年報觀察 | 雅生活“二次創業”

觀點網 受房地産下行周期及疫情反復影響，物管行業2022年整體經營業績承壓。有研究機構指出，闆塊将延續調整，但随着地産行業逐步修復和防控優化後，物管行業短期負面影響緩解，發展有望逐步改善。

3月28日晚間，上市五年的雅生活交出了2022全年業績成績單。

數據顯示，雅生活年内收入為153.79億元，較去年同期增長9.2%；毛利為33.8億元，毛利率為22.0%。

截至2022年12月31日止，雅生活在管面積及合約面積分别為5.46億平方米及7.31億平方米，新增在管面積和合約面積分别達5690萬平方米和6840萬平方米，第三方項目占總合約面積的79.8%。

對于資本市場而言，或許雅生活2022年這幾個數據的走勢並不及預期的高增長。

但市場也看到這家企業在投後融合的加速度，在新的“樹品牌、穩發展、強能力、促融合”戰略規劃下，打造出具有更強競争力的區域及團隊。

提升空間

邁入2023年，雅生活即發布了2022年經營數據盤點。光大證券随後發布研報點評稱，該公司規模處于行業第一梯隊，外拓表現優異，增值服務成長空間較大，地産關聯業務影響逐步緩解。

據查閱财報獲悉，2022年内，雅生活收入為153.79億元，同比增長9.2%；淨利潤為19.35億元，淨利潤率為12.6%；股東應占利潤為18.4億元，每股基本盈利為1.30元。

從企業收入結構及管理規模，可以看出物管公司未來的成長性。

年報顯示，物業管理服務收入較上年同期增長15.8%至100.29億元，業主增值服務收入同比增長24.3%至23.20億元；城市服務收入13.15億元，同比增長88.3%；外延增值服務收入較上年同期下降40.0%至17.15億元。

外延增值服務受到房地産市場銷售下滑影響拖累導致應收和利潤承壓，利潤同比有所下跌；而另外3大業務闆塊展現出強大的穿越周期能力，物業管理服務、業主增值服務、城市服務收入同比增長21.7%。

從收入組成來看，當前雅生活主營業務當中，物業管理服務和業主增值服務收入占比達到80.3%，而城市服務收入占比為8.52%，外延增值服務收入占比為11.12%。三大核心業務收入占總收入達88.9%，多元化布局為雅生活提供增值空間，營收結構得到進一步改善。

管理規模方面，截至2022年12月31日，雅生活在管面積達5.46億平方米，同比增加約5690萬平方米；合約面積達7.31億平方米，同比增加約6840萬平方米。

有投資者告訴觀點新媒體，管理層在3月29日業績會上表示，去年市場拓展層面上，增量的市場基本上已經見頂，公司在拓展上主要是聚焦存量，鞏固拓展的領先優勢，整體拓展年化合同額達到25.1億元。

“去年我們基本上沒有做收並購，全部是内生式增長。”

母公司雅居樂受到流動性壓力之時，雅生活在管面積依舊保持較快規模的擴張速度。其中，第三方項目占比超過83%，遠遠高于行業均值。

根據區域對在管面積進行劃分，33.8%位于長三角城市群，19.6%位于粵港澳大灣區，9.4%位于山東半島城市群，7.6%位于成渝城市群，其余分布于中國其他區域。

在管面積按業态劃分，住宅占比為43.6%，公建占比為44.4%，商業及其他占比12.0%。非住宅占比高達56.3%，随着雅生活挖掘公建、商企客戶的需求，未來非住宅增值服務将會有較大成長空間。

上述投資者提到，雅生活2022年拓展的25億元合同額，有超過78%是來自于非住宅以及存量住宅。這就意味着該公司當年實現了項目的獲取與轉換，且轉換率非常高。

至于未來是否會再進行收並購，管理層表示，除了對現有企業的增持，未來也不排除進行同業的規模上的擴張。

管理層續指，現在一級市場價格逐漸開始下降，公司會結合自己在區域和規模上的布局。比如住宅層面上要擴大規模，但不僅要考慮二級市場的價格，更要考慮内部項目投資運營效率能否提升，IRR和回報率能否提升。

