孫宏斌的信心 融創90億美元化債方案說明會細節

觀點網 2021年下半年以來，在時代浪潮裹挾之下，房地産行業一夜入冬，随之而來的是恒大等頭部房企一個接一個倒下。

上一周，恒大剛剛公布了超1400億元境外債務的最新重組方案，而這一次，融創債務重組也迎來了新的進展。

3月28日，融創發布公告表示，公司計劃以債轉股交換融創中國、融創服務股份，以及發行新票據置換現有票據的方式化債。

但債務重組方案的公布僅僅是這場漫長旅途的第一步，接下來，融創中國該如何應對？

翌日晚間，該公司召開境外債務重組說明會，相關人士告訴觀點新媒體，在說明會上，融創中國頻頻傳遞一個核心信息：公司正在千方百計恢復有序經營，並積極推進化債工作。

債務重組之後，融創中國何時恢復正常經營狀态？公司股票何時復牌？暫未有明确的時間表。

融創中國董事會主席孫宏斌在會上表示：“對公司整體問題的逐步解決和業務逐步恢復正常還是非常有信心的，我本人也将全力支持重組方案的盡快落地。”

境内債重組完成

過去人們總說，買融創，就是買孫宏斌，買信仰。

的确，從聯想到順馳再到融創，孫宏斌的傳奇經歷在投資者心中刻下了印記，相信老孫終有一日能夠東山再起。

2021年下半年以來，在宏觀經濟波動、行業調整等因素影響下，孫宏斌和融創又一次遇到難以跨越的坎。

流動性緊張加劇之下，一筆4筆美元債優先票據利息無法償還，融創中國爆雷聲正式響起。緊接着，越來越多的境内外債務違約、财報延期、股票停牌……

投資者提及，孫宏斌在說明會上對公司過往發展戰略及造成經營壓力的原因進行了反思。

他提到，原本融創是按照三條紅線的要求控制發展節奏，降低杠杆，但是現在回過頭來看，還是不夠堅決，追求規模的慣性讓公司在投資上過于樂觀和激進，比如2021年上半年那一輪拿地。

除了投資激進，在管理上權力過于下放也是造成公司流動性危機的重要原因。

“出現今天的問題，雖然也有外界環境的因素，但是更重要的、更本質的還是我們自己的問題造成的。”上述投資者轉述孫宏斌的話語表示。

當然，危牆之下，融創也在積極尋求債務化解方案。

據了解，融創接連通過配股融資、大股東借款、出售資産等方式回血，總計回籠資金超300億元。

不過，執行總裁汪孟德在會上表示，融創不會再低價處置核心資産。在他看來，“在極端特殊的市場情況下，低價變賣核心資産将嚴重影響公司長期的交付和債務清償問題的解決”。

除此之外，融創又接連與多家AMC機構合作，成功盤活上海董家渡、武漢桃花源項目等核心項目，合作規模整體超過200億元。但這並非結束，據了解，當前融創還有大量項目正在與AMC機構對接。

面對巨額境内外債務，這些僅僅是杯水車薪，去年以來，融創中國開始謀劃境内外債務的整體重組。

先說境内債務，去年11月15日便有市場消息稱，融創房地産集團正準備對境内債券進行整體重組，籌劃近兩個月。于今年1月初，融創發公告稱，總計160億元的境内債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。

觀點新媒體了解到，境内債務重組方面，對于已達成展期的債務，進一步展期3.75年至2026年9月；對于尚未達成未展期的債務，展期4.5年至2027年。

同時，展期初期不設置本金兌付，2025年開始分期兌付本金，每3個月兌付一次，前期兌付比例較低，後期兌付比例較高，期間以住宅和文旅項目的收益權作為增信措施。

對此，汪孟德在會上表示：“境内大約160億人民币的公開市場債務重組工作已經順利完成，是目前出險企業中極少數率先完成的公司。”

