年報觀察 | 華潤置地3000億里的規模、杠杆與收並購

觀點網 3月29日午間，華潤置地有限公司發布2022年業績公告，並于當日下午召開投資者電話會議。

據參會投資者透露，本次會議出席管理層和以往一致，分别為華潤置地主席李欣、首席運營官張大為、首席戰略官謝骥以及首席财務官郭世清。

2022年是地産周期中的探底之年，行業下行帶來的利潤下滑、存貨及投資物業減值，均在進一步沖擊着企業盈利質量，致使部分房企深陷虧損泥潭。

華潤置地雖勇于做“逆行者”，在市場下行階段繼續保持較高的投資強度，但大步擴儲的背後是走高的杠杠、負債以及成本，還有不得不面對的盈利空間壓縮。

這些因素，均考驗着華潤置地的未來抗壓能力。

下行之年的業績

回看華潤置地2022年業績，全年綜合營業額為人民币2070.6億元，按年下降2.4%；其中物業營業額按年下降4.2%至1761.1億；投資物業營業額按年下降2.4%，若剔除租金減免影響，該項數據則是同比增長10.5%，錄得營業額192.6億元。

毛利方面與行業下行保持一致，2022全年錄得毛利542.91億元，較上年同期572億下滑5.1%；綜合毛利率則是較2021年繼續下滑0.8個百分點，至26.2%，其中開發物業及投資物業的毛利率均較同期有所下滑，分别錄得同比減少0.7%、2.6%。

因此，華潤置地在開發物業毛利率下降、年内減租安排、投資物業公允值變動收益下降以及匯兌虧損21.9億元等影響下，期内歸母淨利潤按年下降13.3%，錄得280.92億元。

從三大營收業務看，2022财年，華潤置地開發銷售型業務結算收入按年下滑4.2%，至1761.62億元，結算面積按年下降16.5%。結算面積明顯下滑，而結算收入影響較小，則是得益于該司在報告期内的結算均價提升及結算城市占比改變所致。

報告期内，華潤置地結算均價止跌回升，止住了持續3個财年的下滑，同比上升14.7%至1.42萬元每平米，但仍不及疫情開始時2020年。

另外，該司在該财年一線城市結算收益占比得到提升，幅度為4個百分點，而二線城市繼續保持在67%的水平，三線城市結算下滑至17%。

結算單價的提升及城市收益占比的改變，對華潤置地抵擋行業下行帶來的利潤壓縮有所幫助。

但從結算成本上看，2022年錄得成本1.09萬每平米，較上期增加15.91%，其中土地成本上漲9.7%，至4953元每平方米、建安成本則是4951元每平方米，按年上漲19.32%；利息成本則是上漲29.51%，至471元每平方米。

随着客群對産品品質的不斷追求及配建項目質量的提升，後續建安成本費用仍将有較大的提升空間。

回看2022年的簽約金額，華東仍是華潤業績壓艙石，單地區簽約額占總額31.9%，其次為華北大區，占比為22.7%，深圳及華西大區占比同為10.5%。上述地區簽約額占比，除華西大區外均較上期有所提升，剩余的華南、華中及東北大區則同比有所下滑。

經營性不動産業務中，由于2022财年累計減免符合條件的租戶租金共計約25.2億元，導致華潤置地該項數據收益按年下降2.4%至170億元。在還原減租影響後，則是錄得租金收入193億元，按年增長10.5%，收益占比9.2%。

租金覆蓋股息及利息倍數方面，該财年錄得0.88倍，較上年下滑0.13倍。在剔除減租影響下為0.99倍，同樣較上期有所下滑，而去年中期報告中，該司預計該數據在1.03倍，如今沒能達到預期水平。

于業績投資者會中，管理層指出，受疫情沖擊及減租影響，公司2022全年租金增速不及預期，實現價值增值70億元，增值額同比下降10.5%。

據觀點新媒體統計，截至2022年末華潤置地投資物業土地儲備面積為987萬平方米，較上期減少108萬平，其中權益面積682萬平米，較上期同樣減少116萬平米。

結合上述投資物業公允值變動收益的減少，有可能是期内華潤置地這部分投資物業的入市帶來規模增加，卻沒有效帶動公允值變動，存在估值放緩或是貶值的風險。

最後，在輕資産管理業務中，截至2022年末，華潤萬象生活上市兩年來繼續保持增長勢頭，該财年實現營業額120.2億元，同比增長35.4%；核心淨利潤則是錄得22.3億元，按年增長同樣超過3成。