戰略發展

2018年後，物管行業開始“大魚吃小魚”模式，繁荣市場下不少物管公司進行收並購，進而實現快速的規模擴張，就如萬物雲董事長朱保全說“有的願意用30倍的PE做收購”。

喧嚣過後，物管公司如何進行投後融合，這一問題困擾了不少企業，目前雅生活已有屬于自己的“解題方法”。

對于2023年及未來3年，雅生活提出了四個目標“樹品牌、穩發展、強能力、促融合”。

聚焦“強能力，促融合”的發展策略，雅生活按“平台做輕，城市做實，項目做優”的組織定位，橫向以“資源統籌，整合提效”為目標，推進區域、成員企業間融合；縱向以“管理下沉，平台精簡”為導向，聚焦核心，完成城市公司平台搭建，驅動組織與業務共生。

以華北區域為例，雅生活将旗下成員企業山東宏泰、青島華仁，以及原有華北區域融合成新華北區域。

對于融合後的新華北區域，雅生活實行統一的組織績效考核，橫向拉通各單位數據統計口徑；與此同時，采取“一城一策”、“一企一策”等政策，充分尊重成員企業在當地的深耕，並實施分級授權、分層授權、差異化授權的管控模式。

通過雅生活作為背書，深耕于學校物業的山東宏泰更加具有優勢争奪標的；全資持有該公司使得雅生活能在華北迅速布局團隊、開拓市場。而對于一些小型物企，雅生活會通過賦能智能化、科技化使其全方位發展。

目前，雅生活獲得約40個年化合同額破千萬的超大型標杆項目，包括上海虹口北外灘海泰園、杭州亞運會蕭山館、廣州番禺圖書館新館、汕頭大學、廣西民族師範學院、成都和昆明等地軌道交通等項目。這展現出融合的成效，也将持續鞏固多賽道、全業态布局優勢。

相信在華北區域試點後，建立“促融合”戰略的雅生活會将投後融合模式逐步落地到全國五大區域。

除了組織架構的調整，雅生活亦在根據業态不斷地升級、叠代服務，進而形成産品品牌。通過産品標準化的輸出，使得雅生活能夠按照不同的業态，實現服務的標準化，又能實現運營效益上的標準化。

“一體兩翼”的物業管理服務、業主增值服務和城市服務毛利總額29.66億元，較2021年的27.47億元同比增長7.9%；毛利占比由2021年的71.0%增加至87.7%。

增值服務方面，雅生活實現營收、利潤雙增長，市場化業務比例進一步提升，業務結構更加合理。

面對疫情影響，雅生活調整業務策略和擴張節奏，推出業主生活供需的相應服務産品，零售、家政、家裝宅配等業務實現逆勢增長。另外，在零售、維修、團餐、節能等多個領域，雅生活形成深度合作，引入專業化團隊協同發展，組建創新業務孵化平台。

城市服務作為重要業務闆塊，采取輕資産的拓展模式，雅生活更為注重現金流管理，對于部分投入高、回款周期長的項目機會做了戰術性調整。

2022年度，雅生活續標/中標多個大型項目，包括深圳龍崗區橫崗街道城市管家服務項目，該項目總合同額超6億元；以及中標鄭州市二七區城市管理局京廣路等環衛項目、石家莊市藁城區收運、處置廚余垃圾項目、西安浐灞生态區金融園道路保潔項目等。

随着城市服務業務進一步市場化，雅生活在該闆塊上有望保持較高速的增長态勢。

2023年已至，物管行業形成了新的經營環境，“從今年開始，雅生活需要第二次創業，不能滿足于現在150億的規模，我們要把自己的心态放回作為一個創業者，考慮如何能把雅生活做大”。