實際上，境内債務重組完成無疑是融創化債道路上極具意義的一步，緊随其後，這家企業還需一步步完成境外債務重組、股票復牌、恢復經營……

境外化債進行時

相比于境内債，境外債務的化解依舊任重道遠。

對于境外債的重組工作，孫宏斌提出的兩個要求，一個是快，在他看來，這是公司恢復正常經營的基礎；第二個是方案必須繫統、周全，能支持公司真正恢復過來，走出困境。

據了解，融創正在進行境外債務重組的總金額，包括本金約90.48億美元的優先票據及其他境外工具或債務，以及應計未付及違約利息等費用。

早在去年年末就有傳聞稱，融創拟将現有債務中的30億至40億美元及若幹股東借款轉換為普通股或股權挂鈎工具，以實現可持續的資本結構。

而剩余現有債務則兌換為新的以美元計價公開票據，期限為自重組生效之日起2到8年。

從3月28日披露的方案來看，基本與此前市場消息無二，不過新票據的生效日期要比此前消息傳出的更久一些，為2至9年。

除此之外，關于債轉股的方案，也較過往傳聞更加細致。

第一，融創計劃将10億美元的現有債權轉換為10億美元的9年期可轉換債券，計算下來，10億美元接近重組債務的應計未付利息部分。

在重組生效後的12個月内，債權人可以每股20港元的價格将上述可轉換債券交換為融創中國的普通股。

第二，融創計劃将現有債權轉換為該公司的零票息、五年期強制可轉換債券，總規模限額為17.5億美元。

強制可轉換債券将進行分期換股，第一期為重組生效日的當天或者是在滿6個月後，債權人可每股10港元的固定價格進行轉股，上限不超過強制可轉債總規模的25%。

剩余部分可以進行周年轉股或者觸發轉股，也就是在重組生效日的第二周年、第三周年和第四周年，以90個交易日的加權平均價格進行轉股，同時這個轉股價不應低于每股4.58港元。

假設融創中國股票90個交易日的加權平均價格分别達到了每股12、13和16港元，則同樣會觸發相應的轉股機制，在這幾個價位上，累計可以觸發的轉股上限分别為40%、70%和100%的剩余部分強制可轉債。

第三，融創計劃将部分債權交換為現有融創服務股份，交換價格為融創服務股票60個交易日加權平均價格的2.5倍，同時不低于每股17港元，換股上限為融創服務總股本的14.7%。

對于上述化債方案，融創中國财務顧問嚴旦旻表示：“重組方案提供了多種選項，債權人既可以自主選擇将全部或者部分的求償額轉為股權，以獲得前期的流動性，並且享有潛在股權上升的收益，也可以選擇繼續持有票據，在更長的期限内獲得全額償付。”

不過，也有相關人士告訴觀點新媒體：“境外債談了很久，比較核心的一件事，就是保留老孫的第一大股東。”

“境外債權人擔心債轉股最後将股權攤薄太多，影響公司經營。”上述相關人士補充到。

從此次境外債方案來看，孫宏斌于2021年向融創提供的4.5億美元的無息借款，亦将根據可轉換債券相同的條款，同步同價轉換為融創中國的股權。

這一舉措不僅能夠保證孫宏斌的控制權，更能将大股東與債權人的利益緊密聯繫起來。

同時，為了增強債權人的信心，融創中國還為上述可轉債、新票據提供增信機制，即享有處置資産的收益權，而這類資産則包括境内的自持物業、融創所持萬達商管股權、融創所持自如股權及融創服務股權。