如今物管闆塊基礎物業服務面臨毛利率承壓的局面，華潤萬象生活同樣無法獨善其身，期内毛利率較上年同期下降1%，至30.1%。

擴儲規模、杠杆與收並購

為了實現“再造一個華潤置地”的目標，華潤置地選擇在行業深度調整期仍保持着較大的投資強度，但随着規模擴張而來的杠杆也較同期增速較快。

好在華潤自身的融資優勢及債務結構優化，讓其減少了部份後顧之憂。

據觀點新媒體統計，2022年華潤置地累計新獲取項目71個，較上期增加10個，總地價卻同比減少67.6億元，至1442億元，其中權益地價1102億元，權益比76%，較上年微增0.37個百分點；全年新增土儲面積1095萬平米，權益面積789萬平米。

截至2022年末，華潤置地總土儲面積6478萬平米，其中開發銷售型業務土儲面積5491萬平米，一二線城市面積占比維持在71%；投資物業土儲面積987萬平米，其中購物中心占比68%，一二線城市面積占比78%，目前項目儲備可保障該司未來三年以上的發展需求。

據投資者向觀點新媒體透露，華潤置地管理層在投資會中表示，2022年預計全年拿地毛利率水平在23%左右，拿地質量較高。

除了發力傳統招拍挂市場，華潤在去年還尋求更多收並購機會。

2022年中期業績中，華潤置地首席戰略官謝骥曾指，該年接觸了大量收並購項目，但總體來看，收並購項目相對比較復雜，股權端、債權端的資産狀況和債權債務關繫比較復雜，利益平衡難度比較大。

下半年，華潤置地在收並購上的相繼完成落子。于2022年底，該司以124億元收購了華夏幸福位于南京和武漢的三個項目以及一家深圳物管公司，繫2022年地産行業最大宗並購案。同年8月，華潤置地還與世茂簽訂協議，以33億元收購北京分鐘寺地塊。

“該出手時就出手”的華潤，在擴儲的同時，負債規模增速也高于同期水平。2022年度，該司債務淨額增加438.78億元，同比上漲近5成，為49.5%。

債務總額較上期增加325.97億元，至2300.37億，其中一年内到期債務上漲15.0%，至627.43億元。期内淨有息負債率增速同樣高于近5年水平，較上年增加8.4%，至38.8%，該負債水平還達到了近5年的高位。

融資層面，華潤置地累計發行公司債、中期票據及資産支持專項計劃等方式合計融資391億元，其中3年期平均成本2.83%，5年期3.26%。

期間，該司依靠沈陽鐵西萬象匯、北京華潤大廈及石家莊萬象城的持續收益，成功發行三單商業地産抵押貸款支持證券總計81億元，平均融資成本3.44%。

觀點新媒體了解到，華潤置地2022全年平均融資成本雖較上期增長0.04個百分點，至3.75%，但依舊處于行業中的較低水平。

細看債務結構方面，雖然規模及融資水平交上期有所增長，但平均債務期限也進一步拉長至5.4年。債務結構中，新增債務以固定利率為主，錄得107億元，浮動利率債務還較上期減少2億元，期末融資儲備折合人民币964億元，短期債務覆蓋率達1.54倍。

對于未來是否考慮股權融資，與會投資者透露，華潤置地主席李欣指出，目前沒有股權融資方面的考慮，公司現階段現金流和銷售以及現金創造的能力可以支撐今年整個投資需求，滿足包括土拍市場以及收並購的資金需求。

該投資者表示，李欣對近兩年的華潤置地的發展較為滿意，2023年将努力實現利潤和規模的雙增長，還對相關業務指定了業績指引：“開發物業結算毛利率将保持在20%左右，經營性不動産毛利率保持在65%-70%，購物中心毛利率保持在70-75%的水平，全年目標希望在2022年基礎上保持增長，希望繼續保持行業前五排名。”

觀點新媒體了解到，在3月29日下午的媒體業績發布會中，華潤置地高層根據目前存貨價值及供貨計劃，制定了2023年全年銷售超過3000億的目標。

據此前資料，華潤置地2021年累計合同銷售金額約人民币3157.6億元，同比增長10.8%，為首次達成3000億規模。

2022年，華潤置地錄得合同銷售金額約人民币3013.3億元，總合同銷售建築面積約1425.46萬平方米，分别按年減少4.6%及14.4%。