年報觀察 | 億達中國償債

觀點網 3月31日，億達中國舉行董事會會議，並披露了2022年度業績。年内，該公司營收狀況顯著大幅下滑，實現由盈轉虧。

截至2022年末，億達中國錄得營收為45.33億元，同比下跌16.0%；毛利為人民币10.60億元，同比減少35.1%；毛利率由去年的30.3%降至年内的23.4%；淨利潤虧損7.36億元，同比下滑431.53%；歸母淨利潤虧損7.37億元，同比大跌2641.38%。

不僅營收情況轉差，纏繞億達數年的債務問題也在2022年持續。截至2022年末，億達中國一年内到期的短期負債120.51億元，同比增加10.86%；擁有現金及等價物1.28億元，較去年同期減少71.1%；受限金額2.31億元，同比減少30.21%。賬面現金完全無法覆蓋即期債務。

對于迫在眼前的債務危機，億達目前除了出售項目别無他法，如何尋求與債權人達成諒解更是難上加難。

銷售寒冬

财報中提到，截至2022年末，億達中國商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售收入為31.82億元，同比下跌20.64%；商務園租金收入為5.07億元，與往年持平；商務園委托運營管理收入為2.54億元，同比下降8.2%；建築、裝修及園林綠化收入為5.90億元，同比下跌1.5%。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

物業銷售收入下降，但銷售均價卻上升。年内，銷售收入均價為每平方米15092元，同比增長6.8%。對此，億達中國在年報中解釋：“主要歸因于年内結轉的産品不同，且各結轉産品對應均價較去年同期有所增加所致。本期結轉項目主要為普通住宅産品。”

數據來源：企業年報，觀點指數整理

截至2022年末，億達中國實現合約銷售金額19.52億元，大幅下滑55.7%；合約銷售面積17.59萬平方米，同比下跌54.3%；合約銷售均價為每平方米11095元，則與上年基本持平。

從區位來看，主力銷售項目多位于大連，占合約銷售金額的57.2%；長沙占19.7%，武漢占12.8%。業态以住宅物業銷售為主，占合約銷售金額的65.9%。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

一直以來，億達物業銷售集中于大連，受東北樓市大環境影響較大，往時未能盡享國内房地産上升時期紅利，現時卻同樣受到地産行業調整的周期影響，從中期來講難見改善。

除物業銷售外，商務園運營管理業務也在2022年遭受打擊。截至期末，億達中國商務園運營管理項目合計15個，委托運營管理面積合計約14.5萬平方米。年内，實現商務園委托運營管理收入為2.54億元，同比下降8.2%，主要由于期内部分存量項目達到完成條件逐漸退出，而新增項目收入尚未結轉所致。

受到宏觀環境的影響，中小型企業的經營普遍不及預期，租賃、擴租的意願萎縮，導致委托運營商務園區的整體招租情況不容樂觀。

另外，建築、裝修及園林綠化業務共錄得收入為5.09億元，較上年同期減少1.5%，主要歸因于本年完成的施工産值減少所致。

該業務涉及高端住宅及别墅、高新産業園區、高端生态度假區、商務綜合體、企業總部、政府公共建築及高等院校等領域，所能提供的業績支撐和經常性現金流較為穩定。

債務壓頂與項目出售

對于億達中國來講，目前經營所遇到最大的問題仍是延續數年的債務危機，債務違約在2022年依然是常态。億達中國所外聘的會計師對公司财務狀況更是直言“無法表示意見”。

财報顯示，截至2022年末，億達中國一年内到期的短期負債120.51億元，同比增加10.86%；擁有現金及等價物1.28億元，較去年同期減少71.1%；受限金額2.31億元，同比減少30.21%。

公司流動負債遠超流動資産達到89.38億元，賬面現金完全無法覆蓋其一年内到期的短期負債。年内更出現多次債務逾期，未能按期支付本金和利息。借款賬面值仍有37.72億元未能結清，未能支付的利息有2824萬元。

而融資情況來來看，2022年全年，億達未能錄得無抵押銀行貸款，面臨的融資環境進一步壓縮。

在去年5月份，更爆出了“安都方事件”，重要債權方"安都" (即洛林、諾曼底、志圖及鴻禧) 多次要求公司清償未付債務余額，然而億達無力償還，債權人表示可能向法院尋求公司清盤。

目前安都方仍未将尋求清盤付諸實際，但風險仍存，公司未來的償債能力和持續經營能力依然存疑。

為解決迫在眉睫的債務問題，出售項目成了必然之舉。2022年9月，億達宣布出售長沙億達智造産業小鎮70%股權，交易完成後，億達中國不再擁有長沙億達智造産業小鎮任何權益。

公告顯示，本次交易對價約為8456.95萬元，比資産淨值折讓了37%。根據初步評估，億達中國因出售事項将錄得虧損約為人民币5710萬元。

億達中國稱："盡管公司就出售事項将錄得虧損，但出售事項為集團提供了變現其于目標公司的投資價值的機遇，並通過取得即時現金流入緩解集團流動性壓力"，由此可見億達對即時現金的渴求度。

長期以來，億達中國一直以"産城融合"作為發展主軸，在深耕大連之外，還在長沙、鄭州等多地進行産城融合項目的開發，打造了長沙億達智造産業小鎮、長沙億達中建·智慧科技中心、鄭州億達科技新城等項目。

然而，長期重資産的運作也給億達帶來了較大的資金壓力。于是，億達中國在上市提出"以輕帶重，輕重並舉"戰略，開始大力推進輕資産業務的發展，“億達未來”是億達對外拓展輕資産業務的主要平台。

然而，目前億達未來尚未並表進入上市公司，尚難以窺探其業務發展進度，因此亦無從知曉其輕資産業務對于解決眼下債務問題是否有所幫助。