綠城管理、勤誠達與基金 一個被代建、舊改和資本拯救的纾困標本

觀點網 随着三方在深圳寶安勤誠達大廈簽署協議，流傳已久的綠城與勤誠達集團的收購消息終迎結果。

4月7日，據勤誠達官方公衆号消息，勤誠達集團與綠城管理控股有限公司及基金公司深圳前海潤禾投資管理有限公司正式簽署《全面戰略合作協議》。

協議指出，綠城管理以經營管理能力及品牌影響力賦能勤誠達二級開發項目的運營，而前海潤禾則為勤誠達集團提供資金運作支持。

本次與勤誠達集團達成合作的並不是綠城集團，而是綠城管理。

對于此前流傳的收並購傳聞，三方協議里的“全面戰略入股”表态，也隐約顯示綠城管理或将有可能入股勤誠達。

“此次三方合作将各展所長，進行全面戰略合作、全面戰略入股、經營管理升級。”勤誠達在三方合作的公告中如是寫道。

同日綠城管理的公衆号文章中，“全面戰略入股”的字樣卻被悄然隐去。

勤誠達：紅利與困局

深圳勤誠達集團成立于1997年，業務版圖遍及深圳、廣州、香港、長沙、常州、珠海、東莞、中山、惠州等地，全面覆蓋粵港澳大灣區，曾參與深圳光明新區大城、前海22世紀城市更新項目等舊改項目。

2019年風光無限的深圳樓市中，勤誠達憑借旗下兩個項目就錄得權益銷售超百億，可以說是較早吃到深圳舊改紅利的本地房企。

上述超百億成績，離不開勤誠達2016年于深圳光明獲取的舊改項目——正大城。據悉，該項目分3期開發，總建築面積87萬平方米，累計開盤6次，在2019年的銷售中，單項目銷售就達79億元。

嘗到深圳城市更新紅利的勤誠達，下一步就是開始打算怎麼做大規模，加大杠杆，于是便把目光放在資本市場。

公開資料指出，于2019年5月8日，億晶光電發布實際控制人變更公告，勤誠達投資持有公司25.47億股股份，占公司總股本21.65%，成為第一大股東。

值得注意的是，億晶光電繫是中國第一家在上海證券交易所A股上市的專業生産太陽能電池組件的光伏企業，該司主營業務與勤誠達地産主業的定位相差甚遠，後者大規模斥資入股億晶光電，也不排除借殼上市的可能。

同年中旬，勤誠達的古耀明曾在内部會議中表示：“将實現公司資産從百億到千億的跨越發展，要實現資本運作與實體經營的有機結合。”

“實現資本運作與實體經營的有機結合”的說法，也被市場認為勤誠達意圖“借殼”億晶光電，從而達成登陸上交所的目標。

據觀點新媒體了解到，億晶光電能登陸上交所也是借助海通集團的“殼”達成的。而房地産企業要想在内地上市，除了“借殼”也難有他法。

但随着全國房地産市場在政策管控及疫情影響下進入下行通道，對于勤誠達這樣的深圳本土中小房企打擊同樣劇烈。

市場人士分析指：“中小房企在調控周期内，除銷售外，缺少融資等渠道支撐自身現金流，不乏出現停工停産、延期交付的情況。這類房企依仗早期于深圳獲取的低成本地塊，並在較好市場層面入市，嘗到了地産紅利甜頭，但後續仍面臨着較大的經營挑戰。”

從2022年末開始，深圳本地市場就有消息指，勤誠達或陷入了資金困局，正尋求項目合作及周轉資金，傳言背後的線索則是勤誠達去年于深圳的在建項目，不少都出現了底層工人前往公司總部讨薪的情況。

彼時市場消息指，勤誠達接觸了杭州方面的私募股權基金，将由綠城集團接下勤誠達旗下三個待售項目的代建業務，項目分别位于寶安及龍崗，但需要綠城方面提供操盤運營。

現如今看來，三方合作模式上也與上述說法類似，由綠城管理負責項目代建，前海潤禾提供資金支持，勤誠達提供項目的合作模式。

對于未來綠管及綠城是否會介入勤誠達公司股權及項目股權，綠城管理給到的答復是：“綠城集團目前尚未介入，而綠城管理職責是項目的經營價值實現，並不會介入項目股權”。

這就意味着，本次合作将成為綠城管理輕資産代建的又一落位，與“綠城集團及綠城管理對勤誠達項目的收購及入股”有着本質不同。

綠城管理：纾困的機會

自房地産行業進入深度調整期以來，衆房企紛紛把目光投向代建，這一市場已然成為房企的“必争之地”。

綠城管理作為代建管理行業的標杆企業之一，自然不能錯失機會。

截至目前，綠城管理仍以商業代建為主要收入來源，但政府代建等業務也在持續擴大。去年末的數據顯示，該司代建項目已布局中國28個省、直轄市及自治區的120座主要城市，合約項目總建築面積1.014億平方米，同比增長19.8%；在建面積4720萬平方米，同比增長7.1%。

回到本次綠城管理與勤誠達的三方合作，雖然不是“全面戰略入股”，但也用了“全面承接勤誠達房地産闆塊經營管理”的表态，可以看出合作的“深度”。

3月20日召開的綠城管理業績會中，該司CEO李軍曾表示，綠城管理操盤能力和信用能力能夠形成一個更大的業務入口，通過與金融機構的外部協同，幫助民營企業或纾困項目快速提升到與國央企在同一水平、同一維度上的競争能力。

本次合作，也是對此前戰略布局的快速響應。綠城管理還對觀點新媒體表示，本次合作是公司的又一輕資産項目落地，項目合作則是由單個委托到批量，另一個是可以“因項制宜”輸出品牌宣傳。

也就是說，綠城管理在承接勤誠達項目建設的同時，在銷售端也将輸出品牌。

據此前觀點新媒體報道，綠城管理控股在纾困類業務方面已有江陰恒大、廣州奧園、重慶佳兆業、杭州泰禾等成功案例，積累了諸多經驗。

此外，資方為項目提供資金的前提下，再由綠城管理方面操盤，不難看出其已經能通過自身品牌為項目增信背書，搭設代建領域的一種金融架構。

這種增信並不是傳統意義上的抵押擔保，而是通過市場能力輸出、口碑輸出、品牌輸出以及央企信用背書，給金融機構、地方政府、供應鍊等信心，從而實現對纾困項目的復工復産。

另外，綠城管理也能快速疏通在深項目發展的流程，熟悉本地市場情況，拓展了項目儲備，也為将來在深圳的經營及布局提供經驗。

今年3月中旬，綠城旗下深圳首個項目在光明區衆多網紅盤、倒挂盤以及限價盤的夾縫中入市，雖然早期認籌比不到7成，但仍取得超900套、25億元的銷售成績，為其在鵬城發展開了一個好頭。