本營,在當地長年保持市場占有率第一。根據網絡公開資料,2022年建發房産在廈門的全口徑銷售金額就達到210億元,商品住宅銷售額前10名項目里就有5個屬于建發。

    土地方面,建發去年參與了除第三批之外的廈門第一、第二和第四批次集中供地,分别斥資94.4億元、50.9億元、21億元,累計收獲6宗土地,是當年該市拿地最積極的房企。

    與廈門一樣,泉州也是建發的傳統優勢市場。據了解,建發于2013年進入包含4區、3市、5縣的“大泉州”市場,到2022年以61億元銷售金額占據市場第二位。

    通過在廈門和泉州的強勢市場地位,建發因此能夠保持較低的拿地成本,但同樣地塊後續利潤表現或許也有限。

    當然很大一部分原因,來自建發這次拿的是安商房。資料顯示,安商房全稱為安置型商品房,即一個項目内包含商品房和安置房兩個屬性。與安置房不同,安商房不受5年限制,拿到房産證就能上市交易,但售價通常為普通商品房售價的7折。

    2021年廈門出台安商房的具體規劃,宣布将建設7個安商房社區,湖里區6個、集美區1個。建發此次拿下的2023直協001号地塊,就屬于湖里鐘宅北苑二期C20C23安商房項目。

    在泉州,當地自2017年起就為過熱的土拍市場出台調控措施,建發此次拿下的南安兩宗宅地,也是通過“限房價、限地價、競配建”方式出讓,雖然是底價獲取,但也要接受地塊限定項目建成後住宅部分最高銷售均價為12000元/平方米的出讓條件。

    建發此前在南安落地有建發·映月、建發·和玺以及建發·缦雲三個項目。其中與此次新拿土地臨近的建發·缦雲,同樣是限房價項目,3941元/平方米的拿地項目與1.2萬元售價之間有8059元的差額。

    反觀溪美街道彭美社區南安2023P01地塊、2023P02地塊,拿地成本提升至每平方米4500元左右。

    至于新進入城市麗水,建發陷入了地塊的激烈争奪戰之中。由于位于市中心,在多家房企圍獵的情況下,該地塊經過133輪競價才最終成交,成交價9.73億元,與起拍價6.9億元對比,溢價率達41.01%。

    作為目前國内拿地最為積極的房地産開發商之一,資料顯示,建發2022年共摘得62宗地塊,全口徑拿地金額合計約1030.25億元,權益拿地金額約544億元,雖然較2020、2021年時期力度有所減少,但仍排在全行業的前5。

    2023年第一季度,市場進入防控政策放開後的調整期,開發商們對土地市場更多持觀望态度,建發也是少數有土地拓展動作的房企之一。

    對銷售規模的渴求意味着強烈的拿地欲望,根據建發香港上市平台建發國際在業績會上的表述,該公司2023年将争取10%-20%銷售增長,這強調更為高效的投拓能力。

    建發過去以重倉一二線城市著名,然而由于這些頭部城市的土地市場逐漸回暖,競争态勢升溫,因此推動建發除鞏固廈門、泉州基本盤之外,還進入長三角發達地區的低線城市麗水。

    “除了好的一二線城市地塊要去拿,但對符合改善性需求的三四線的土地也會加強拓展,特别是較為熟悉和有包握的福建省乃至長三角的區域。”建發國際管理層在業績會上表示。

    但值得注意的是,在市場上升時期,如何在快速拓展的過程中控制拿地成本,是建發接下來投拓工作的關鍵。2021年初,建發就曾因在上海高溢價拿地而被政府有關部門約談。

    同時,這對建發的利潤率也是一種破壞。資料顯示,根據2022年年報,建發股份房地産業務毛利率僅為14.6%,而2019、2020至2021建發房地産業務的毛利率已自28.69%、20.89%跌至約16.76%。另外,2022年同期建發國際毛利率錄得15.28%,較2021年同比減少1.36個百分點。

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    撰文:劉子棟    

    審校:徐耀輝



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