此外，為了保障債權人獲得更多的知情權，債權人小組有權向融創董事會提名一名董事。

如何恢復經營？

“境内外債務重組成功、2022年年報發布、股票復牌是公司恢復的重要里程碑，也是支持業務恢復的堅實基礎。”在說明會上，汪孟德多次強調。

化債是重要一步，但如何恢復正常的經營秩序，或許是化債之外的核心命題。為了實現有序經營，融創從融資、銷售、組織架等多方面進行調整和鋪排。

實際上，2022年以來，在穩住經濟大盤的背景下，房地産“救市潮”在全國鋪開，尤其是在年末，伴随着監管層面“三支箭”與金融十六條落地，行業進一步企穩回升。

而房地産作為重資産業态，對資金的要求較高，當前國央企、優質民企的融資全方位復蘇，但對于出險房企，似乎仍舊表現出“籌錢艱難”的局面。

此前，廣東省房地産行業協會會長王韶在2023觀點年度論壇上亦表示：“整個行業的困境還沒有結束，目前這個回暖只是相對于去年的一些低位，這次的回暖主要也是集中在一些頭部企業、核心地企和一些優勢項目。”

作為出險房企的代表，融創中國當前境内外債務重組獲得較大進展，但後續能夠恢復正常融資，依舊是市場關注的重點。

說明會上，汪孟德強調：“境内項目層面的融資，我們絕大部分的項目貸款是正常的，尤其是在核心城市，和有實力的合作方合作的項目，貸款是正常的。”

另外，對于一些因市場下滑造成還款要展期的項目，融創也一直在積極争取金融機構的支持，他解釋稱：“因為融創項目整體素質還是非常好的，有非常充裕的底層資産支持，後續我們會繼續積極推進和金融機構的化解方案。”

除了項目層面的融資，融創還申請了保交樓專項借款配套融資，确保項目的建設及交付。

據過往報道，2022年12月1日，在“保交付就是保民生”方針下，融創天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市近70個項目，宣布已經獲批總數超百億的纾困基金。

“第一批保交樓資金已經落地了約110億元人民币，第二批已經有幾十個項目獲得審批，資金已經有實質落地，公司同時也在積極推進銀行保交樓的配套融資，已經有部分項目落地放款。”

汪孟德提到，在正常融資和銷售尚未恢復的情況下，保交樓專項資金的獲取，對公司復工復産以及項目交付具有重大作用，也是融創後續經營恢復的重要支持。

過去一年，地産行業融資端收窄，銷售端亦表現不佳。據國家統計局發布的數據，2022年，全國商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

回到融創本身，2022年累計實現合同銷售金額約1693.3億元，同比下降71.7%，累計合同銷售面積約1284.7萬平方米。

與此同時，2021年歸母淨虧損達約382.6億元，核心淨虧損達約253億元，2022年上半年，公司預期歸母淨虧損介于180億元至190億元，2022年全年虧損介于270億元至280億元。

業績大幅下滑與行業下行的大背景有關，但與公司出險無法維持正常經營秩序同樣存在莫大關聯。

對于未來的銷售鋪排，汪孟德表示，目前房地産銷售市場在密集的支持政策下正處于一個緩慢復蘇過程中，公司前兩個月銷售也有比原來預期更好的表現，接下來公司将抓住市場窗口，加大供貨力度，促使銷售在下半年有一個更好的恢復。

另外，在組織架構層面，出險之後，該公司接連對組織架構“動刀”，将此前的七大區域調整為九大區域，新成立西北區域，原西南區域拆分為成渝區域、雲貴區域。調整後，融創内部将形成華南、成渝、雲貴、東南、上海、華北、北京、華中和西北九大區域。

今年3月，融創再次操刀，原成渝區域拆分為成渝和環融兩大區域，成渝區域負責重慶及蓉置項目的整體經營管理工作，環球融創負責四川、雲南、湖南地區環融項目的整體經營管理工作。

對此，該公司在說明會上表示，目前已經開始在城市布局上堅決退出一些城市，将管理精力聚焦在更有優勢的核心城市。在管理架構上，公司也正在進行調整優化，縮小管理半徑，實現更加精細化的管控。

從化債到經營，短短一個小時的說明會，融創中國管理層頻繁對外釋放信心，在行業不斷復蘇的大環境當中，或許已經看到了黎明前的曙光。